Аренда в переводе с лат. «arrendare» означает «отдавать взаймы» [1].
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование[2] (п. 1 ст. 606 ГК РФ).
Таким образом, ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" используются как тождественные" [3]. Во Франции – наем движимого имущества и аренда недвижимости; в Германии – наем – только пользование, аренда – извлечение плодов.
Передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Поэтому, например, использование для рекламных целей отдельного конструктивного элемента здания (крыши) не является договором аренды (п. 1 Информационного письма ПВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66)
В то же время в настоящее время позиция ВАС РФ не вполне согласуется с подходом российского законодателя к предмету договора аренды. Такой вывод можно сделать в результате анализа некоторых норм нового Жилищного кодекса РФ.
В настоящее время в соответствии с ч. 4 ст. 36, п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование объекты общего имущества в многоквартирном доме, часть общего имущества в многоквартирном доме. А согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к такому имуществу относятся, в частности, крыши, а также ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома [4].
Поскольку это правило не предусматривает каких-либо исключений для отдельных объектов общего имущества, крыша может являться предметом договора как возмездного, так и безвозмездного пользования. Из подпункта 12 п. 2 ст. 145 и подпункта 3 п. 2 ст. 152 ЖК следует, что части общего имущества в многоквартирном доме могут быть предметом договора аренды. Как представляется, из этих норм ЖК следует, что в настоящее время российский законодатель не исключает возможности указания крыши здания в качестве предмета договора аренды, если выполнено требование п. 3 ст. 607 ГК об определенности предмета аренды. Применительно к крыше это означает, что при передаче в пользование части крыши в договоре должны быть точно указаны ее границы [5].
Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным[6].
Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).
Дискуссионным является вопрос о правовой природе арендных прав. Это вызвано тем, что для них характерны вещно-правовые признаки:
1) право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой защите (ст. 305 ГК РФ);
2) право следования за вещью означает, что переход права собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечет изменения и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК);
Подходы:
1) это вещно-правовой институт (А.А. Иванов, Л.В. Щенникова[7] и др.);
2) это – обязательственно-правовой институт (С.А. Хохлов, Е. Козлова и др.).
Следует заметить, что в отечественной юридической литературе последних лет отмечается тот факт, что в современном гражданском праве все в большей мере выражается тенденция сближения вещных и обязательственных правоотношений, проявления обязательственно-правовых элементов в вещно-правовых конструкциях[8]. Более того, отдельные авторы приходят к выводу о том, что существует категория так называемых смешанных правоотношений, обладающих вещно-обязательственными чертами[9].
2. Виды договора аренды:
ГК особо выделяет следующие виды договора аренды
1) прокат - § 2 главы 34 ГК РФ;
2) аренда транспортных средств - § 3 главы 34 ГК РФ,
3) аренда зданий и сооружений - § 4 главы 34 ГК РФ,
4) аренда предприятий - § 5 главы 34 ГК РФ;
5) финансовая аренда (лизинг) - § 6 главы 34 ГК РФ.
Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например, по договору проката - сфера применения и специализация арендодателей, при лизинге - особый характер отношений.
Общие правила § 1 гл. 34 ГК РФ применяются к отдельным видам договора аренды в случаях, когда иное не предусмотрено специальными нормами (см. ст. 625 ГК). Применяются они в сочетании с общими нормами ГК об обязательствах, договорах и сделках.
ГК содержит отсылки к ряду других законодательных актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила, учитывающие особенности арендных отношений в определенных сферах. Это касается аренды земельных участков и иных обособленных природных объектов (ст. 607), передачи в аренду отдельных видов транспортных средств (ст. ст. 641, 649) и др.
ГК РФ в качестве особой разновидности договора аренды выделяет договор аренды с правом выкупа, когда законом или договором предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Вопрос о правовой природе этого договора является спорным:
1 т.з.: это не разновидность договора аренды, а смешанный договор, поскольку он сочетает в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи [10];
2 т.з.: это – единый договор аренды; условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды, а также при досрочном выкупе не порождает отношений по купле-продаже. Термин "выкуп", используемый законодателем, в данном случае обозначает не куплю-продажу, а переход права собственности от арендодателя к арендатору в силу условий самого договора аренды [11].
О смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная договорная конструкция. Для рассматриваемого случая ГК РФ (ст. 624) прямо предусматривает возможность включения в договор аренды условия о выкупе имущества арендатором, если только это не запрещено законом. Реализуя данное право, арендатор не выходит за рамки арендных отношений, которые при осуществлении им выкупа имущества прекращаются. В частности, ему не требуется заключать отдельный договор купли-продажи имущества, если соответствующие условия согласованы в договоре аренды. Таким образом, договор аренды, которым арендатору предоставлена возможность выкупить арендованное имущество, по действующему законодательству должен оцениваться в качестве самостоятельного основания перехода права собственности по договору, отличного от купли-продажи. Данный способ получения права собственности является производным и вполне согласуется с общими правилами приобретения данного права, которое, в частности, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ)[12].
Особенностью договора аренды с правом выкупа по сравнению с обычным договором аренды является наличие в нем условия о выкупной цене, являющегося существенным условием такого договора [13]. В то же время одним из условий договора аренды является условие о размере арендной платы, однако это условие по общему правилу не относится к числу существенных условий договора аренды.
Платежи по такому договору имеют двойной статус - арендной платы и выкупной цены. Арендная плата уплачивается арендатором за пользование арендуемым имуществом, а выкупная цена - за приобретение на него права собственности.
Поваров Ю.С.: выкупная цена – это не покупная цена.
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (например, нельзя выкупить участки лесного фонда) См. ст. 624 ГК, ст. 34 ЛК РФ???????
Элементы договора аренды
Законодатель, конструируя последовательность построения статей ГК, в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ) применяет традиционный способ правового регулирования арендных правоотношений, используя при этом идею выдающегося русского юриста Черепахина Б.Б. о том, что "прием регулирования должен соответствовать регулируемым интересам" <*>. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606); объект аренды (ст. 607); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект, в виде имущества: ст. ст. 611 - 613; 615 - 616; 622 - 624 ГК РФ. В промежутках между этими статьями в Кодексе есть другие статьи: арендная плата (ст. 614 ГК), а также правовые нормы, касающиеся сохранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст. ст. 617 - 621 ГК РФ).
--------------------------------
<*> См.: Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 1994. С. 25.
Начнем наше исследование с рассмотрения элементов договора аренды. Так, договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату).
О сторонах договора аренды. Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации.
Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, ибо управление госсобственностью - это функции исполнительной власти. В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять управление федеральной собственностью. От имени Правительства РФ договоры аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных отношений РФ <*> и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть, что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе <**>.
--------------------------------
<*> См. п. 5 Постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 593; СЗ РФ. 2000. N 6. Ст. 777; N 13. Ст. 1373).
<**> См. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утв. распоряжением Минимущества РФ от 28 июля 1998 г. N 774-Р (БНА. 1998. N 20).
Правом сдачи в аренду федерального имущества могут быть наделены и иные государственные организации, не являющиеся прямыми собственниками имущества, а наделенные правом хозяйственного ведения. Это государственные унитарные предприятия, правомочные сдавать в аренду федеральное движимое имущество без ограничения (кроме тех случаев, которые установлены законом или иным правовым актом) <*>, а недвижимое - только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).
--------------------------------
<*> Примечание: в силу п. 4 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" срок аренды движимого имущества не должен превышать одного года, а в остальных случаях нужно получить согласие собственника.
О казенных предприятиях как арендодателях. Как известно, казенные предприятия не являются прямыми собственниками, а за ними закреплено лишь право оперативного управления имуществом. Поэтому казенные предприятия имеют право заключать договоры аренды в отношении любого имущества лишь только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК РФ). В этом случае от имени собственника такое согласие дает Минимущество и его территориальные органы, то есть агентства и другие органы власти. Так, недвижимость, принадлежащая на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта <*>. (Примечание автора. В "Учебнике гражданского права" (Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого (3-е издание). М.: Проспект, 2001. С. 146) в сноске допущена опечатка: ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" принят в действительности 25 августа 1995 г., а не 20 июля 1995 г., как это указано в книге.)
