Метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.
Ставка капитализации состоит из 2х частей: доходность инвестиции и возврат капитала, который рассчитывается по фонду возмещения (перевернутый будущий аннуитет).
***Здание ежегодно приносит 8 000 ежегодного дохода. Через 6 лет оно полностью обесценится. Доходность капитала по методу Инвуда. 13%.
R0=0,13+0,13/1,136-1=0,25015 8000/0,25015= 31 981
Метод Хосхольда (по ставке возмещения и безрисковой ставки).
Применяется, когда инвестиция настолько прибыльна, что реинвестировать доходы по ставке отдачи маловероятно.
Ставка состоит из 2х частей: доходность инвестиции и безрисковая ставка.
***Актив приносит 10 000 ежегодно в течение 5 лет. Инвестору доступно реинвестирование под 7 %. А отдача от инвестиции составляет 10%.
R0=0,1+0,07/1,075-1=0,27389 10 000/0,27389=36511
Потеря части стоимости.
Если будет потеря части стоимости, то часть текущего дохода должна компенсировать эти потери. Это значит, что ставка капитализации должна быть увеличена для того, чтобы текущий доход компенсировал потери. Рассмотрим на примере Ринга.
***Актив приносит доход ежегодно 15000 - 10%. Будет продан через 6 лет за 50% его стоимости. Рассчитать стоимость этого объекта по Рингу.
R= 0,1+(1/6)*0,5=0,183(3) стоимость - 81818,18
***Торговый цент приносит ежегодный доход 6 млн ставка – 11,65. 5 лет продажа под 70% от стоимости. Методом Ринга.
R= 0,1165+1/5*0,3=0,1765 стоимость - 33994334,27
Повышение стоимости
Если стоимость повышается, то мы ВЫЧИТАЕМ!!!! R=i – 1/n*∆ %
*** Магазин имеет ежегодный доход 0,5 млн. 17% доходность. Через 5 лет продажа за 120% (прирост стоимости). Использовать метод Инвуда.
|
|
R0=0,17-(0,17/1,75-1)*0,2 =0,14149 стоимость - 3533887,9
Помимо расчета ставки капитализации через ставку дисконтирования и аналоги существует метод связанных инвестиций. Он используется когда финансирование смешанное.
***СК-40% ЗК-60%. кредит: ставка 15% на 20 лет. Доходность СК – 20%
R = 0,4*20+ 0,6* 15,976=17,59%
Затратный подход - совокупность методов оценки, необходимых для восстановления либо замещения объекта с учетом износа. Используется:
1) предприятие обладает значительными материальными активами
2) если предприятие обладает значительными нематериальными активами и возможно их выделить и оценить.
Для новых предприятий, у которых нет ретроспективных данных, компании, сильно зависящие от контрактов, не имеющие постоянную клиентуру, предприятие со значительными финансовыми активами.
Достоинства:
ü Результаты обоснованы, т к используется достоверная информация (отчетность)
ü Для оценки новых, может применен к убыточным предприятиям, может быть использован метод экстракции.
Недостатки:
ü не отражает прошлую стоимость
ü не учитывает перспектив развития
ü сложно определять величину износа по разным видам имущества, сложно определять стоимость воспроизводства отдельных видов имущества.
Чаще всего используется 2 метода:
ü чистых активов (NAV) (рыночная стоимость)
ü метод ликвидационной стоимости (LV) (ликвидационная стоимость)
Метод чистых активов.
(СК) = А-О
Чистые активы – величина, получаемая путем вычитания из суммы активов, принимаемых к расчету сумму его пассивов (обязательств), принимаемых к расчету.
В методе чистых активов в расчет принимается гудвил.
|
|
В оценке гудвил – это величина, на которую превосходит рыночную стоимость его материальных активов и той части нематериальных, которая отражена в бухгалтерской отчетности.
Гудвил присутствует только при наличии избыточной прибыли. Он не может быть отделен от действующего предприятия, т е не может быть продаж отдельно от него.
Гудвил возникает тогда, когда предприятие получает стабильные высокие доходы, выше среднеотраслевых.
Гудвил рассчитывается в затратном подходе с помощью доходного, который представлен здесь методом избыточной прибыли.
Избыточная прибыль – прибыль, полученная от неотраженных в балансе нематериальных активов, которые обладают доходностью выше среднеотраслевой.
***Рыночная стоимость активов определена – 40 000. ЧП предприятия - 16 000, среднеотраслевая доходность активов – 15%. Ставка капитализации – 20%. Необходимо определить стоимость предприятия.
