ДОГОВОР АРЕНДЫ И ЕГО ЭЛЕМЕНТЫ

 

В современном бизнесе договор аренды не зря стал самым распространенным гражданско-правовым договором после договора купли – продажи и его подвида договора поставки. На современном сложном этапе развития экономики Республики Беларусь мелкие и средние, да и некоторые крупные предприятия, не имеют в собственности здания для юридического адреса, производственных площадей для осуществления основной деятельности, сложного дорогостоящего промышленного оборудования. Как выход из данной ситуации большинство из них заключают договора аренды.

Правовое регулирование договора аренды довольно обширно. Общие нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в Гражданском Кодексе 1999г (Глава 34. Аренда). Они закрепляют определение и существенные условия как договора аренды в целом, так и отдельные его разновидности (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)), порядок изменения и расторжения таких договоров. Эти нормы, на сегодняшний день, образуют основу правового регулирования арендных отношений.

Кроме Кодекса в сфере арендных отношений имеется и специальное регулирование, которое осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.

В частности, можно назвать Закон Республики Беларусь «Об аренде», которым более детально регламентируются вопросы содержания договора аренды и меры защиты прав участников арендных отношений. Данный Закон применяется в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу.

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, также содержатся и в Законе Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю».

Постановлением Пленума Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» регулируются вопросы, связанные с разрешением земельных споров.

Отношения порядка сдачи в аренду государственной (республиканской и коммунальной) собственности регулируются Законом Республики Беларусь «О собственности в Республике Беларусь». Так, согласно статье 41¹ данного закона, в отношении имущества, являющегося собственностью Республики Беларусь (республиканской собственности), от имени собственника выступает Совет Министров Республики Беларусь, и, следовательно, именно он имеет право распоряжаться данной собственностью и издавать, в рамках своей компетенции, обязательные для исполнения постановления Правительства по управлению ею.

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, также содержатся и в Законе Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю».

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими актами законодательства: Кодексом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.

Общее определение договора аренды (имущественного найма) содержится в статье 577 Кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В нормах права, юридической литературе и договорной практике применяются термины «договор имущественного найма», «договор аренды», «договор проката». С юридической точки зрения эти термины равнозначны, т.к. при любой аренде имеет место наем имущества и применение данных терминов связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными видами имущества.

Но в любом случае при заключении любого договора аренды арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Впрочем, на основании статьи 136 Кодекса доходы, полученные в результате использования имущества, могут принадлежать и любому другому лицу, указанному в договоре, и, в том числе, могут переходить в собственность арендодателя.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Арендатор вправе требовать возврата арендованного имущества из любого незаконного владения, т.е. от юридического лица и гражданина, не имеющих законного основания на владение им. Истребовать из чужого владения можно лишь индивидуально-определенное имущество.

Арендатор имеет право на защиту возможности владеть и пользоваться имуществом и в том случае, когда его права нарушены собственником имущества – арендодателем.

В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель, предоставляющий имущество во временное пользование за определенное вознаграждение, и арендатор – лицо, приобретающее по данному договору право пользования и в определенной мере владения и распоряжения этим имуществом. Арендатором и арендодателем могут выступать все участники регулируемых гражданским законодательством отношений.

Существенным условием договора аренды является предмет договора (данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды). Указанное условие должно быть выполнено в отношении всех разновидностей договоров аренды.

Предметом договора аренды может выступать самое различное имущество. Имущество, сдаваемое в аренду, может принадлежать арендодателю на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Перечень объектов аренды, содержащихся в статье 578 Кодекса, не является исчерпывающим, однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду.

В статье 578 Кодекса закреплен квалифицирующий признак объектов аренды – это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, что обусловлено самой юридической природой договора аренды, в соответствии с которым по истечении определенного отрезка времени арендодателю должна быть возвращена в натуре вещь, ранее переданная во временное пользование арендатору, а не какая-то другая.

Кроме существенных условий в договоре аренды стороны могут предусмотреть и иные условия. Рассмотрим отдельные из них.

Срок договора аренды регулируется статьей 581 Кодекса. Условие о сроках носит исключительно договорной характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные.

В срочных договорах срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.

Для бессрочных договоров характерна возможность сторон в любое время прекратить действие договора. Однако, каждый из его участников, желающий расторгнуть договор, обязан предупредить об этом контрагента: при аренде недвижимого имущества– за три месяца, при аренде прочего имущества – за один месяц.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Приведем примеры.

Статьей 13 Кодекса о недрах установлены дифференцированные предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения недр, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых - до 20 лет; при совмещении указанных видов пользования - до 25 лет.

Статьей 29 Водного кодекса установлено, что водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное водопользование может быть краткосрочным - до пяти лет и долгосрочным - от пяти до двадцати пяти лет.

