Лекция 3. СПОСОБЫОЦЕНКИ ОБЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.
1. СПОСОБЫОЦЕНКИ.
2. ОЦЕНКА ПО ДАННЫМ БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ (БТИ).
3. РЫНОЧНЫЕ ПОДХОДЫК ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ:
ЗАТРАТНЫЙ;
ДОХОДНЫЙ;
АНАЛОГОВ ПРОДАЖ.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: способы оценки; бюро технической инвентаризации; начальная и восстановительная балансовая стоимость; балансовая стоимость с учетом износа (остаточная стоимость); ликвидационная стоимость; справедливая стоимость; подходы к оценке: затратный; доходный; с точки зрения аналогов продаж.
СПОСОБЫОЦЕНКИ.
В настоящее время в зависимости от цели оценки, имущество оценивается двумя способами:
• способом, ориентированным на использование данных бухгалтерского учета (данных бюро технической инвентаризации – БТИ);
• рыночными способами.
На вторичном рынке четкого разграничения между способами оценки в зависимости от целей нет, так как законодательством Украины гарантируется право сторон установить способ оценки и цену по договоренности сторон.
Основными негативными факторами, влияющими на расширение применения рыночного способа оценки на вторичном рынке, являются тенизация экономики и уход от налогообложения при проведении сделок купли-продажи имущества.
ОЦЕНКА ПО ДАННЫМ БТИ.
Способ, ориентированный на использование данных бухгалтерского учета (данных бюро технической инвентаризации) – представляет собой:
• оценку зданий и сооружений по их восстановительной стоимости за вычетом начисленного износа, в соответствии с нормами амортизации, принятыми в Украине;
• оценку целостных имущественных комплексов по балансовой стоимости активов за вычетом обязательств.
Оценка основных фондов – денежное выражение их стоимости.
Показатели оценки:
- балансовая стоимость (начальная и восстановительная);
- балансовая стоимость с учетом износа (остаточная стоимость);
- ликвидационная стоимость.
Начальная (первоначальная) балансовая стоимость отражает их стоимость в момент установки и включает:
- цену оборудования;
- транспортные расходы на его доставку;
- затраты на установку и монтаж оборудования;
- прочие затраты.
Восстановительная стоимость – это сумма средств, которую необходимо потратить для того, чтобы приобрести или создать данное средство производства на дату составления отчета, то есть это стоимость их производства в современных условиях.
Справедливая (реальная) стоимость основных фондов равна сумме, по которой объект может быть обменян или получен в операциях между независимыми компетентными сторонами.
Первичная стоимость основных фондов, приобретенных по обмену, называется справедливой. Практически это – рыночная стоимость. Может быть определена профессиональными оценщиками.
Начальная стоимость с учетом износа (остаточная стоимость) – фактическая стоимость основных фондов, еще не перенесенная на стоимость готовой продукции:
ОФ = ОФп – А,
где ОФп – первоначальная стоимость основных фондов, грн;
А – сумма износа, грн.
Балансовая стоимость основных фондов на начало расчетного года рассчитывается:
ОФн= ОФо + ОФвв + КР + МР – ОФвыб – А
Остаточная стоимость на момент выбытия основных фондов из эксплуатации называется ликвидационной.
Ликвидационная стоимость – сумма средств, которую предприятие должно получить от реализации (ликвидации) основных фондов после окончания срока их полезного использования (эксплуатации) за вычетом затрат, связанных с их ликвидацией (реализацией).
РЫНОЧНЫЕ ПОДХОДЫК ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ.
В оценочной практике в Украине используются все общепринятые в международной практике подходы к оценке:
• затратный подход;
• доходный подход;
• подход с точки зрения аналогов продаж.
Каждый из перечисленных подходов имеет ограничения в применении, связанные с:
ž целью оценки,
ž наличием достоверной информации,
ž законодательными ограничениями.
Нормативными актами Фонда государственного имущества рекомендовано одновременное использование нескольких подходов.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Как правило, в условиях Украины используется при оценке:
• недвижимости, не приносящей доход;
• зданий и сооружений, подлежащих приватизации,
• уникальных объектов (аэродромов, архитектурно-исторических памятников и т.п.);
• объектов, требующих оценки по замещению строительным аналогом.
• для определения страховой стоимости недвижимости;
• для определения суммы компенсации затрат в реконструкцию или капитальный ремонт здании и сооружений;
• объектов незавершенного строительства.