40000 + (16000 – 40000*0,15)/0,2=90 000
Ликвидационная стоимость – суммирование текущих стоимостей денежных потоков от реализации оцениваемых активов.
LV- Определение разницы между стоимостью имущества, которую собственник может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его имущества и издержки на ликвидацию.
Метод применяется в следующих случаях: прибыль не велика по сравнению со стоимостью чистых активов, предприятие убыточное и стоимость при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.
При определении LS различают 3 вида ликвидации:
ü упорядоченную (распродажа в течении разумного периода, когда можно получить максимальные денежные суммы до 2х лет)
|
|
ü принудительную (когда активы распродаются на столько быстро, на сколько возможно, часто одновременно и на одном аукционе)
ü с прекращением существования (активы не распродаются, а уничтожаются)
Этапы оценки:
1) Обоснование выбора ликвидационной стоимости
2) Разработка календарного плана продажи активов предприятия
3) расчет стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию
4) Полученную стоимость дисконтируем на дату оценки по ставке дисконтирования с учетом риска
5) Рассчитывается величина обязательств, которая тоже дисконтируется
6) Ликвидационная стоимость = текущая стоимость А – текущая стоимость О
*** Рассчитать ликвидационную стоимость по данным оценщика:
Ставка дисконтирования – эффективная ставка – 36%
| Оцениваемые элементы | Экономическая стоимость (руб.) | Цена | Срок (месяцы) | Комиссионные |
| Гудвил | - | - | - | |
| Здание | 5%=243 | |||
| Оборудование | 7%= 217 | |||
| Прочее | 3%= 33 |
Здание = 4860-243)/(1,36)^(1/2)
Так как ставка эффективная, чтобы найти полугодовую, нужно взять корень 2ой степени из годовой эффективной ставки!!!!
Лекция 07.12.11
Сравнительный (рыночный) подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых есть информация оценки.
Основан на принципах: замещения, спроса и предложения.
Условия применения:
· есть аналоги,
· наличие активного финансового рынка
· наличие специальных служб, собирающих информацию.
Преимущества:
· Единственный подход, основанный не на расчетах, а на информации о сделках.
· Если достаточно информации по аналогам, то достоверно
· учитывает фактические финансовые результаты деятельности предприятия
Недостатки:
· Не учитывает будущее значение
· Сбор информации очень затруднен.
· Так как есть аналоги, необходимы корректировки.
Методы:
· рынка капиталов (компаний аналогов)
· метод сделок (метод продаж)
· метод отраслевых коэффициентов.
Метод рынка капитала – определение стоимости предприятия, на основе цен акций (компаний), которые котируются на рынке.
Метод сделок - определение стоимости предприятия, на основе анализа цен, по которым происходила покупка контрольного пакета акций или всей компании.
Этапы расчета стоимости двумя методами:
1) Изучение рынка и поиск аналогов, в отношении которых есть информация
2) Сбор, проверка данных и финансовый анализ компаний – аналогов
3) Определение параметров сравнения и внесение корректировок
4) расчеты оценочных мультипликаторов
5) определение итоговой величины стоимости оцениваемого предприятия через использование мультипликатора
Подход основан на использовании 2х типов информации: рыночная (цены акций, цены сделок), финансовая (расчет показателей).
Финансовый анализ позволяет определить место или ранг оцениваемой компании в списке аналогов. Финансовый анализ позволяет обосновать степень доверия к конкретному виду мультипликатора. Финансовый анализ является основой для проведения корректировок.
Мультипликаторы – интервальные (цена – выручка) и моментные (цена - балансовая стоимость активов).
Р/Е – мультипликатор цена – прибыль.
Множество ежедневных сделок на бирже – сделки с неконтрольными пакетами. если продается контрольный пакет, то цена на него включает надбавку к рыночной цене по которой продавались отдельные акции. Неконтрольный пакет обычно стоит меньше пропорциональной доли, которую они представляют. Покупатель готов покупать неконтрольный пакет только со скидкой с его пропорциональной доли.
Существующие премии за контроль:
| Размер пакета | Премия |
| До 10% | 104,8 |
| 10-25% | 66,(6) |
| 25 -50% | 35,14 |
| 50-75% | 4,1(6) |
| Выше 75% |
Соотношение между контрольными и неконтрольными долями собственности.
| Вид собственности | Стоимость контрольного пакета | Неконтрольный пакет для ОАО | Неконтрольный пакет для ЗАО и не ОАО |
| Методы | DCF, NA, рынок сделок, рынок капитала | DCF, NA, рынок сделок, рынок капитала | DCF, NA, рынок сделок, рынок капитала. |
| Скидки и премии | Для рынка капитала надбавка в цене за контроль | Для всех кроме рынка каптала делаем скидку на неконтрольный пакет | делаем поправку на недостаток ликвидности для всех, кроме продажи 100% |
Надо оценить стоимость 5% пакета акций заново. Рыночная стоимость определенная методом DCF составила 50 млн. Скидка на недостаток контроля – 25%.скидка за недостаток ликвидности – 30%. Премия за приобретаемый контроль – 40%. Скидка связанная с размещением – 15%.
