Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что принятое по делу решение в части удовлетворения иска ОАО АКБ "Союз" об обращении взыскания на жилое помещение и отказа в удовлетворении встречного иска Тритузовых А.В. и Л.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора залога, в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, подлежит отмене. При этом суд исходил из следующего. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. В силу ст. 77 Закона об ипотеке органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение:
- сделок по отчуждению (в том числе обмену или дарению) имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;
- сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
По делу установлено, что в квартире, являющейся предметом залога и принадлежащей на праве собственности Тритузову А.В., проживает (кроме собственника и его супруги Тритузовой Л.И.) и состоит на регистрационном учете его несовершеннолетняя дочь. Ответчики в суде первой инстанции указывали, что другого жилья семья Тритузовых не имеет. При заключении договора залога вышеуказанного жилого помещения в обеспечение исполнения заемщиками денежного обязательства ОАО АКБ "Союз" был поставлен в известность о праве пользования указанным жилым помещением как Тритузовым А.В., так и членами его семьи, в том числе несовершеннолетней Т.Е.А. Однако сведений от родителей ребенка о том, что в случае возможного отчуждения указанного жилого помещения несовершеннолетняя Т.Е.А. будет вселена в другое жилое помещение, получено не было. В обоснование доводов апелляционной жалобы относительно отмены состоявшегося по делу решения суда в данной части указано, что договор залога квартиры ничтожен, поскольку при его заключении нарушено право несовершеннолетней на жилище. По делу установлено, что на заключение договора залога вышеуказанного жилого помещения разрешение органа опеки и попечительства получено не было. Это при установленных обстоятельствах является нарушением положений п. 1 ст. 28 ГК РФ, ст. 64 СК РФ, ч. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, ч. 3 ст. 17, ч. 2 ст. 38 и ч. 1 ст. 40 Конституции РФ (см. Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 15 мая 2012 г. по делу N 33-2693/2012).
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.
4. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В данном пункте воспроизводится норма п. 2 ст. 615 ГК РФ. Подобным же образом урегулирован данный вопрос и в п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ. Следует также учесть, что в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Обратим внимание, что в некоторых случаях, предусмотренных законом, даже наличие согласия арендодателя не может быть основанием для передачи права аренды. Так, по одному из дел суды пришли к верному выводу, что земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, могут быть предметом ипотеки в том случае, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В данном случае суды, установив, что спорный земельный участок предоставлен залогодателю в аренду для строительства автокомплекса, что исключает возможность передачи его в залог, правомерно признали договор ипотеки ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям п. 1 ст. 62.1 и ст. 63 Закона об ипотеке.
Таким образом, учитывая, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ), суды обоснованно отказали в удовлетворении требований общества "Сбербанк России" об обращении взыскания на заложенное по этой сделке имущество (см. Постановление ФАС Уральского округа от 13 ноября 2012 г. N Ф09-10081/12 по делу N А50-20298/2011).
5. В соответствии с п. 5 комментируемой статьи залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Порядок проведения конкурса по продаже государственного или муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 г. N 585 "Об утверждении Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и Положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе", Постановлением Правительства РФ от 27 августа 2012 г. N 860 "Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме", а также региональными и муниципальными актами, регулирующими вопросы приватизации государственного имущества регионального уровня и муниципального имущества.
6. В соответствии с п. 6 комментируемой статьи ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или комментируемым Законом.
Термин "неотделимые улучшения" встречается также при регламентации договора аренды. Под улучшениями понимаются определенные свойства предмета аренды, которые делают его эксплуатацию комфортнее, однако само отсутствие их не создает препятствий в пользовании данным предметом. Улучшения бывают двух видов: отделимые и неотделимые. Первые можно отделить от вещи не нанося ей вреда, вторые - нет.
Действующее законодательство оперирует также таким понятием, как капитальный и текущий ремонт. Различает данные понятия и арбитражная практика (см., например, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу от 22 августа 2014 г. N А12-10945/2014). Производство ремонта и создание неотделимых улучшений отличаются друг от друга и влекут разные правовые последствия. В то же время на практике могут возникать сложности, связанные с различением улучшений и ремонта (текущего или капитального).
Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, другими словами, это нечто новое, дополнительное. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание недвижимого имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств.
Таким образом, улучшениями недвижимого имущества может быть то, чего раньше в объекте недвижимости не было, и то, без чего объект мог использоваться по его назначению, либо была произведена полная замена основных конструкций, срок службы которых в здании является наибольшим (реконструкция). К улучшениям можно отнести достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности
Комментарий к статье 7
1. В комментируемой статье регламентируется правовой режим ипотеки имущества, находящегося в общей собственности. В соответствии с п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
В соответствии с п. 1 комментируемой статьи на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. Таким образом, по общему правилу достаточно получения согласия, оформленного в простой письменной форме.