--------------------------------
<*> См. п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25 августа 1995 г. "О федеральном железнодорожном транспорте" (СЗ РФ. 1995. N 35. Ст. 3505).
Относительно такой разновидности арендодателя, как бюджетные учреждения. Эти организации не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Строго говоря, бюджетные учреждения в договорах аренды являются только балансодержателями, ибо сдаваемое в аренду имущество продолжает числиться у них на балансе. Именно поэтому вместо них договоры аренды заключает Минимущество РФ и его подразделения на местах. Между тем образовательные и научные учреждения правомочны самостоятельно сдавать закрепленное за ними движимое или недвижимое имущество <*>.
--------------------------------
<*> См. ст. 39 Закона РФ "Об образовании" от 10 июля 1992 г. (СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150; 1997. N 47. Ст. 5341).
В то же время следует отметить, что научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевые академии наук, государственные научные организации, выступающие в качестве арендодателей, обязаны использовать доходы от сдачи арендованного имущества на развитие своей материально-технической базы <*>.
--------------------------------
<*> См.: Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V "Аренда") // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М.: Юристъ, 2000. С. 105; См. также ст. 5 и ст. 6 ФЗ от 23 августа 1996 г. "О науке и государственной научно-технической политике" (в ред. от 19 июля 1998 г. и в ред. от 29 декабря 2000 г. N 168-ФЗ; от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137; 1998. N 30. Ст. 3607.
Между тем следует иметь в виду, что если государственному, муниципальному или бюджетному предприятию разрешено заниматься коммерческой деятельностью, то они вправе сдавать имущество в аренду без ограничений. Но для того чтобы узнать, как и в каком порядке могут заключать договоры аренды имущества вышепоименованные участники гражданского оборота, надо обращаться к соответствующему законодательству.
Об арендаторе. Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей - 608, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако Кодекс все-таки делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Однако при аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью...
Говоря об арендных правоотношениях, стоит отметить, что законодатель придерживается идеи о придании им устойчивого характера: договор аренды сохраняет силу при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ). Кроме того, перемена собственника в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
О предмете (объекте) договора аренды.
Объектом аренды может быть не любое имущество, включая обособленные природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.
Употребляя в п. 1 ст. 607 ГК РФ слово "другие", законодатель тем самым дает расширительное толкование объекту аренды, полагая, что перечень объектов аренды не является исчерпывающим.
Имущественные права, хотя и являющиеся самостоятельным объектом купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ), не могут передаваться в аренду.
Правовая норма об использовании арендатором плодов, продукции и доходов от своей деятельности воспроизведена в части 2 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Тем не менее право собственности на такое имущество возникает у арендатора лишь тогда, когда оно использовалось строго целенаправленно, т.е. в соответствии с договором, а не иным образом.
Однако в ч. 2 п. 1 ст. 607 ГК делается все-таки оговорка о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.
Что касается сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то это дополнительно регулируется соответствующими законодательными актами: Земельным кодексом РФ 2001 г., Законом РФ "О недрах", Водным кодексом, Лесным кодексом РФ, а также изданным 30 июля 1997 г. Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предмет договора - существенное условие договора.
Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и "морального" износа, с тем чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при определении размера арендной платы. Например, для договора аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В случае аренды отдельных, специфических видов имущества, например природных ресурсов, перечень существенных условий такого договора аренды значительно расширяется.
В силу норм обязательственного права правомочием по владению, пользованию и распоряжению имуществом обладает его собственник (ст. 209 ГК РФ). Сам же факт сдачи имущества как собственности в аренду является не чем иным, как актом распоряжения собственным имуществом. И такая конструкция арендного обязательства действительно не представляет собой особых трудностей в правоприменении.
Еще раз напомним о сложности сдачи имущества в аренду не "прямыми" собственниками, а лицами, уполномоченными сдавать его в аренду в силу закона, договора или по распоряжению самого собственника. Особая сложность данного вопроса заключается не только в особом правовом режиме собственности, но и в количестве законодательных актов, регламентирующих данные правоотношения <*>.