50*0,05=2,5* 0,75*0,7=1,3125
Особый мультипликатор – применяется при различиях собственного и заемного капитала
Особый мультипликатор = Цена+ ЗК/EBIT
Ст-ть бизнеса с особым мультипликтором = особый мультипликатор * EBIT- ЗК
Лекция 20.12.11
Рассмотрим пример оценки сравнительного подхода.
Есть 6 аналогов. По трем не смогли найти отчетность. Значит остается только 3 аналога.
Расчет цены аналогов.
| Аналоги | Размер пакета | Цена продаж | Премия | Цена аналога |
| №1 | 51% | 15 246 | 4,1(6) | 31 177 710 |
| №2 | 51% | 32 750 | 4,1(6) | 66 897 340 |
| №3 | 51% | 90 077 | 4,1(6) | 183 969 000 |
Были выбраны мультипликаторы – Цена/прибыль, CF, NA, ВнА.
Ранжирование оставшихся мультипликаторов проведем на базе рентабельности активов нашей и аналогов. 3;5;1,2. мы – 2,2.
45 – первый (рентабельность 3%)
35 - второй (рентабельность 5%)
25 - третий (рентабельность 1,2%)
| Аналоги | Выручка | Чистые активы | Вн Активы | Персонал |
| 53 464 000 | 7 689 000 | |||
| 27 641 000 | ||||
| 162 815 000 | 1 159 000 | |||
| 614 490 000 | 14792 000 | 1223 000 |
Мультипликаторы
| Аналоги | Вес | P/TR | P/NA | P/ВнА | P/Персонал |
| 0,45 | 0,58240522 | 4,09652848 | 4,04964403 | 451,2712 | |
| 0,35 | 0,66690322 | 1,68770334 | 2,41984946 | 192,7581 | |
| 0,25 | 358,163065 | 83,3193052 | 1,12992676 | 158,7308 | |
| Сред знач | 90,0362648 | 23,2639603 | 2,95176881 | 310,2201 |
| 0,25 | 0,35816307 | 83,3193052 | 1,129926763 | 158,7308247 | ||
| Сред знач | 0,58503925 | 23,26396028 | 2,951768814 | 310,2200802 | ||
| МЫ | 379399,1581 |
Метод отраслевых коэффициентов
Метод отраслевых коэффициентов = формульный метод = метод отраслевых соотношений
Метод отраслевых коэффициентов - определение на основе практики продаж бизнеса определенных зависимостей между ценой продажи и каким-либо показателем.
| Вид бизнеса | Соотношение между ценой и фин показателем |
| Страховая | 120-150% годовых комиссионных |
| Розничная торговля | 0,75-1,5 величины чистого годового дохода + стоимость запасов и оборудования |
| Ресторан | 25-50% от валовой выручки |
Этот метод применяется для приблизительной оценки бизнеса.
Итоговая оценка стоимости бизнеса.
Для согласования результатов, полученным по всем примененным подходам необходимо применить веса, в соответствии с которыми будет определена итоговая рыночная стоимость.
Методы выбора весовых коэффициентов.
1) Метод логического анализа
2) Метод анализа иерархий (Метод Саати)
3) Метод расстановки приоритетов
4) Метод согласования по критериям
Для определение весов различных подходов используется 4 критерия, которыми описываются преимущества или недостатки с учетом особенности оценки конкретного объекта.
Шаги:
1. Каждому подходу присваивается 4 вида баллов в соответствии с 4 критериями
2. Определяется сумма баллов каждого подхода, затем используется
3. Определяется расчетный вес подхода в % как отношение суммы баллов данного подхода к общей сумме баллов.
4. Расчетные веса округляются.
| Подход | Доходный | Срав-ный | Затратный |
| Величина в руб. | Не применял | ||
| Критерий | |||
| 1)достоверность и достаточность инфы | - | ||
| 2)способность учитывать структуру ценообразующих факторов | - | ||
| 3)способность отразить реальные намерения типичного покупателя/продавца | - | ||
| 4)соответствие подхода виду рассчитанной стоимости | - | ||
| Итого баллы (23) | - | ||
| Вес подхода | =14/23=60% | - | =9/23=40% |
| Итого рыночная стоимость |