О соблюдении обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
(Докладчик – Заместитель министра строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия В.В. Сергеев).
Анализируязаконодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, следует отметить следующее.
В 2019 году Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) действовал в одной редакции.
Последние изменения были внесены Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ.
Остановимся на некоторых из них.
Установление дополнительных запретов на способы привлечения денежных средств (ст. 1 ч. 2.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Запрещается предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию.
Введены дополнительные требования по регистрации договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки прав.
Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации (ч. 5 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ).
Получение заключения о соответствии застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.
С 28.06.2021 отменена обязанность для застройщиков, привлекающих денежные средства с использованием эскроу, получать заключение о соответствии застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ в уполномоченном органе.
Определены сроки и состав размещения информации в Единой информационной системе жилищного строительства.
Скорректированы сроки на опубликование информации, подлежащей размещению в единой информационной системе жилищного строительства. Информация о вводе ранее построенных объектов, о разрешении на строительство, заключении экспертизы проектной документации, о правах на земельный участок, об условиях привлечения денежных средств дольщиков, о градостроительном плане, схеме планировочной организации земельного участка и о размере собственных средств и нормативах финансовой отчетности застройщика подлежит размещению до направления на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве жилья.
Информация о введении одной из процедур банкротства, извещение о начале строительства, сведения об открытии/закрытии специального счета в уполномоченном банке подлежит размещению в течение 3 рабочих дней со дня наступления соответствующего события.
Фотографии строящегося многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости подлежат размещению ежемесячно.
Дополнена форма проектной декларации.
В перечень размещаемой информации в проектной декларации входят сведения о кредитном договоре, включая лимиты кредитных средств и данные о выбранной сумме из кредитной линии, а также сведения о заключенных договорах участия в долевом строительстве жилья и информация используются ли в них счета эскроу. В проектной декларации ежемесячно не позднее 10-го числа месяца подлежат внесению изменения, касающиеся сведений о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием, в том числе, количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.
Создание регионального Фонда.
Одним из главных изменений в Закон № 214-ФЗ стала возможность для субъекта Российской Федерации создать региональный Фонд в целях урегулирования обязательств обанкротившихся застройщиков перед дольщиками путем передачи Фонду имущества и обязательств застройщиков для завершения строительства домов или иного объекта недвижимости, строительство которых велось с привлечением денежных средств дольщиков, и (или) завершения строительства объектов инфраструктуры (образовательные учреждения, поликлиники, объекты транспортной и инженерно-технической инфраструктуры) для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность.
При этом такой Фонд создается не ранее составления единого реестра проблемных объектов, расположенных на территории соответствующего субъекта РФ, и создается на основании нормативного акта соответствующего субъекта РФ.
Урегулирование обязательств застройщика будет осуществляться региональным Фондом за счет денежных средств публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которые не могут быть направлены на финансирование деятельности самого регионального Фонда.
Финансирование текущей деятельности осуществляется за счет средств соответствующего бюджета субъекта РФ, являющегося его учредителем.
Поправками возложена обязанность регионального Фонда достроить и передать дольщику объект долевого строительства не позднее 3 лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче имущества и обязательств застройщика в соответствии с п.3 ст.201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».