| Внимание! С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", которым устанавливаются новые правила проведения кадастровой оценки. Установлено, что оценка будет проводиться специально созданными в субъектах РФ бюджетными учреждениями, к полномочиям которых отнесены также предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости; рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения. Государственная кадастровая оценка будет проводиться на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости. Уточняется, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", должна быть завершена до 1 января 2020 года. |
|
| Внимание! Приказом Минэкономразвития России от 27.12.2016 N 846 утверждена форма декларации о характеристиках объекта недвижимости и правила ее рассмотрения. Декларация подается юридическими и физическими лицами в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Декларация рассматривается бюджетным учреждением, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, созданным субъектом РФ. По итогам рассмотрения декларации бюджетным учреждением в адрес заявителя направляется уведомление об учете информации, содержащейся в декларации, или об отказе в учете такой информации с обоснованием отказа в ее учете по каждой неучтенной характеристике объекта недвижимости. |
1. Нормативная цена земли: понятие, общие положения
Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (статья 25 Закона РФ от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю").
Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.97 N 319.
Нормативная цена ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. В свою очередь, уточнение количества оценочных зон и их границ, повышение или понижение установленной нормативной цены не более чем на 25% может осуществляться решениями органов местного самоуправления.
В любом случае, нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Полномочия по выдаче заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка предоставлены районным (городским) комитетам по земельным ресурсам и землеустройству.
2. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", которым определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (см. пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ и статью 2 Закона об оценочной деятельности).
| Рыночная стоимость объекта оценки, в том числе земельного участка, - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда (статья 3 Закона об оценочной деятельности): | |
| 1. | Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение |
| 2. | Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах |
| 3. | Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки |
| 4. | Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было |
| 5. | Платеж за объект оценки выражен в денежной форме |
Рыночная стоимость объекта оценки подлежит установлению в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки (статья 7 Закона об оценочной деятельности).
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.
|
| Внимание! С 1 ноября 2016 годавступили в силу Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358, которыми определены правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, не предназначенных для градостроительной деятельности, в частности, земель, покрытых поверхностными водными объектами, расположенных за пределами населенных пунктов лесных участков, земель сельскохозяйственных угодий и особо охраняемых природных территорий. Таким образом, по новым правилам будут оценивать здания и земельные участки, предназначенные для градостроительной деятельности. |
Методическими рекомендациями определены принципы оценки рыночной стоимости земельных участков, к числу которых отнесены: принцип полезности; принцип спроса и предложения; принцип замещения; принцип ожидания; принцип изменения; принцип внешнего влияния и принцип наиболее эффективного использования (подробнее см. раздел II Методических рекомендаций).
| Наиболее эффективное использование земельного участка - наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: | ||||
| Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка | Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка | Перспективы развития района, в котором расположен земельный участок | Ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости | Текущее использование земельного участка |
| Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) следующие подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков: | ||||
| 1. | Сравнительный подход с использованием: | |||
| Метода сравнения продаж | Метода выделения | Метода распределения | ||
| 2. | Доходный подход с использованием: | |||
| Метода капитализации земельной ренты | Метода остатка | Метода предполагаемого использования | ||
| 3. | Затратный подход с использованием: | |||
| Метода остатка | Метода выделения | |||
О требованиях к проведению оценки недвижимости см. Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
3. Кадастровая стоимость земельного участка
Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24_19 Закона об оценочной деятельности.
Кроме того, под кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508).
При определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость данного земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
| Государственная кадастровая оценка - совокупность действий, включающих в себя (статья 24_11 Закона об оценочной деятельности): | Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 6 Закона о государственной кадастровой оценке) | |||
| Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки | Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры: | |||
| Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке | Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки | |||
| Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки | Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки | |||
| Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости | Утверждение результатов определения кадастровой стоимости | |||
| Утверждение результатов определения кадастровой стоимости | ||||
| Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости | ||||
Об общих правилах проведения государственной кадастровой оценки см. главу III_1 Закона об оценочной деятельности.
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316.
Порядок формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.02.2017 N 74.
Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке см. приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226.
Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет (пункт 3 Правил).
| Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и осуществляется: | |
| 1. | В отношении земель городских и сельских поселений,садоводческих, огороднических и дачных объединений На основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости |
| 2. | В отношении сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда На основе капитализации расчетного рентного дохода |
| 3. | В отношении иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений На основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала |
Средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) утверждается органами исполнительной власти субъектов РФ (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В ходе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон (пункт 8 Правил).
| При проведении государственной кадастровой оценки земель необходимо учитывать соответствующие методические указания: | |
| 1. | Приказ Росземкадастра от 26.08.2002 N П/307, которым утверждена Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих,огороднических и дачных объединений В отношении определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений |
| 2. | Приказ Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49, которым утверждена Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения В отношении определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к соответствующей группе |
| 3. | Приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, которым утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка В отношении определения кадастровой стоимости данных участков |
| 4. | Приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39, которым утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов В отношении определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов |
| 5. | Приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 N 445, которым утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения В отношении определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения |
| О порядке определения кадастровой стоимости для земельных участков садового, огородного, дачного использования в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, см. письмо Росреестра от 22.01.2014 N 15-исх/00606-НФ/14 |
Ведение фонда данных государственной кадастровой оценки как упорядоченной, пополняемой совокупности сведений о результатах государственной кадастровой оценки и мониторинге рынка недвижимости осуществляется Росреестром (см. пункты 1.1, 1.2 Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 21.02.2011 N 53).
Сведения, содержащиеся в Фонде данных, являются открытыми и общедоступными, за исключением информации, отнесенной законодательством РФ к категории ограниченного доступа, и предоставляются в порядке, установленном законодательством РФ (см. пункты 3.1, 3.2 Порядка).
Об итогах государственной кадастровой оценки бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации, уполномоченными в сфере государственной кадастровой оценки составляется Отчет об итогах государственной кадастровой оценки.
Требования к отчету об итогах государственной кадастровой оценки утверждены приказом Минэкономразвития России от 09.06.2017 N 284.
Об утверждении Положения об осуществлении федерального государственного надзора за проведением государственной кадастровой оценки см. постановление Правительства РФ от 04.05.2017 N 523.
| Форма предписания об устранении выявленных нарушений, связанных с несоблюдением порядка проведения государственной кадастровой оценки, в том числе методических указаний о государственной кадастровой оценке утверждена приказом Минэкономразвития России от 06.06.2017 N 270. |
4. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка
| Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 24_18 Закона об оценочной деятельности и статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке): | |
| Физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным | Органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности |
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта РФ.
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии заявители должны обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, которое может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24_19 Закона об оценочной деятельности, но не позднее чем в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
| Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости: в соответствии с Законом об оценочной деятельности | |
| Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость |
4.1. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
| К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются в соответствии со статьей 24_18 Закона об оценочной деятельности | |
| 1. | Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости |
| 2. | Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости |
| 3. | Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений |
| 4. | Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. Если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости |
| Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов не принимается. Вместе с тем к заявлению также могут прилагаться иные документы | |
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В течение 5 рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
|
| Установленная принятыми после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" решениями суда кадастровая стоимость может использоваться для целей, предусмотренных законодательством РФ, исключительно согласно положениям статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (подробнее см. письмо Росреестра от 10.04.2014 N 15-исх/04018-МС/14). |
4.2. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости в соотсветствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке"
| К заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются: (пункт 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке) | |||
| 1. | Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; | ||
| 2. | Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; | ||
| 3. | Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа. | ||
| Заявление об оспаривании не принимается к рассмотрению без приложения указанных вчасти 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценки документов. К заявлению об оспаривании могут прилагаться иные документы. | |||
Комиссия в течение 3 рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, в бюджетное учреждение.
Комиссия в течение 7 рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.
Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать тридцать дней со дня его поступления.
Решение комиссии может быть оспорено в суде.
5. Перечень правовых актов по данному вопросу
- статья 66 Земельного кодекса РФ;
- статьи 2, 3, 7, 24_11 и 24_19 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ";
- Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке";
- статья 25 Закона РФ от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю";
- статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ";
- постановление Правительства РФ от 15.03.97 N 319 "О порядке определения нормативной цены земли";
- постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316, которым утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель;
- постановление Правительства РФ от 04.05.2017 N 523, которым утверждено Положение об осуществлении федерального государственного надзора за проведением государственной кадастровой оценки;
- распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков;
- приказ Минэкономразвития России от 28.06.2007 N 215, которым утвержден Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель";
- приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, которым утвержден Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)";
- приказ Минэкономразвития России от 21.02.2011 N 53, которым утвержден Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда;
- приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382, которым утверждены Требования к отчету об определении кадастровой стоимости;
- приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 114, которым утвержден Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости;
- приказ Росземкадастра от 26.08.2002 N П/307, которым утверждена Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений;
- приказ Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49, которым утверждена Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения;
- приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, которым утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка;
- приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39, которым утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов;
- приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 N 445, которым утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.