Статьей 16 Кодекса о земле – временное пользование земельными участками на срок до 10 лет.

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

Иногда арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, несмотря на истечение срока договора аренды, а арендодатель против этого не возражает. Законодатель (часть 2 статьи 592 Кодекса) признал такое продолжение пользования имуществом юридическим фактом, свидетельствующим о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. Исходя из этого, если арендодатель намерен по каким-либо основаниям прекратить действие договора, он должен действовать активно, возражая против возобновления данного правоотношения. Молчание же арендодателя в соответствии с правилом, установленным частью 2 статьи 592 Кодекса, должно расцениваться как отсутствие с его стороны возражений на возобновление договора на неопределенный срок. Каждая из сторон, однако, сохраняет право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем намерении другого контрагента в порядке, предусмотренном для бессрочных договоров.

Преимущественное перед другими лицами право арендатора на возобновление договора аренды, в случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязательства, и ранее было закреплено в Законе Республики Беларусь «Об аренде», однако в Гражданском кодексе (и это является новацией) предусмотрено право арендатора в суде требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков, если арендодатель отказал арендатору в заключении такого договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора.

Согласно части 1 статьи 585 Кодекса порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

В настоящее время Кодекс допускает возможность внесения арендной платы не только в денежной, но и в натуральной и смешенной формах. Под натуральной понимается плата, вносимая произведенной на арендованном имуществе продукцией в обусловленной в договоре доле.

Денежная арендная плата может устанавливаться в твердой (абсолютной) сумме, либо в виде процента от прибыли (дохода) арендатора и уплачивается единовременно (как правило при краткосрочной аренде) или периодическими платежами.

Арендные платежи вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом. Если условия пользования или состояние имущества ухудшились, причем это вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения арендной платы, а если использование имущества вообще невозможно - может ее не вносить.

Пункт третий статьи 585 Кодекса предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение – не чаще одного раза в год. Однако следует заметить, что в отношении договоров аренды действует и другая статья – статья 392 Кодекса. В ней говорится, что договор должен соответствовать законодательству и если актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, обо­рудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их ис­пользования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, по­зволяющие определенно установить имущество, подлежа­щее передаче арендатору. При отсутствии этих данных до­говор не считается заключенным.

Аренда земли и субаренда земельного участка подлежат государственной регистрации.

3. СТОРОНЫВ ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ, ИХ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ

Право предоставления имущества в аренду принадле­жит его собственнику.

В качестве арендодателя могут выступать также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно Кодексу о земле (ст. 17) арендодателями зе­мельных участков являются:

♦ сельские (поселковые);

♦ городские (городов областного подчинения и горе да Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции;

♦ граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.

Некоторые особенности отличают аренду земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь. В ст.47 Кодекса о земле установле­но, что граждане Республики Беларусь, в частной собст­венности которых находятся земельные участки, приобре­тенные для ведения личного подсобного хозяйства, строи­тельства и обслуживания жилого дома, коллективного са­доводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии со­хранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые до­мики могут передаваться в аренду только вместе с земель­ным участком. Размеры земельных участков, предостав­ляемых в аренду, не могут превышать размеров, установ­ленных для их собственников.

Законные представители несовершеннолетних наследников земельных участков, выделенных для вышеназванных нужд, могут выступать в качестве арендодателей и до приобретения наследниками полной дееспособности передавать участки зем­ли в аренду. Такая передача допускается под контролем мест­ных исполнительных и распорядительных органов.

На земельных участках, передаваемых в аренду в вы­шеназванных случаях, строительство жилых домов, дач, садовых домиков, других строений и сооружений не допус­кается.

Арендаторами земельных участков могут быть:

♦ юридические лица Республики Беларусь;

♦ физические лица Республики Беларусь;

♦ лица без гражданства;

♦ иностранные юридические и физические лица;

♦ иностранные государства, международные органи­зации (ст. 17 Кодекса о земле).

Гражданин, группа граждан, крестьянское или другоехозяйство, заключив договор аренды, самостоятельно осу­ществляют предпринимательскую или иную деятельность и связаны с арендодателем только договором. При заключе­нии договора аренды от имени юридического лица пред­ставительствует орган управления, уполномоченный на то уставными документами.

Специфическим субъектом арендного договора являет­ся крестьянское (фермерское) хозяйство. Внутренние от ношения между лицами, входящими в такое хозяйство, ре­гулируются Законом о крестьянском (фермерском) хозяй­стве. Во внешних отношениях оно с момента регистрации выступает как самостоятельный товаропроизводитель.

