РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ВЕДЕНИЯ
I
- Предложено избирать в члены объединения не общим собранием, а правлением. С одной стороны, это решает ситуацию, когда отсутствие кворума препятствует вступлению в члены новых собственников, но вступает в противоречие с правовым регулированием. Правильнее было бы сформулировать: правообладатель земельного участка осуществляет права члена товарищества и несет соответствующие обязанности с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.
По тексту проекта: в пункте 7 части 1 статьи 17 слова "прием граждан в члены товарищества," исключить. Часть 7 статьи 18 дополнить пунктом 16 следующего содержания: "16) прием граждан в члены товарищества."
- Предложено, что собрание вправе принимать иные решения, т.е. решения по вопросам, не перечисленным в статье 17. По сути это возврат к норме 66-ФЗ, которая устанавливала, что собрание вправе принимать любые решения.
По тексту проекта: Статью 17 дополнить частью 1.1 следующего содержания:
"1.1. Общее собрание членов товарищества вправе принимать решения по иным вопросам деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, не предусмотренным частью 1 настоящей статьи.";
- Бесплатная приватизация продлевается до 1 марта 2026 года, а также будет распространяться на земельные участки в границах ликвидированного объединения.
По тексту проекта: Внести в статью 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации":
в пункте 2.7:
абзац первый изложить в следующей редакции:
"2.7. До 1 марта 2026 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, созданных путем реорганизации таких некоммерческих организаций, а также граждане, прекратившие членство в указанных организациях вследствие их ликвидации или исключения из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с прекращением деятельности юридического лица, имеют право независимо от даты вступления в члены указанных некоммерческих организаций приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно...";
- Предлагается не требовать проведения кадастровых работ для приватизации участка, смежного с теми, границы которых были установлены ранее. Проще говоря, если ваши соседи-смежники приватизировали участки, то вам не нужно определять координаты характерных точек своего участка перед подачей заявления на оформление его в собственность, так как точки у вас общие и их координаты уже имеются в кадастре.
По тексту проекта: в статье 3 Закона № 137-ФЗ абзац второй пункта 2.8 изложить в следующей редакции:
"схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная гражданином. Представление данной схемы не требуется либо при наличии утвержденного проекта межевания территории, в границах которой расположен земельный участок, некоммерческой организации, указанной в абзаце первом пункта 2.7 настоящей статьи, либо при наличии описания местоположения границ такого земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости;"
В пояснительной записке есть любопытный абзац: принимая во внимание отсутствие в проектах организации и застройки территорий садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих организаций актуальных сведений о местоположении границ земельных участков, в рамках вышеуказанного упрощенного порядка приватизации исключается возможность представления сведений о местоположении границ испрашиваемых земельных участков на основании проектов организации и застройки таких территорий. При этом сохраняется возможность представления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленной гражданином, в случае отсутствия утвержденного проекта межевания территории;
Эта поправка и ссылка в пояснительной записке подтверждают не только то, что для приватизации личных участков не потребуется проект межевания территории, но и то, что и ранее он для этих целей не требовался.
- Предлагается проводить интернет-голосование в случае очно-заочного либо заочного собрания. Но некоторые положения вызывают недоумение. Например, в протоколе собрания зачем-то требуется указывать, как именно голосовал каждый из участников, а также требуется идентификация в протоколе каждого проголосовавшего - фамилия, имя, отчество; адрес электронной почты, номер телефона (в случае если решение было направлено с номера телефона, указанного в реестре членов товарищества и др.).
Мы знаем, что придирчивое изучение протокола, который вы составите по результатам собрания, происходит, как правило, в суде или в ФНС при внесении изменений в ЕГРЮЛ. В суде СНТ участвует в случае если член СНТ оспаривает протокол, то есть решение собрания (теперь и не-член вправе оспорить его по вопросам, за которые имел право голосовать).
- В пояснительной записке говорится, что проектом закона предоставляется возможность сокращения доли обязательных расходов для льготных категорий граждан, установленных действующим законодательством. Однако ничего более конкретного в проекте закона не указано, таким образом, порядок предоставления льгот и кем они будут предоставляться, не определено.
- Под недвижимым имуществом общего пользования подразумевается земля общего пользования. Теперь норма о передаче участка ЗОП звучит более конкретно – «может быть передано», исключая какие-либо директивы со стороны органов власти, МСУ; такая передача в общую долевую собственность проводится по желанию, но большинства. Проект исключает требование о согласии 100% собственников.
По тексту проекта – В статье 25 часть 3 изложить в новой редакции:
В соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии принятия такого решения общим собранием членов товарищества в соответствии с требованиями статьи 17 настоящего Федерального закона.
По проекту для принятия решения о передаче ЗОП в общую долевую собственность требуется не согласие 100% собственников, а 2/3 голосов присутствующих на собрании).
