приватизация российский правовой жилой
2.1 Жилые помещения, подлежащие и не подлежащие приватизации
Законом "О приватизации жилищного фонда" все жилые помещения разделены на 2 категории. К первой относятся жилые помещения, которые приватизировать можно, а вторая категория представлена жилым фондом, который приватизации не подлежит. Рассмотрим каждую из этих категорий подробнее.
Как было сказано ранее в разделе 1.2 главы 1 приватизации подлежат:
· жилые помещения, находящиеся в государственной собственности
· жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности
· жилые помещения, закрепленные за государственными или муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения,
· жилые помещения, переданные в оперативное управление государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям
· жилые помещения, забронированные гражданами
Так же, обязательным условием для передачи жилья в собственность является то, что данное жилье до подачи заявления о приватизации должно находиться в социальном найме.
Однако, гражданам РФ, подавшим заявление о приватизации жилья, может быть отказано. И это отказ основывается на ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ", которая гласит, что приватизации не могут подлежать:
· жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии.
· жилье, находящееся в общежитиях,
· жилые помещения, располагающиеся в домах закрытых военных городков,
· служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
И все же, если гражданин желает приватизировать служебное жилое помещение либо коммунальную квартиру, он должен иметь в виду то, что решение о приватизации таких жилых помещений может быть принято предприятием и учреждением, осуществляющем полное хозяйственное ведение или оперативное управление жилыми домами. Так, собственник вправе разрешать или не разрешить гражданам приватизировать служебные жилые помещения и коммунальные квартиры, причем делать это самостоятельно, не обращаясь к местной администрации.
В случае с коммунальными квартирами приватизация возможна при согласии и волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений. Приватизации в этом случае подлежит квартира в целом.
До декабря 1992 года существовал запрет на приватизацию жилых помещений, расположенных в домах, которые являются памятниками истории и культуры, а так же на жилые помещения, не отвечающим правилам санитарно-гигиенического надзора и правилам противопожарной безопасности. Этот запрет был снят из-за возрастающего числа граждан, нуждающихся в собственном жилье и, как следствие, острой нехватки жилых помещений, которые бы отвечали всем необходимым требованиям.
Так же, согласно ст. 16 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с действующим законодательством о приватизации. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Оценка жилья, подлежащего приватизации
Жилое помещение, согласно действующему законодательству, подлежащее приватизации передается гражданину бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения. А оценка такого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и никаким образом не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан.
Расчет стоимости жилья производится на основании данных о помещении, которые запрашиваются из Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Для определения стоимости квартиры, в качестве исходной единицы принимается стоимость 1 кв. м общей площади либо 1 кв. м жилой площади, если предстоит определить стоимость комнаты.
Определение стоимости квартиры (комнаты)
Восстановительная стоимость жилого дома представляет собой стоимость его строительства, учитывающую изменение цен на строительную продукцию.
Восстановительная стоимость 1 кв. м общей площади или жилой площади дома с учетом изменений цен на строительную продукцию определяется по формуле:
С8 = Сб х KI,
где Сд - балансовая стоимость;
KI - коэффициент, учитывающий изменение цен на строительную продукцию.
Для домов, построенных до 01.01.84, KI = 1,24 х 1,65 = 2,046
Для домов, построенных после 01.01.84, KI = 1,65
Восстановительная стоимость 1 кв. м общей или жилой площади определяется как отношение восстановительной стоимости жилого дома к соответствующей суммарной общей или жилой площади всех квартир дома. Если в жилом доме имеются нежилые помещения, то их стоимость из расчета исключается. При отсутствии данных восстановительная стоимость 1 кв. м нежилого помещения определяется путем отнесения восстановительной стоимости дома к суммарной общей площади квартир и нежилых помещений.
Остаточная стоимость 1 кв. м общей площади или жилой площади дома (Со) определяется как разность между восстановительной стоимостью и стоимостным выражением физического износа дома, разделенная на соответствующую общую или жилую площадь дома
(1 - Оф/100) /Fo6,
где Св - восстановительная стоимость дома (руб) за вычетом стоимости нежилых помещений;
Оф - физический износ дома, указанный в техническом паспорте БТИ на год последнего обследования строения с корректировкой его величины согласно таблице (см. далее) в %; Fog - общая площадь квартиры (кв. м) или жилая площадь комнаты (кв. м).
