Если на неделимом земельном участке здания, помещения, строения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если нет исключений в федеральных законах. Договор аренды земельного участка в этих случаях заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещения в этом здании. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании — приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащее помещение.
При закреплении помещения в здании на неделимом земельном участке за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.
Согласно п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ объектом права общей долевой собственности собственника квартир в многоквартирном доме является, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г., действовавшем до введения в действие Жилищного кодекса РФ, подобный комплекс недвижимого имущества обозначался термином «кондоминиум». Современное жилищное законодательство данный термин не использует. Таким образом, земельный участок в кондоминиуме представляет собой объект общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Очевидно, что речь должна идти также о земельных участках, находящихся под зданиями и сооружениями. Участие субъектов различных форм собственности не создает преимуществ для какой-либо формы собственности. Пункт 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ закрепляет существующее положение в отношении прав сособственников на земельный участок. Соответствующее положение содержится в ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29 декабря 2004 г. Существующие застройки, земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
6.9. Особенности купли-продажи земельных участков
Земля выступает как объект купли-продажи. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В договоре купли-продажи должна быть указана категория земель, к которой относится земельный участок, поскольку это влияет на допустимое использование такого участка. К форме договора купли-продажи предъявляются требования о том, что он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Продавец обязан сообщить покупателю полную информацию о своем земельном участке.
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления заведомо ложной информации:
· об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
· о разрешении на застройку данного земельного участка;
· об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
· о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого покупателем земельного участка;
· иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
Эти правила применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
В договоре обмена информационная обязанность лежит на обеих сторонах, поскольку каждая из них признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Контрольные вопросы
1. Почему земельные участки, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации, возврату не подлежат, а их стоимость бывшим собственникам не возмещается и не компенсируется?
2. Как классифицируются основания возникновения прав на землю?
3. Каковы основные отличия между договорами и административными актами, как основаниями возникновения прав на землю?
4. Какие виды документов удостоверяют права на землю?
5. Как происходит процесс регистрации прав на земельные участки?
6. Каков порядок отражения в земельно-учетной документации фактов возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки?
7. Расскажите об основные пореформенных исторических периодах регистрации прав на землю в России с начала 1990-х гг.
8. Что такое оборот земельных участков и в чем заключаются ограничения их оборотоспособности?
9. В чем особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения?
10. Каковы особенности приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности?
11. Как дифференцируются особенности приобретения прав на государственные или муниципальные земельные участки в зависимости от целей их использования?
12. В чем состоят особенности правового регулирования сделок с земельными участками?
 |
Глава 7
Права и обязанности собственников,
землевладельцев, землепользователей
и арендаторов при использовании
земельных участков