Порядок предоставления земель в аренду одинаков. Желающие арендовать земельный участок обращаются с заявлением в соответствующий исполнительный или рас­порядительный орган, к гражданину или юридическому лицу - собственнику земельного участка. Как правило, с просьбами об аренде обращаются граждане, постоянно проживающие в данной местности. Но в случаях, если это приезжие, необходимо представить дополнительные доку­менты (о прежней трудовой деятельности, составе семьи, трудоспособности ее членов и др.). Передача земли в арен­ду осуществляется в порядке отвода.

Основным документом, регулирующим отношения арендатора и арендодатели, является договор аренды. В приложении приведен пример договора аренды на земельный участок.

В ст. 7 Закона об аренде установлен принцип добро­вольности и равноправия сторон при заключении договора аренды.

Сторонам предоставляются равные юридические воз­можности при формировании условий договора. В договоре арендатор как пользователь самостоятельно определяет на­правление своей деятельности, права по распоряжению произведенной им продукцией, полученными доходами. Согласно ч. 2 ст. 577 ГК плоды, продукция и доходы, полу­ченные арендатором в результате использования арендо­ванного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В договоре аренды должны быть указаны данные, по­зволяющие определенно установить имущество, подлежа­щее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных соответствующий договор не счи­тается заключенным (ст. 578 ГК Республики Беларусь). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как сущест­венные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предметом договора аренды является земельный уча­сток.

Как объект договора аренды земельный участок должен быть индивидуально определен.

В отношении земельной недвижимости как предмета до­говора аренды устанавливается ее общая площадь, границы земельного участка согласно плану землепользования, опре­деляется цель использования, производится разбивка земель по наиболее ценным сельскохозяйственным угодьям.

В договоре отражается общая площадь земель, наличие в их составе осушенных и орошаемых земель, площади лесных культур и древесно-кустарниковых насаждений, других земельных участков.

При характеристике земельного участка, передаваемого в аренду, в договоре отмечается качественная оценка пло­дородия земель, а при необходимости - и экологической обстановки (средний балл оценки сельскохозяйственных угодий, содержание гумуса, кислотность, содержание фос­фора, калия и др.).

Аренда земли является одним из видов временного воз­мездного пользования ею. Законодательством могут быть уста­новлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Для договора аренды важное значение имеет установ­ление арендной платы. Она может быть определена в целом за земельный участок или за каждое из угодий в виде пла­тежей, вносимых периодически или единовременно; в виде твердых платежей; в качестве арендной платы разрешено устанавливать определенный объем услуг арендатора арен­додателю или обязанность арендатора передать арендода­телю обусловленную договором вещь в собственность или в аренду, возложить на него затраты по улучшению зе­мельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.

Если иное не предусмотрено договором, размер аренд­ной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, а которые он не отвечает, усло­вия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В случае существенного нарушения арендатором сро­ков внесения арендной платы арендодатель вправе потре­бовать от него досрочного ее внесения. Арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы бо­лее чем за два срока подряд.

Содержание договора аренды закреплено в Граждан­ском кодексе, а также в ст. 8 Закона об аренде.

Арендодатель обязан:

♦ своевременно предоставить арендатору земельный участок, указав все имеющиеся ограничения пользования, установив их границы;

♦ предоставить земельный участок в надлежащем со­стоянии, со всеми документами, необходимыми для ис­пользования участка;

♦ осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земель, переданных в аренду, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора;

♦ отвечать за любые недостатки сданного в аренду земельного участка, препятствующие его использованию полностью или частично;

♦ предупреждать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок, если таковые име­ются;

♦ возмещать убытки, причиненные задержкой ис­полнения или неисполнением договора, изъятием или вре­менным занятием земельных участков, а также ограниче­нием прав арендатора;

♦ осуществлять экономическое стимулирование арендатора за сохранение и воспроизводство плодородия почв, защиту земель от негативных последствий производ­ственной деятельности (виды такого стимулирования уста­новлены ст. 138 Кодекса о земле).

Арендодатель имеет право:

♦ требовать уплаты арендных платежей;

♦ досрочно прекращать договор аренды в случаях использования земли не по целевому назначению, способа­ми, приводящими к ее порче; при систематическом невне­сении арендной платы;

♦ получать возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности арендатора;

♦ изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы;

♦ оказывать арендатору помощь в ведении хозяйства и реализации полученной продукции;

♦ консультировать арендатора по вопросам экологии, техники безопасности и др.

Права арендатора:

♦ требовать от арендодателя своевременного предо­ставления земель, возмещения убытков из-за несвоевре­менного предоставления земельных участков;

♦ потребовать от арендодателя устранения недостат­ков;

♦ потребовать уменьшения арендной платы при обна­ружении недостатков земель или установлении прав треть их лиц на них, не оговоренных договором;

♦ использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления;

♦ использовать имеющиеся на участке общераспрост­раненные полезные ископаемые, торф, водные объекты;

♦ возводить жилые, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;

♦ быть собственником посевов сельскохозяйственных культур и сельскохозяйственной продукции;

♦ с согласия арендодателя сдавать землю в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать ее в безвозмездное временное пользование в пределах сроков действия договора аренды; п. 2 ст. 586 ГК Республики Беларусь предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя отдавать аренд­ные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установ­лено законодательством.