Стоимость квартиры (комнаты), передаваемой бесплатно в собственность семьи (гражданина), определяется по формуле:
Сф - Со х Fo6,
где Fo6 - общая площадь квартиры (кв. м)
Оценка стоимости земельного участка.
Многие граждане, приватизировавшие индивидуальное жилое строение, например в частном секторе, изъявляют желание приватизировать землю под домом и вокруг него.
Понятие приватизации земли под домом реализует принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого помещения, оно закрепляет в законодательстве условия приватизации земельных участков, неотделимых от строений на их площади. Такое правило вступило в силу после введения Земельного кодекса РФ в 2001 г., до этого не было необходимости одновременной приватизации участка под объектами недвижимости.
Если лицо стало собственником индивидуального жилого дома, то оно приобретает исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ (ст. 36, п. 1).
Приватизация земельного участка не является бесплатной.
Стоимость выкупа земельных участков С выкупа рассчитывают по формуле
С выкупа = С зн * F * K т * K п,
где
· С зн - ставка земельного налога на единицу площади, руб./м 2;
· F - площадь земельного участка;
· К т - коэффициент кратности, устанавливается администрацией каждого субъекта Федерации в зависимости от численности населения (с. 2 Вводного закона);
· К п - поправочный коэффициент, учитывающий основные виды использования; значения этого коэффициента утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3
Рыночная стоимость исключительного права выкупа земельного участка РСпв может быть определена согласно следующему выражению:
РС пв = Р с - С в
где
· Рс - рыночная стоимость земельного участка;
· С в - стоимость права выкупа земельного участка.
Рыночную стоимость исключительного права аренды земельного участка Pc n a можно определить по формуле
РС пв = Р са - Н ц
где
· Р са - рыночная стоимость права аренды земельного участка;
· Нц - нормативная цена земельного участка.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ (ст. 65 п. 5), федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной стоимости земли", нормативная цена земли определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Нормативная цена земли не должна превышать 75 % от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Глава 3. Порядок проведения и правовые последствия приватизации
3.1 Порядок проведения приватизации
Общий порядок проведения приватизации жилых помещений определяется Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", так же он утверждается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, и не должен противоречить действующему законодательству о приватизации.
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. 25.02.2013) бесплатная приватизация жилых помещений продлена еще на два года и прекращается 1 марта 2015 года.
Так статья 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" гласит, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них.
Согласно абзацу второму ст. 7 Закона о приватизации, несовершеннолетние включенные в договор передачи жилого помещения в собственность, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, не утрачивают право пользования данным жилым помещением.
Граждане РФ могут осуществить право на бесплатную приватизацию жилья только один раз в жизни
Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд (ст. 6 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ"). В соответствии со ст. 7 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Граждане, изъявившие желание приватизировать занимаемое жилое помещение, подают в соответствующий орган (организацию), осуществляющий функции по приватизации жилищного фонда, заявление.
Заявление подлежит обязательной регистрации в книге регистрации заявлений. Оно должно быть подписано лично нанимателем, всеми членами семьи нанимателя старше 14 лет, законными представителями несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, гражданами, сохранившими в установленном порядке право пользования жилым помещением. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, сохранивших право пользования жилым помещением, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме и заверенное в установленном законом порядке согласие временно отсутствующего.
Так же, к поданному заявлению необходимо приложить необходимые документы:
. Документы, удостоверяющие личность: паспорт, для детей до 14 лет - свидетельство о рождении.
. Документы из БТИ: поэтажный план и экспликация. Также рекомендуется сразу заказать в БТИ технический паспорт квартиры, который понадобится для регистрации права собственности.
. Документы из ЕИРЦ:
ü Выписка из домовой книги (срок действия - 1 месяц).
ü Ордер на квартиру. Если ордер утерян, то оформляется справка для получения разрешения на приватизацию от окружной жилищной комиссии. Если ордер был получен после 1 июля 1991, то дополнительно требуется справка, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано.
ü Финансово-лицевой счет (срок действия - 1 месяц).
. Договор социального найма (оформляется в департаменте жилищного фонда, для заключения требуется ордер, заявление, удостоверения личности и документы, подтверждающие родственные связи).
. Нотариально заверенная доверенность на заявителя от других участников приватизации. Нотариально оформленный отказ от приватизации (при необходимости).
. Квитанция об уплате госпошлины.