--------------------------------
<*> См.: Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены, аренды... М.: ЦДИ еженедельника "Экономика и жизнь", 1996. С. 44.
К вопросу о форме договора аренды.
Важная особенность аренды состоит в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), если речь идет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это условие соблюдается даже вне зависимости от срока.
Хотя в тексте данной правовой нормы и не фигурирует слово "гражданин", но из нее вытекает возможность физическим лицам заключать между собой договоры аренды как в письменной, так и в устной форме. Устная форма договора ограничена пресекательным сроком в один год. Но существуют и другие виды таких арендных договоров, для которых письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключения и действия: договор проката (п. 2 ст. 626 ГК); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 634 ГК), договор аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК) и предприятий (ст. 658 ГК).
Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое лицо, а другой - физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной форме.
Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ) <*>.
--------------------------------
<*> См. также указанный выше Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (РГ. 1997. 30 июля). Далее - Закон о госрегистрации прав.
В этом правоотношении есть два основных момента.
Первый. Государственная регистрация должна производиться по правилам ст. ст. 131 и 164 ГК РФ соответствующими учреждениями юстиции, причем с фиксацией записи о такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия и порядок регистрации регламентируются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступившим в силу с 1 февраля 1998 г.
И второй. Это вопрос о государственной регистрации аренды на недвижимое имущество в варианте, если "иное не предусмотрено законом". Здесь слово "иное" надлежит понимать как исключение из общего правила о регистрации аренды на недвижимое имущество. Например, государственной регистрации не требуется в случаях сдачи в аренду транспортных средств: воздушных, морских и речных судов внутреннего плавания (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Для договоров аренды недвижимого имущества, предусматривающих в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), вопрос заключается только в соблюдении особой формы, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
В таком варианте госрегистрация осуществляется путем составления одного документа, подписываемого обеими сторонами, по правилам ст. ст. 550 - 551 ГК РФ, а при аренде предприятия, с последующим переходом права собственности на него, по правилам ст. ст. 559 - 560 ГК РФ, в такой же форме, как и при купле-продаже предприятий.
Регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации). И только затем можно регистрировать договор аренды.
Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 162 Закона о государственной регистрации). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации).
Особенность указанных правоотношений по аренде недвижимости с последующим переходом права собственности на это имущество заключается еще и в том, что к означенному договору должен быть приложен ряд документов: бухгалтерский отчет, акт инвентаризации, заключение независимой аудиторской фирмы о составе и стоимости недвижимости, перечень кредиторов и дебиторов и прочие необходимые документы.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Это предписание относится прежде всего к тем видам объектов гражданских прав, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). Так, запрещена субаренда участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Если же при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии <*>. Кроме того, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при продлении их сроков и возобновлении на неопределенный срок, и некоторые другие вопросы рассматриваются в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <**> (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).
--------------------------------
<*> См. п. п. 2 и 3 ст. 7 Федерального закона от 17 августа 1995 г. "О естественных монополиях" (СЗ РФ. 1995. N 34. Ст. 3426).
<**> См.: Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
К вопросу об аренде нежилых помещений внутри зданий.
Вопрос о распространении положений действующего законодательства об аренде зданий и сооружений на их составные части является сегодня довольно интересным и спорным.
В частности, это обусловлено тем, что сам по себе вопрос отнесения к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри здания до последнего времени являлся дискуссионным.
Действующий Гражданский кодекс РФ прямо не относит нежилые помещения внутри зданий к объектам недвижимости, по этой причине до принятия Закона о государственной регистрации сделки с нежилыми помещениями внутри зданий, в том числе сделки аренды, не подлежали государственной регистрации.
В то же время законодательством, а именно статьей 130 ГК РФ, допускается возможность отнесения законом к недвижимым вещам иного имущества.
Все нежилые помещения, в том числе входящие в состав здания с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, были включены законодателем в состав объектов недвижимости.
