Принципы оценки активов (бизнеса)

Принципы оценки можно систематизировать на три группы:

1) основанные на представлениях собственника (пользователя);

2) связанные с эксплуатацией собственности;

3) обусловленные действиями рыночной среды.

Данные принципы представлены в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Классификация принципов оценки

Наличие множества принципов не означает, что их можно использовать все сразу. В каждой операции с активами (бизнесом) выделяют основные и вспомогательные принципы. Если речь идет о принципах, то проявляются только ключевые закономерности поведения субъектов рыночных отношений. В реальной действительности целый ряд факторов может ослабить их действие. Например, денежно-кредитная и финансовая политика государства часто не дает правильной картины проявления тех или иных принципов оценки. Вместе с тем, по мере развития рыночных отношений действие объективных принципов оценки собственности будет усиливаться.

Рассмотрим содержание первой группы принципов. Основным критерием стоимости любого объекта для собственника служит его способность приносить доход в конкретном месте и в течение определенного времени.

Принцип полезности состоит в том, что чем больше предприятие способно удовлетворить потребность собственника, тем выше его стоимость. С позиции любого пользователя оценочная стоимость компании не должна превышать минимальной цены на аналогичные предприятия с такой же полезностью. Следует иметь в виду, что за объект целесообразно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с такой же полезностью в разумные сроки. Замещающий объект не всегда должен быть точным аналогом, но необходимо, чтобы он был похож на оцениваемый объект. Поэтому пользователь рассматривает его как желаемый заменитель.

Принцип замещения формулируют следующим образом: максимальную стоимость компании определяют минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой объект собственности с такой же полезностью. Данный принцип положен в основу трех подходов: доходного, рыночного (сравнительного) и затратного. Близким к принципу замещения является понятие альтернативных издержек (opportunity costs). Альтернативными считают издержки, когда инвестор потеряет гипотетический доход, отказавшись от альтернативных вариантов вложения капитала, вкладывая свои средства в данный объект.

С принципом полезности тесно связан принцип ожидания (предвидения). Полезность предприятия определяют тем, во сколько сегодня оценивают прогнозируемые будущие доходы (ожидаемая выручка от перепродажи объекта). Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода, который может быть получен в будущем от владения имуществом. При этом целесообразно учитывать объем и продолжительность получения ожидаемого будущего дохода. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости получил название дисконтирование (discounting).

Вторая группа принципов обусловлена эксплуатацией объектов собственности и связана с представлением пользователей. Принцип вклада означает, что доходность любой экономической деятельности определяют четыре фактора производства: земля, рабочая сила, капитал и управление. Для оценки предприятия следует знать вклад каждого фактора в формирование его дохода. Этот принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество компании экономически выгодно для нее, если прирост стоимости выше затрат на приобретение данного актива. Каждый фактор должен быть возмещен из доходов, создаваемых предпринимательской деятельностью. Поскольку земельные участки относятся к недвижимому имуществу, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к их использованию. Вначале должны быть произведены выплаты по этим факторам, а оставшуюся сумму денежных средств направляют на возмещение пользования земельным участком.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка означает, что он дает возможность владельцу извлекать максимальный доход или до предела минимизировать затраты на пользование им. Остаточную продуктивность земельного участка определяют как чистый доход после того, как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию капитала и менеджмент. Факторы производства учитывают только в период их воспроизводства и места в обороте капитала. С данной точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, демонтажа и оплаты монтажа нового оборудования, что следует учесть при оценке стоимости предприятия.

Принцип увеличивающихся или уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства прибыль (чистый доход) будет возрастать ускоренными темпами вплоть до той точки, начиная с которой общий доход хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится ниже, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) заключается в том, что если к земле приложено слишком много факторов производства, то она слабо застроена. Если слишком много – она перегружена застройкой. В обоих случаях землю используют неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в определенном соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли достигали своего максимального значения. Поэтому при соблюдении принципа сбалансированности можно утверждать, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные величины различных факторов производства, при сочетании которых достигают максимизации стоимости земельного участка.

