Глава 1. Градостроительное регулирование
Система градостроительных документов и их соотношение
Правовой режим земельного участка регулируется значительным количеством правовых актов, в совокупности образующих сложную систему. ГрК РФ выделяет четыре вида градостроительной документации:
1)документы территориального планирования; ГЛ 3
2)документы градостроительного зонирования; ГЛ 4
3)документация по планировке территории; ГЛ 5
4)нормативы градостроительного проектирования. ГЛ 3.1
Первые три группы документов устанавливают отдельные характеристики участка, которые нужно оценивать при планировании капитального строительства. Нормативы градостроительного проектирования фактически являются инструкцией по подготовке других градостроительных документов.
С учетом п. 2 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования подразделяются на:
1)документы территориального планирования Российской Федерации (схемы территориального планирования в отдельных областях);
2)документы территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации (схемы территориального планирования в отдельных областях;
3)документы территориального планирования муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генпланы поселений и городских округов).
К документам градостроительного зонирования законом отнесены Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
К документации по планировке территории проект планировки территории, проект межевания территории
Нормативы градостроительного проектирования подразделяются на два уровня: местные и региональные.
документы территориального планирования ГЛ 3
1.1.1. Схемы территориального планирования
Схемы территориального планирования готовятся на всех уровнях публично-правовых образований: С учетом п. 2 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования подразделяются на:
1)документы территориального планирования Российской Федерации (схемы территориального планирования в отдельных областях);
2)документы территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации (схемы территориального планирования в отдельных областях;
3)документы территориального планирования муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генпланы поселений и городских округов).
. П. 1 ст. 10 ГрК РФ прямо предусмотрена подготовка схем территориального планирования РФ в следующих областях:
1)федеральный транспорт;
2)оборона страны и безопасность государства;
3)энергетика;
4)высшее образование;
5)здравоохранение.
Схемы в иных областях могут разрабатываться на основании отдельных решений Президента или Правительства РФ.
Схема территориального планирования содержат п. 4 ст. 10:
· положение о территориальном планировании;
· карту планируемого размещения объектов федерального значения.
Положение о территориальном планировании включает в себя следующую информацию: виды, назначение и наименования планируемых для размещения объектов федерального значения, их основные характеристики и местоположение, а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов.
На картах планируемого размещения объектов федерального значения отображаются планируемые для размещения объекты федерального значения в соответствующих областях.(п. 6 ст. 10)
Также к любой схеме территориального планирования прилагаются материалы по ее обоснованию, в текстовой форме и в виде карт. Указанные карты составляются применительно к территории, в отношении которой разрабатывается схема территориального планирования Российской Федерации. (п. 7 ст. 10 ГрК РФ).
1.1.2. Генеральные планы поселений и городских округов ст. 23 ГрК
На нижнем уровне местного самоуправления, документы территориального планирования готовятся в форме генпланов.(ст. 23 ГрК)
Генплан может готовиться в отношении всей территории поселения или городского округа. Этот документ включает:
1)положение о территориальном планировании;
2)карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа;
3)карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;
4)карту функциональных зон поселения или городского округа.
Документы градостроительного зонирования ГЛ 4
К документам градостроительного зонирования относятся Правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ).
В соответствии с п. 2 ст. 30 ГрК РФ ПЗЗ включают в себя:
1)порядок их применения и внесения изменений в указанные правила (Порядок);
2)карту градостроительного зонирования;
3)градостроительные регламенты.
Порядок должен содержать регулирование по вопросам изменения видов разрешенного использования земельных участков, подготовки документации по планировке территории и т.д.
Карта градостроительного зонирования фиксирует границы территориальных зон. При этом один земельный участок должен относиться только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
Градостроительный регламент, в свою очередь, включает в себя информацию:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
ПЗЗ по общему правилу должны утверждаться в отношении всей территории поселения или городского округа. Однако до принятия Генплана допускается утверждение ПЗЗ в отношении части территории поселения (городского округа).