Согласно общему правилу, установленному в п. 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В Гражданском кодексе РФ в пункте 2 статьи 650 фигурирует слово "иное" применительно ко всему § 4 главы 34 ГК РФ "Аренда заданий и сооружений", что дает основание говорить о необязательности государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных сроком до одного года, хотя и в п. 2 ст. 651 ГК РФ записано противоположное правило.
В силу того факта, что Гражданский кодекс РФ не рассматривал помещения внутри зданий в качестве объектов недвижимости, специальное правило, установленное в статье 651 Кодекса, не затронуло договоры аренды недвижимости нежилых помещений.
С момента отнесения законодателем нежилых помещений к объектам недвижимости все сделки аренды с ними (нежилыми помещениями), в силу общего правила, установленного пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, подлежат обязательной государственной регистрации. Именно такой позиции в последнее время все чаще и чаще начинают придерживаться налоговые и иные государственные органы (например, письмо N 04-02-05/2 от 02.02.2000 Департамента налоговой политики Министерства финансов РФ).
В то же время хочется отметить, что единая позиция органов власти (в том числе и судебной) относительно необходимости государственной регистрации нежилых помещений в настоящий момент не сформирована.
Таким образом, отсутствие в Гражданском кодексе РФ прямого указания о возможности применения норм, регулирующих отношения по аренде зданий и сооружений, к отношениям по аренде нежилых помещений и принятие Закона о государственной регистрации сделали возможной ситуацию, в силу которой договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не требует государственной регистрации, а договор аренды (субаренды) любого отдельного помещения внутри этого здания подлежит обязательной государственной регистрации, независимо от срока действия такого договора.
При этом в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды помещения при отсутствии его государственной регистрации будет считаться незаключенным.
Нелепость и нелогичность ситуации, связанной с разными подходами законодателя в течение последних лет к вопросам регистрации договоров аренды зданий и договоров аренды нежилых помещений внутри зданий, порождает множество споров и дискуссий по этому вопросу.
В свою очередь, некоторые известные юристы, например такие, как И. Исрафилов <*>, считают, что нежилые помещения внутри здания вообще не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов арендных отношений, так как они объединены под общим значением "здание", и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий.
--------------------------------
<*> См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10.
Подобная точка зрения при всей своей простоте и очевидности имеет лишь логическое, а не правовое обоснование и поэтому может не разделяться другими авторами.
Но тем не менее именно такую позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указав в своем информационном письме N 53 от 1 июня 2000 г. "О государственной регистрации аренды нежилых помещений" <*> на то, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.
--------------------------------
<*> См.: Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
В качестве обоснования своей позиции Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ привел следующие доводы:
а) нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно связанным с ним;
б) в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.
Несмотря на то что данное письмо носит информационный характер и не является нормативным актом, позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ должна сыграть весьма позитивную роль в развитии судебной практики и оказать существенную помощь налогоплательщикам при защите их интересов в судебных спорах с налоговыми органами.
Тем не менее следует полагать, что для окончательного устранения неопределенности в вопросе необходимости регистрации договоров аренды помещений внутри зданий и сооружений, заключенных на срок менее одного года, требуется принятие соответствующих изменений в гражданском законодательстве.
К вопросу о том, что не всякий объект недвижимости может быть предметом договора аренды.
Отношения, внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми. Так, если вы, к примеру, используете крышу здания для размещения рекламы, то это не значит, что заключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), к вам применяться не будет.
Подобная ситуация описана в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Разрешая спор, суд указал, что крыша - это отдельный "конструктивный элемент здания", а не самостоятельный объект недвижимости и ею нельзя пользоваться отдельно от здания. Поэтому крышу нельзя арендовать. В связи с этим организация, которая использовала крышу для размещения рекламы, не имеет преимущественного права заключать аналогичный договор на новый срок (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Об арендной плате как цене договора аренды.
Согласно п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российской академии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяется договором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций <*>.
--------------------------------
<*> См. п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. "О науке и государственной научно-технической политике", в ред. от 29 декабря 2000 г. N 168-ФЗ, с изм. от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137; 1998. N 30. Ст. 3607).
Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть предусмотрены и