За арендатором сохраняются права в случае перехода права собственности на земельный участок к другому лицу (ст. 588 ГК). В случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к на­следнику (если законодательством или договором не пре­дусмотрено иное). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок действия договора, за исключением случаев заключения договора, обусловленного личными качествами арендатора.

Арендатор обязан:

♦ обеспечить эффективное и целевое использование предоставленного ему земельного участка;

♦ соблюдать условия договора;

♦ своевременно вносить арендную плату;

♦ применять природоохранные технологии производ­ства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;

♦ при снижении плодородия земли за свой счет про­изводить восстановительные работы или оплачивать их стоимость;

♦ осуществлять комплекс мероприятий по охране зе­мель;

♦ при прекращении договора аренды возвратить арендодателю земельный участок в состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном догово­ром;

♦ возместить арендодателю причиненный ущерб, ес­ли состояние возвращаемых земель по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в договоре;

♦ не нарушать права других землевладельцев, собст­венников и пользователей земли (так, если на земельный участок есть определенные права у третьих лиц, то аренда­тор обязан учитывать их).

В договоре аренды земли могут быть предусмотрены и другие, не противоречащие законодательству об аренде, права и обязанности сторон (ограничения прав арендатора на осуществление строительных работ (возводить можно лишь строения или сооружения, предусмотренные догово­ром), на проведение капитальных мелиоративных работ, обмен земельного участка, условия досрочного расторже­ния договора).

Договор аренды или субаренды в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в соответствующем исполни­тельном и распорядительном органе по месту нахождения арендуемого земельного участка.

 

4. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫЗЕМЛИ

Договор аренды земельного участка расторгается по ос­нованиям, предусмотренным гражданским или земельным законодательством Республики Беларусь или договором.

Прекращение действия договора аренды возможно по истечении срока, на который он был заключен. Сторонам предоставляется возможность продлить действие договора аренды земли.

Допускается расторжение договора аренды по волеизъ­явлению сторон.

Он может быть досрочно расторгнут и по требованию одной из сторон договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда аренда­тор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушени­ем условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и по другим основаниям.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменно­го предупреждения о необходимости исполнения им обяза­тельства в разумный срок (ст. 590 ГК).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользо­вание арендатор) либо создает препятствия пользованию им;

2) переданное арендатору имущество имеет препятст­вующие пользованию им недостатки, которые не были ого­ворены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) имущество в силу обстоятельств, за которые аренда­тор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Порядок прекращения договора аренды земельного уча­стка зависит от способа, применяемого сторонами (одной из сторон). Так, в случае расторжения договора по согла­шению сторон, должны быть соблюдены требования о форме. Если договор расторгается вследствие односторон­него отказа одной из сторон от его исполнения, то такая сторона должна направить другой письменное уведомление об отказе от исполнения договорных обязательств.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании за­ключить такой договор в указанный срок, а если в договоре он не указан, - в разумный срок до окончания действия до­говора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и воз­мещения убытков; причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убыт­ков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возраже­ний со стороны арендодателя, договор считается возобнов­ленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 581, 592 ГК).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Аренда - основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.

В аренду могут быть переданы: земли и другие природные ресурсы; предприятия и его структурные единицы; отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструменты, другие материальные ценности.

Аренду земли можно рассматривать как институт праваи как право субъективное.Как институт права аренда представляет собой сово­купность норм права, регулирующих отношения по аренде земли. Аренда земли как субъективное право представляет со­бой право конкретного лица по непосредственному использованию земельного участка на праве аренды.

Аренда земли характеризуется срочностью, является платным видом землепользования. Общие нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в Гражданском Кодексе 1999г (Глава 34. Аренда). Специальное регулирование осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.

Договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель и арендатор. Арендатором и арендодателем могут выступать все участники регулируемых гражданским законодательством отношений.

Существенным условием договора аренды является предмет договора. Важным условием договора аренда является его срок. Максимальный срок
действия договора аренды земельных участков составляет 99 лет.

Аренда земли и субаренда земельного участка подлежат государственной регистрации.

Арендодатель и арендатор имеют определенные законодательством права и обязанности.

Прекращение действия договора аренды возможно по истечении срока, на который он был заключен. Сторонам предоставляется возможность продлить действие договора аренды земли. Допускается расторжение договора аренды по волеизъ­явлению сторон. Он может быть досрочно расторгнут и по требованию одной из сторон договора.