Принцип экономической величины (размера) проявляется в том, что участок земли с удачным месторасположением, который слишком мал или очень велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Следует отметить, что экономический размер – это площадь земельного участка, необходимый для достижения оптимального масштаба землепользования исходя из рыночных условий в данном местоположении. Принцип экономической величины аналогичен принципу сбалансированности, хотя и рассматривается в иной ситуации (применительно к местоположению данного земельного участка).

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права можно разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности для его владельца. Например, имущественное законодательство США позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на землю. В основу такого подхода положена теория «пакета» прав на собственность. Каждое право можно представить как составной элемент единого пакета. Все вместе эти элементы выражают имущественные права, признаваемые законом.

В США используют следующие виды разделения прав:

1) физическое разделение – разделение прав на водное и воздушное пространство; на поверхность земли и ее недра; разделение земли на отдельные участки и т.д.;

2) разделение по праву пользования – ограниченное право на пользование имуществом третьих лиц при доверительном управлении данным имуществом, лицензии и др.;

3) разделение по времени владения – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права наследников и т.п.;

4) разделение по видам имущества – совместная аренда, товарищество, трасты, опционы;

5) разделение по залоговым правам – первые закладные, «младшие» закладные, судебные залоги, участие в уставном капитале и др.

Таким образом, экономическое разделение имеет место, если права на недвижимость могут быть разделены на два и более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды.

Принцип зависимости определяется местоположением объекта, которое является одним из важных факторов, влияющим на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические характеристики объекта соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической инфраструктуре. Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость.

Принцип соответствия заключается в том, что актив (объект), не отвечающий рыночным стандартам, вероятнее всего проиграет в финансовом отношении. Другой пример: предприятие, не соответствующее требованиям рынка по технической оснащенности производства, технологии, уровню доходности, менеджменту, скорее всего будет оценено ниже среднего уровня. Соответствие выражает, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобства предлагаемые застройкой земли, отвечают потребностями и ожиданиям пользователей.

Полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, на нее воздействуют также предложение и спрос. Предложение – количество объектов, доступных на рынке по определенным ценам. В основу спроса положено желание потенциальных и платежеспособных покупателей приобрести в собственность соответствующие объекты движимого и недвижимого имущества. Поскольку рынок капитальных объектов несовершенен, предложение и спрос не всегда определяют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовать условия сделки, количество и профессионализм ее участников, стоимость финансирования и другие факторы оказывают существенное влияние на уровень продажных цен. Если на рынке присутствует избыток предложения и недостаток спроса, то уровень цен и арендной платы снижается. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (издержки) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, то в строй будут вводиться все новые капитальные объекты до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, то новое строительство замедляется, либо вообще прекращается до момента повышения спроса в связи с увеличением рыночных цен.

Принцип конкуренции заключается в следующем: если предполагают усиление конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих доходов данный фактор можно учесть либо за счет снижения прямого потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что может уменьшить текущую стоимость будущих денежных потоков.

Данный принцип важен для профессионального оценщика, стремящегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение дополнительной прибыли не связано с долгосрочной арендой недвижимости или другой причиной, то поток доходов следует рассматривать осторожно.

Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и включена в отдельный поток доходов.

Во-вторых, весь поток чистых доходов можно рассматривать как более рискованный, чем нормальный поток, и должен быть капитализирован по более высокой процентной ставке.

Принцип изменения выражается в том, что стоимость объектов собственности не остается стабильной, она изменяется с течением времени вследствие влияния физического износа.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Оценщики определяют данный принцип следующим образом: «Разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, который приводит к наивысшей стоимости земли»[2].

Данный принцип представляет фундаментальную модель для анализа различных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Контрольные вопросы и задания

1. На какие группы делятся принципы объектов недвижимости.

2. Раскройте взаимосвязь между принципами полезности и ожидания.

3. Проиллюстрируйте содержание принципа замещения.

4. Что дает владельцу земельного участка знание принципа остаточной продуктивности и в каком порядке ее определяют?

5. Какая взаимосвязь существует между принципом экономической величины (размера) и сбалансированности?

6. Какие факторы, кроме полезности, оказывают существенное влияние на стоимость объекта недвижимости?

7. Охарактеризуйте экономическую сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (актива)?