Приведем тот случай, когда законом как раз предусмотрен другой порядок. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Также необходимо учитывать, что в силу ст. 69 комментируемого Закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Как разъяснено в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (см. также Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу от 13 августа 2014 г. N А57-3121/2014).
При этом стоит также учитывать, что некоторое имущество, которое находится в общей собственности, не может быть передано в ипотеку. Так, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ).
В соответствии со ст. 255 ГК РФ залогодержатель вправе предъявить требование о выделе доли залогодателя в общем имуществе для обращения на нее взыскания. В случае невозможности выдела доли в натуре (когда объектом права является неделимая вещь) или при несогласии остальных участников долевой собственности с выделом залогодержатель вправе предъявить требование о продаже залогодателем своей доли остальным участникам общей собственности. Исходя из этого, по одному из дел суд удовлетворил требование о признании незаконным отказа в выдаче закладной, удостоверяющей права требования по ипотеке объекта недвижимости и по обеспеченному данной ипотекой кредитному договору, об обязании осуществить регистрацию, поскольку с учетом прекратившегося режима долевой собственности квартиры ипотека возникла и подлежала регистрации на объект в целом. Кредитный договор и договор купли-продажи доли в квартире содержат условие о залоге всей квартиры. Судом при этом отмечено, что регистрация обременения (залога) на долю в праве собственности на квартиру может привести к нарушению прав банка в случае обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку практическая возможность выдела доли, равной 1/3, в праве собственности на двухкомнатную квартиру отсутствует. Тщательно проверив и оценив представленные сторонами доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что выдача закладной на всю квартиру, а не на долю в праве собственности, не может считаться нарушением требований закона об ипотеке. В связи с чем отказ регистрирующего органа по основанию, что представленная в его адрес закладная по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, является необоснованным (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 18 апреля 2012 г. по делу N А55-16139/2011).
2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на долю в имуществе, находящемся в долевой собственности, при ее продаже применяются правила ГК РФ:
- о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам (ст. 250 ГК РФ);
- об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме (ст. 255 ГК РФ).
В соответствии со ст. 250 ГК РФ право преимущественной покупки состоит в том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а с 1 марта 2015 г. также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Правила обращение взыскания на долю в общем имуществе установлены ст. 255 ГК РФ. Так, кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" указано, что согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в ст. 75 комментируемого Закона, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.
Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке
Комментарий к статье 8
В комментируемой статье изложены общие правила заключения договора об ипотеке. Так, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений комментируемого Закона.
Порядок заключения договора регулирует гл. 28 ГК РФ. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Статья 9. Содержание договора об ипотеке
Комментарий к статье 9
1. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи в договоре об ипотеке должны быть указаны:
- предмет ипотеки;
- оценка предмета ипотеки;
- существо предмета ипотеки;
- размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В данном случае развиваются положения п. 1 ст. 339 ГК РФ о том, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.
В соответствии с ФЗ от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ с 1 января 2015 г. в договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение формы договора влечет недействительность договора залога.
Все перечисленные выше условия являются существенными условиями договора об ипотеке. Отсутствие какого-либо условия свидетельствует о том, что договор не заключен.
Так, например, в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Судебная практика прямо указывает на это. Одним из примеров может являться Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2012 г. N 17АП-2836/12-ГК. Когда же договор об ипотеке содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида, отсутствуют основания, предусмотренные ст. 168 ГК РФ для признания договора залога недействительным (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 марта 2012 г. N Ф04-140/12 по делу N А27-2358/11). Положениями п. 1.1 комментируемой статьи предусмотрено, что стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные ст. 10 комментируемого Закона.
2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Термин "достаточное для идентификации этого предмета описание" является оценочным и в случае возникновения спора недостаточное описание объекта недвижимости, не позволяющее четко установить предмет ипотеки, влечет признание договора незаключенным.
По одному из дел суды пришли к выводу о том, что перечисленные ниже обстоятельства являются достаточными для идентификации предмета залога. Так, в частности, при описании предмета залога были использованы отсылочные положения к техническому паспорту (с указанием технических характеристик объекта) и договору купли-продажи, на основании которого был приобретен предмет залога (см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2014 г. N 17АП-4462/2014-ГК по делу N А71-11528/2013).
По другому делу суд сделал вывод о том, что банком при заключении договора залога имущественных прав соблюдены все требования п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке: арендованное имущество определено в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием; срок аренды указан (см. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу от 11 февраля 2014 г. N А54-4509/2013).
В некоторых случаях суды исходят из того, что комментируемая статья и ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают параметры описания объекта недвижимости, необходимые для его идентификации.
