Земельный Кодекс Российской Федерации. (ст.35.)
п.1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием,
строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Гражданский Кодекс Российской Федерации. (ст.340.)
п.3. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (ст.552)
п.1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использованияп.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда (№11 от 24.03.2005.) п.14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст.552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее:
Гражданский Кодекс Российской Федерации (ст. 167.)
п.1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Решение:
Как установлено, между ЗАО «Банк Империал» (кредитором) и ОАО «Легион» (заемщиком) заключен договор от 01.03.2010, согласно которому кредитор обязался предоставить кредит, а заемщик - возвратить кредит в установленный договором срок и выплатить проценты и другие платежи.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между ЗАО «Банк Империал» (залогодержателем) и ОАО «Легион» (залогодателем) заключен договор ипотеки от 01.03.2010. По условиям договора ипотеки залогодатель передал в залог принадлежащее ему на праве собственности здание, а также право аренды земельного участка, на котором это здание расположено.
Указанное в договоре ипотеки здание построено ОАО «Легион» с использованием объекта незавершенного строительства, который был передан ему
ОАО «Смарт» по разделительному балансу от 10.10.2008 при создании ОАО «Легион» путем выделения из ОАО «Смарт».
Право аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, ОАО «Легион» приобрело на основании заключенных с ОАО «Смарт» договоров переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельного участка от 02.12.2009 (далее - договор перенайма).
ОАО «Легион» обратилось в суд с настоящим иском о признании недействительным договора ипотеки, ссылаясь на то, что впоследствии договор перенайма был признаны недействительным.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, суд мог бы прийти к выводу, что ОАО «Легион» на момент заключения договора ипотеки не имело зарегистрированных прав аренды земельных участков и не могло передать их в ипотеку.
Пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Таким образом, суд мог бы прийти к выводу, что договор ипотеки заключен с нарушением требований закона и является недействительным.
Между тем, признавая договор ипотеки недействительным, необходимо учесть следующее.
Исходя из п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием,
строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Первоначальный собственник не законченного строительством объекта (ОАО «Смарт») являлся арендатором земельного участка, на котором расположен указанный объект, по договорам долгосрочной аренды земельного участка.
ОАО «Легион» при переходе к нему от ОАО «Смарт» права собственности на не законченный строительством объект приобрело право
пользования земельным участком, на которых этот объект расположен, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, не вследствие заключения договоров перенайма, а в силу прямого указания закона. То есть ОАО «Легион» приняло права и обязанности арендатора земельных участков, а прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательств по их аренде. Названные договоры аренды продолжают регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.
При указанных обстоятельствах факт признания недействительными договора перенайма для рассмотрения настоящего спора не имеет правового значения.
Поскольку ОАО «Легион» обладало правом аренды земельных участков и обоснованно передало в залог принадлежащий ему объект недвижимости и право аренды земельных участков, на которых расположен этот объект, у суда отсутствует основание для признания договора ипотеки недействительным, а требование ОАО «Легион» не подлежит удовлетворению.
\
Задача 2.
В январе 1995 года гражданину Иванову был предоставлен земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства. В 2003 году этот земельный участок был предоставлен Иванову в собственность в соответствии с ЗК РФ и ФЗ РФ от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". В апреле 2009 года он продал земельный участок Петрову за 120 тысяч рублей. В июле 2009 года департамент обратился в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя, так как был нарушен порядок отчуждения земельного участка сельскохозяйственного назначения, предусмотренный ст. 8 ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Решите дело.
Для решения данной задачи необходимо руководствоваться следующим законами:
К купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения применяются правила, предусмотренные гражданским и земельным законодательством для купли-продажи земельных участков (недвижимости) с учетом особенностей, определенных нормами Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно:
- при продаже земельного участка с/х назначения субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого
земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 8 Закона N 101-ФЗ);
- иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов не могут быть покупателями земельных участков из земель с/х назначения (ст. 3 Закона N 101-ФЗ);
- не допускается купля-продажа земельных участков с/х назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Минимальные размеры образуемых земельных участков устанавливаются законами субъектов РФ. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 процентам общей площади с/х угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. (п. и п. 2 ст. 4 Закона N 101-ФЗ).
При продаже долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (если число участников долевой собственности
превышает пять) применяется следующее ограничение - без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать долю только следующим лицам (п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ): - другому участнику долевой собственности;
- сельскохозяйственной организации или гражданину - члену
крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок,
находящийся в долевой собственности.
(см. текст в предыдущей редакции)