С 01.07.2017 утвержденные ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков;и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностьюили частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом РФ [10]. Срок приведения утвержденных ПЗЗ в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.
Важной является проблема соотношения юридической силы Генерального плана и ПЗЗ. Она может проявиться, например, если территориальная зона земельного участка по ПЗЗ отличается от функциональной зоны того же участка по Генплану. В этом случае приоритет имеют положения Генерального плана[9]. Соответственно, ПЗЗ в спорной части являются не подлежащими применению, а градостроительное зонирование до принятия изменения в ПЗЗ фактически отсутствующим.
Изменение ПЗЗ осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 33 ГрК РФ, и включает в себя следующие основные этапы:
· направление предложений о внесении изменений в ПЗЗ от уполномоченных органов или заинтересованных лиц в комиссию по подготовке ПЗЗ, которая должна быть создана в каждом муниципальном образовании;
· рассмотрение предложения комиссией и подготовка ею заключения;
· рассмотрение заключения комиссии главой местной администрации и принятие решения о внесении изменений в ПЗЗ или их отклонении;
· публикация проекта изменений;
· проведение публичных слушаний по проекту;
· рассмотрение проекта и результатов публичных слушаний главой местной администрации, принятие решения о направлении проекта в представительный орган муниципального образования или их отклонении;
· рассмотрение и принятие/отклонение проекта представительным органом муниципального образования.
В случае приведения ПЗЗ в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ, рассмотрение проекта комиссией не требуются, общественные обсуждения или публичные слушания по проекту не проводятся.
1.1.7. Документация по планировке территории
К документации по планировке территории ГрК РФ относит
проект планировки территории,
проект межевания территории
Содержание проекта планировки территории описывается в ст. 42 ГрК РФ. Он включает в себя основную часть, которая подлежит утверждению, и материалы по его обоснованию. Основная часть включает в себя:
1)чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:
· красные линии (линии, обозначающие расположение территорий общего пользования);
· границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры;
· границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.
2)положения о характеристиках планируемого развития территории, характеристиках объектов капитального строительства.
3)положения об очередности планируемого развития территории.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории содержат:
1) карту (фрагмент карты) планировочной структуры территорий поселения, городского округа, межселенной территории муниципального района с отображением границ элементов планировочной структуры;
2) результаты инженерных изысканий в объеме, предусмотренном разрабатываемой исполнителем работ программой инженерных изысканий, в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом;
3) обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;
4) схему организации движения транспорта (включая транспорт общего пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозные потребности в транспортном обеспечении на территории, а также схему организации улично-дорожной сети;
5) схему границ территорий объектов культурного наследия;
И Т.Д.
Проект межевания обычно разрабатываются одновременно с проектами планировки территории. Основная цель этого документа состоит в определении местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков, установлении, изменении, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такое установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.
Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта. Основная часть проекта межевания включает в себя текстовую часть и чертежи межевания, на которых отображается следующая информация:
Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:
1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;
2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;
4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);
(п. 4 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Координаты характерных точек границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания, определяются в соответствии с требованиями к точности определения координат характерных точек границ, установленных в соответствии с настоящим Кодексом для территориальных зон.
На чертежах межевания территории отображаются:
1) границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;
2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи;
3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
5) границы публичных сервитутов.
7. Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются:
1) границы существующих земельных участков;
2) границы зон с особыми условиями использования территорий;
3) местоположение существующих объектов капитального строительства;
4) границы особо охраняемых природных территорий;
5) границы территорий объектов культурного наследия;
6) границы лесничеств, лесопарков, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.
Дополнительно ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в публичной собственности, должны быть образованы в соответствии с проектом межевания, если он утвержден. До утверждения проекта межевания допускается образование земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. При этом исключительно в соответствии с проектом межевания должны формироваться земельные участки:
1)из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2)из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
3)в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии; 4)в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5)для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.