Так, по одному из дел суд сделал вывод о том, что исходя из положений нормативно-правовых актов, градостроительный план земельного участка определяет параметры возможного размещения объекта капитального строительства на конкретном земельном участке без указания параметров объекта, без ситуационного размещения объекта и является документом, служащим основанием для подготовки проектной документации объекта капитального строительства. Согласно разъяснениям Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой), изложенным в письме от 17 декабря 2012 г. N 3427-ВК/11/ГС, в градостроительном плане не определяются конкретные места размещения объектов капитального строительства, а отмечаются места возможного и допустимого размещения объектов (с учетом регламентов, установленных градостроительным законодательством и другими действующими нормативными техническими документами в сфере градостроительства, а также противопожарных требований, требований освещенности, охраны окружающей среды и т.д.). Исходя из анализа и оценки объема обязательной информации, подлежащей внесению в форму градостроительного плана земельного участка, утвержденной приказом Министерства регионального развития РФ, суд апелляционной инстанции также приходит к выводу о том, что данная форма не предусматривает точного описания конкретного места размещения объекта. В ней указываются лишь возможные (допустимые) местоположения, определенные с учетом планировочных ограничений по размещению объекта капитального строительства, установленных на основании градостроительных регламентов в соответствии с требованиями правил землепользования и застройки, а также зон с особыми условиями использования территорий. Таким образом, градостроительный план земельного участка определяет параметры возможного размещения объекта капитального строительства на конкретном земельном участке без указания параметров объекта, без ситуационного размещения объекта. Он является документом, служащим основанием для подготовки проектной документации объекта капитального строительства, и не может конкретизировать определенный объект недвижимости (см. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2014 г. по делу N А33-7400/2013).
В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. В соответствии со ст. 6 комментируемого Закона ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Помимо этого, из норм действующего законодательства следует, что для регистрации договора о залоге в нем должны присутствовать сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по договору об ипотеке.
Так, по одному из дел судом обоснованно признано не подлежащим удовлетворению требование администрации о признании прекращенным залога права требования (ипотеки) общества "Пермэнергосбыт" на объект долевого строительства (нежилые помещения), предоставленный ОАО "Коммерческий банк "Прикамье" участником долевого строительства Кочевым В.С. по договору залога прав и перешедший к обществу "Пермэнергосбыт" по договору уступки прав требования. Поскольку в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт заключения договора уступки прав требования, сведения о его государственной регистрации (см. Постановление ФАС Уральского округа от 23 ноября 2012 г. N Ф09-5061/12 по делу N А50-2028/2010).
Помимо указания права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, в договоре об ипотеке также должны содержаться сведения о наименовании органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" обозначено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.
Как следует из п. п. 1, 2 ст. 9 комментируемого Закона, если предметом ипотеки является право аренды, имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки.
Так, по одному из дел суд установил, что банком при заключении договора залога имущественных прав соблюдены все требования п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке. В договоре об ипотеке указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. В договоре указан и предмет залога имущественных прав, и срок аренды (см. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу от 11 февраля 2014 г. N А54-4509/2013).
3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В этой связи судебная практика исходит из того, что оценка заложенного имущества может вообще не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 9 комментируемого Закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем (см. Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 октября 2012 г. по делу N 33-19839/2012). При этом при оценке земельного участка должны соблюдаться требования ст. 67 комментируемого Закона, которые состоят в необходимости осуществлять оценку в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Стоит отметить, что ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не содержит особенностей оценки государственного или муниципального имущества.
В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Кроме того, оценка предмета, если предметом ипотеки является право аренды ипотеки, также должна быть указана в договоре (см. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2012 г. N 04АП-4062/09). При этом такая оценка должна четко определять стоимость заложенного имущества. Так, в одном случае, в заключенном истцом и ответчиком договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки заложенного здания. Поскольку условия договора не позволяют определить, какого соглашения достигли стороны при оценке предмета ипотеки, договор об ипотеке является незаключенным (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"). В то же время при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки, такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке (см. п. 19 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90).
4. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке. При этом для признания договора заключенным недостаточно простого указания на сущность обязательства. Обязательно необходимо указание:
1) суммы данного обязательства;
2) основания возникновения обязательства. Судебная практика исходит из того, что указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору (см. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2012 г. N 12АП-8283/12).
Кроме того, интересен еще один пример из судебной практики. Судом было установлено, что в кредитный договор два раза вносились изменения, относящиеся к существенным условиям договора (лимита кредитования и процентной ставки за пользование). Однако в нарушение норм гражданского законодательства и положений договора ипотеки в договор ипотеки такие изменения внесены не были. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Как следует из кредитного договора, заемщиком является ООО, залогодателем - физическое лицо, т.е. существенные условия основного обязательства нельзя считать согласованными для договора ипотеки лишь путем отсылки к кредитному договору. В основном обязательстве были изменены существенные условия, тогда как залоговое обязательство таких изменений не претерпело. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что одними из существенных условий договора ипотеки являются существо, размер и срок исполнения кредитного договора, которые определяются на дату заключения договора ипотеки. Также суд указал, что последующее изменение срока исполнения кредитного договора, суммы кредита, процентной ставки не влечет признания договора ипотеки незаключенным (см. Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 18 сентября 2012 г. по делу N 33-9033);
3) срока исполнения обязательства. Рассмотрим пример и<