II
- В действующей редакции суммарный размер взносов с не-членов безоговорочно равен суммарному взносу с членов товарищества. Теперь предлагается, что он будет устанавливаться в размере «не более». Такая неопределенность опять возвращает к тому, что каждый индивидуал возможно будет пытаться согласовать с правлением, за что он платит, а за что не платит. А это тот же договор о пользовании инфраструктурой, от которого 217-ФЗ нас освободил.
По тексту проекта: в части 4 статьи 5 слова "устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру" заменить словами "не может превышать максимальный суммарный ежегодный размер".
- Несколько предлагаемых «полезных» изменений содержат условие – «как определено в уставе», «в случаях, определенных уставом», «указанных в уставе», что заставляет лишний раз изменять устав и принимать на собрании новую редакцию устава. Например, в каком случае проводить заочное и очно-заочное собрание (голосование) – предлагается определять не правлению, а прописать в уставе.
По тексту проекта:
В статье 17 часть 21 изложить в следующей редакции:
«Решение общего собрания членов товарищества может быть принято путем очно-заочного или заочного голосования, в случаях, определенных уставом товарищества».
III
- Закон предлагается дополнить статьей:
«Статья 6.1. Использование садовых и огородных земельных участков
Собственники и иные правообладатели садовых и огородных земельных участков обязаны использовать такие земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также соблюдать при использовании иные требования, установленные земельным законодательством. Признаки неиспользования садовых и огородных земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации."
То есть предполагается, что Правительство РФ будет определять признаки неиспользованности (но пока еще они не определены), а председатели могут сообщать о заброшенных участках. А что в результате будет с такими участками – это еще не придумано и не продумано. Какие действия будет предпринимать муниципалитет или госорган – неясно, так как правового механизма отъема собственности, и зарегистрированной и незарегистрированной, на такой случай не существует. Как именно и как долго они собираются искать владельца участка и будут ли устанавливать владельца – тоже неясно.
И что значит – использовать по целевому назначению? Будем надеяться, что не возврат в СССР, когда на количество деревьев/кустов были нормативы. Скорее всего, это намек на запрет использования под предпринимательскую деятельность.
По тексту проекта:
часть 1 статьи 19 дополнить пунктом 9 следующего содержания:
"9) обращается в органы государственного земельного надзора или органы муниципального земельного контроля с информацией об использовании садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории ведения садоводства или огородничества, с нарушением требований, предусмотренных статьей 6.1 настоящего Федерального закона."
Таким образом, правление может только сообщать, а какую роль ему отведут в этих ситуациях дальше – непонятно. Тем более, такое право как сообщать субъектам власти об участках, которые не используются, вообще-то не требуется прописывать в законодательстве.
- Предложено исключить обязательность подготовки документации по планировке территории (при образовании нового товарищества и перед обращением за предоставлением землеотвода новому товариществу). Предложено, что остается право подготовки документации по планировке территории по желанию (решению) общего собрания, а также выполнения инженерно-метеорологических и инженерно-экологических изысканий. Понятно, что раз не прописана такая обязанность, новое товарищество вряд ли примет решение о дополнительных расходах.
В пояснительной записке говорится: При этом во избежание земельных споров и обеспечения комплексного развития территорий ведения садоводства и огородничества требование об образовании садовых и огородных земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основе проекта межевания территории при их первичном предоставлении сохраняется.
Что это означает? Это еще одно подтверждение того, что для оформления неприватизированных личных участков в старом СНТ (или в любом СНТ, образованном до 1 января 2019 года) Законы № 217-ФЗ, № 137-ФЗ не будут требовать наличие проекта межевания территории и ранее не требовали – и 217-ФЗ не требовал с самой первой своей редакции. Проект межевания территории потребуется при первичном предоставлении участка – а это значит в тех случаях, когда СНТ или еще не образовано и не существует или оно образовано после 1 января 2019 года после утверждения проекта межевания территории (или участок предоставляется гражданину для ведения садоводства, огородничества не в составе какого-либо товарищества).
В итоге по «непонятному» для многих вопросу о проекте межевания территории:
у «старых» СНТ нет и не могло быть законодательно установленной обязанности (а следовательно – и необходимости) обеспечивать изготовление проекта межевания территории. У создаваемых после 1 января 2019 года такой необходимости также нет, поскольку для оформления в собственность личных участков граждан либо в общую долевую собственность граждан участка ЗОП (земель общего пользования) при отсутствии проекта межевания территории достаточно схемы расположения участка на кадастровом плане территории.
В статье 24 остается норма части 1: Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Во-первых, это не норма императивного характера. Во-вторых, и часть 4 статьи 23 в проекте закона сформулирована так, что не содержит строгих требований:
«4. В целях обеспечения устойчивого развития территории садоводства или огородничества, в том числе установления границ такой территории, образования находящихся в государственной или муниципальной собственности садовых и огородных земельных участков для их дальнейшего предоставления гражданам, образования земельных участков общего назначения, осуществляется подготовка проекта межевания территории…»
Все, что вы слышали раньше о требовании для СНТ иметь проект межевания территории – это очередной пример толкования чиновниками, либо безграмотного либо с умыслом (как несколько лет назад нагнетали, что без межевания не пройдет ни одна сделка или о том, что садоводства, если земля общего пользования не отмежевана, должны это сделать срочно).