Затратный подход основывается:
• на предположениях, что стоимость объекта не превышает затрат по замене его новым,
• на рациональном поведении типичного продавца, желающего вернуть затраченные на строительство средства.
Процедуры определения восстановительной стоимости (стоимости замещения), а также физического износа зданий и сооружений в значительной степени регламентированы нормативными актами и требуют совместной работы оценщиков различных специальностей. При этом оценщиками используются данные об изменении цен в строительстве (рыночных условий), доводимые государственными органами, регулирующими данную сферу.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Наиболее часто используется при оценке зданий, сооружений, целостных имущественных комплексов, пакетов акций:
• при приватизации, в там числе под инвестиционные обязательства;
• для определения арендной платы за пользование недвижимостью;
• при оценке окупаемости инвестиций в функционирующий объект недвижимости;
• дня целей кредитования под залог;
• для целей внесения в уставный фонд хозяйственного общества;
• для целей покупки-продажи в условиях ограниченности информации о сделках покупки-продажи аналогичных объектов:
• для целей оценки права аренды (пользования).
Доходный подход основывается на предположении, что:
• только тот объект, который приносит доход, позволяет установить стоимость
• стоимость объекта определяется исходя из суммы доходов, приносимых в результате его эксплуатации наилучшим и наиболее эффективным образом.
Все базовые показатели при использовании данного метода рассчитываются исключительно на основе объективных данных о рыночной ситуации. В оценочной практике вУкраине этот метод пока не находит широкого применения:
ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ АНАЛОГОВ ПРОДАЖ
Подход с точки зрения аналогов продаж в зарубежной практике является основным.
В оценочной практике в Украине этот метод нашел широкое применение:
• в связи с постоянным развитием рынка жилой и отдельных видов доходной недвижимости (в первую очередь офисной, объектов торговли и ресторанного бизнеса),
• отсутствием ограничений на распространение информации о предполагаемых сделках купли-продажи на вторичном рынке.
пока не находит применения:
• на рынке недвижимости (в первую очередь, нежилой недвижимости, промышленной недвижимости), в связи с его неразвитостью;
• ограниченностью достоверной и полной информации о сделках покупки-продажи акций акционерных обществ на вторичном рынке.
Эта особенность коренным образом отличает практику украинской оценки от зарубежной практики, где подход с точки зрения аналогов продаж является наиболее распространенным.
Однако в случаях оценки недвижимости для целей приватизации, использование этого подхода возможно вследствие наличия опыта и достоверной информации обо всех сделках покупки-продажи объектов недвижимости. Данную информацию обобщает и анализирует Фонд государственного имущества.
В условиях Украины данный подход наиболее часто используется при оценке зданий и сооружений:
• для целей приватизации;
• при кредитовании;
• для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;
• для целей покупки-продажи.
Подход предполагает обобщение данных о текущих (недавних) сделках покупки-продажи по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому.
В основу метода положен принцип, в соответствии с которым покупатель не заплатит за объект сумму, большую, чем стоимость собственности аналогичной полезности.
Наиболее распространенными в Украине среди методических приемов в рамках данного подхода являются:
• прием на основании единицы сравнения;
• прием с учетом поправок.
Элементы (показатели) сравнения:
• физические характеристики (площадь, конструктивные особенности, износ);
• функциональные характеристики;
• местоположение;
• дата заключения сделок;
• средства платежа.
Единицей сравнения является площадь или объем (1м2, 1м3).
Следует иметь в виду, что в условиях Украины на вторичном рынке нельзя использовать цены объектов недвижимости, зафиксированные в договорах покупки-продажи, а также необходимо учитывать срок экспозиции объекта (пребывание объекта на рынке от даты выставления на продажу до даты заключения сделки). Помимо этого при использовании цен предложений необходимо делать поправку (скидку) на торг.
СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА ОБ ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА:
1. Реквизиты оценщика, реквизиты объекта оценки.
2. Цель оценки и ограничения, которые сопровождают процедуру оценки (в том числе законодательные).
3. Описание объекта оценки.
4. Методика оценки.
5. Анализ собранных для целей оценки информационных материалов, характеристика степени их полноты и достоверности.
6. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии с методикой.
7. Выводы о стоимости объекта оценки
8. Приложения (информационный массив, документы бюро технической инвентаризации, фотоматериалы, сметы, акты приемки – сдачи выполненных работ и другие материалы).