Все ранее созданные, особенно старые СНТ застраивались по генпланам.
Кадастровые работы заменили собой инвентаризацию и, как ранее инвентаризация, относятся к государственным функциям.
- По тексту проекта: Часть 7 статьи 14 изложить в следующей редакции:
"7. Указываемые в уставе товарищества правила определения размера взносов должны предусматривать порядок расчета размера взноса в виде текстового описания и (или) формулы расчета. При этом такой порядок может учитывать характеристики объектов недвижимости, принадлежащих членам товарищества и (или) объем использования такими членами имущества общего пользования. Правила настоящей части применяются по аналогии при расчете размера платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 настоящего Федерального закона."
Новая редакция части 7 создаст неточность, тогда как действующая редакция более определенно устанавливала то, исходя из чего можно производить расчет – в зависимости от размера садового или огородного земельного участка и (или) суммарного размера площади объектов недвижимого имущества.
- По тексту проекта: Статью 25 дополнить частью 8.1 следующего содержания:
"8.1. Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может быть передано в собственность ресурсоснабжающих организаций, в случае одновременного соблюдения следующих условий:
1) решение о передаче указанного имущества принято общим собранием членов товарищества;
2) в случае, если указанное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, получено согласие таких лиц на осуществление указанной передачи."
Практически же передать электросети на баланс государственных сетевых компаний крайне затруднительно. Кроме того, норма прописана неграмотно – сети государственных монополий (госкомпаний – по контрольному пакету акций в том числе публичного АО) никогда не являются их собственностью, а являются собственностью исполнительной власти (и вряд ли органов МСУ, но можно уточнить). А сами ресурсоснабжающие (сетевые) организации являются балансодержателями либо в некоторых случаях арендаторами таких сетей, но не собственниками(!).
- По тексту проекта: "Включение территорий садоводства или огородничества в границы населенного пункта осуществляется в соответствии с законодательством РФ. Критерии, при соблюдении которых территории садоводства или огородничества могут быть включены в границы населенного пункта либо в границах территории садоводства может быть образован новый населенный пункт, устанавливаются субъектами РФ."
Норма беспрецедентна, поскольку действующее законодательство не содержит никаких положений о «включении территорий в границы населенного пункта» или о «создании» населенных пунктов. Существуют только положения о слиянии двух муниципальных образований и об упразднении населенного пункта, оставленного жителями. Все имеющиеся населенные пункты просто признаются по факту их существования. Примеры «создания» населенных пунктов, то есть строительства новых поселений на ранее не застроенной территории, отсутствуют. Однако есть план нового строительства в Ленинградской области с целью создания нового населенного пункта, что явится первым таким прецедентом в РФ.
Кроме того, если муниципальное образование состоит из нескольких населенных пунктов, границы между ними внутри одного МО не устанавливаются. Вообще, понятие населенного пункта сохранилось только как единица адресного структурирования: Поселение – населенный пункт (если их несколько) – улица – дом. В первые годы действия ФИАС РФ садоводства и их массивы структурировали как населенные пункты; в настоящее время ФИАС относит их к элементам планировочной структуры (все или не все – невозможно посмотреть, разумеется).
Норма о «населенном пункте» уже существует в действующей редакции Закона № 217-ФЗ и была прописана юридически неграмотно. Мнения, озвученные сравнительно недавно (Валенчук, Захарьящев) – о неком придании статуса населенного пункта, во-первых, противоречат предлагаемой законопроектом поправке (поскольку она не о придании статуса, а о включении в границы населенного пункта), во-вторых, обе этих формулировки не гарантируют будущее содержание поселков полностью на средства госбюджета.
В границах не населенных пунктов, а муниципальных образований все СНТ находятся с 90-х гг., потому что границы есть только у МО, а у населенных пунктов внутри одного МО нет границ. (Как вы понимаете, СНТ не могут находиться вообще вне каких-либо границ внутри государства, это не анклав). Просто говорить надо не о статусе населенного пункта, а о том, какие преимущества власть вкладывает в такое с ее точки зрения изменение нашего статуса. Подразумеваться должно одно – принятие всей инфраструктуры СНТ на баланс государственных и муниципальных предприятий. Но тогда и следует называть это именно так, а не вносить путаницу пустыми разговорами о населенном пункте как о вывеске.
- «В случае если количество членов товарищества не превышает шестидесяти человек, по решению общего собрания членов товарищества полномочия правления товарищества, предусмотренные частью 7 настоящей статьи, может исполнять председатель товарищества без создания правления товарищества». Имеется в виду часть 7 статьи 18, в которой перечислены все полномочия правления.
- Также предусмотрено право органов гос.власти, МСУ создавать информационные системы для голосования. Когда пишут не об обязанности, а о праве органов публичной власти в решении вопросов, требующих выделения бюджетных средств, то добиться такого содействия практически невозможно.
…