Дополнительные документы:
. Справка со сведениями из предыдущих паспортов (с 1 июля 1991 г.).
. Выписки из домовой книги с предыдущих мест жительства (с 1 июля 1991 г.).
. При выбывании детей до 18 лет с приватизируемой квартиры - выписки из домовых книг по месту их прописки.
Если право на приватизацию использовано кем-то из членов семьи, то представить ксерокопии документов, подтверждающих участие в приватизации. Данный перечень документов является основным, но он может изменяться или дополняться в зависимости от каждой конкретной ситуации. Затем, в соответствии со ст. 8 Закона "О приватизации жилищного фонда" в двухмесячный срок принимается решение по вопросу о приватизации. Срок исчисляется со дня подачи гражданами необходимых документов. В зависимости от принятого решения, гражданин либо становится, либо не становится собственником жилого помещения.
Правовые последствия приватизации
В случае вынесения исполнительным органом положительного решения, жилое помещение переходит в собственность гражданина, а это порождает ряд правовых последствий. Их можно условно разделить на положительные и отрицательные.
Несомненными положительными моментами приватизации являются приобретение прав, которыми обладают собственники. Так, в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Указанные права могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения внаем. Другими словами, владелец приватизированного жилого помещения обретает широкие права по его распоряжению.
При распоряжении приватизированным жилым помещением, связанном с переходом права собственности на такое помещение к другому лицу, права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника прекращаются (ст. 292 ГК РФ).
При приватизации наряду с правом собственности на жилое помещение гражданин приобретает определенные обязанности. Одной из главных обязанностей собственника в соответствии со ст. 210 ГК РФ является бремя содержания имущества.
При этом согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения обязан содержать не только само жилое помещение, но и, в случае если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме, финансировать проведение его текущего и капитального ремонта (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Согласно ст. 16 Закона о приватизации при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики, исходя из системного толкования ст. 16 Закона о приватизации, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.
Из данных положений следует, что, в случае если при приватизации хотя бы одной квартиры многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, бывший наймодатель обязан произвести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. При этом если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться с требованием о понуждении к исполнению обязательства в суд.
Практика рассмотрения подобного рода дел в судах показывает, что в большинстве регионов в удовлетворении требований категорически отказывают, поскольку судебные власти в субъектах Российской Федерации не склонны поощрять разорительные для муниципальных структур требования граждан.
Помимо финансирования проведения ремонта общего имущества обязанностью собственника является также уплата налога на жилое помещение (ст. 1, 2 Закона Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (в редакции Федерального закона от 5 апреля 2009 г. N 45-ФЗ)). В литературе отмечается, что с принятием проекта Федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" налог на недвижимость будет исчисляться исходя из рыночной, а не инвентаризационной стоимости жилого помещения, что приведет к существенному увеличению размера налога.
Помимо права на приватизацию, гражданин РФ имеет право на деприватизацию, которая определяется ст.9.1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" как передача принадлежащих гражданам на праве собственности и свободных от обязательств жилых помещений в государственную или муниципальную собственность.
В свою очередь, соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.
В отличие от приватизации положительными моментами деприватизации являются отсутствие у нанимателей жилых помещений обязанностей по финансированию проведения капитального ремонта общего имущества (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ), отсутствие обязанностей по уплате налога на жилое помещение, обязанностей по выбору одного из способов управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Другими словами, владелец деприватизированного жилого помещения не имеет тех обязанностей, которые имеет владелец приватизированного жилого помещения.
Владение и пользование деприватизированным жилым помещением осуществляются по договору социального найма. При этом очевидно, что наниматели и члены их семей не имеют права на повторную приватизацию деприватизированного жилого помещения. Несмотря на то что по этому поводу в законодательстве нет особого указания, в литературе справедливо отмечается, что согласно принципу однократности бесплатной приватизации гражданин, передавший приватизированное им ранее жилое помещение в муниципальную собственность, права на последующую бесплатную приватизацию этого или другого жилого помещения не имеет, так как уже один раз воспользовался им. А передача принадлежащего ему жилого помещения в муниципальную собственность осуществляется добровольно и является реализацией его правомочий собственника.
Таким образом, право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после его деприватизации сохраняется только у несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона о приватизации), а также у членов семьи собственника, которые не воспользовались правом на приватизацию, отказавшись от приватизации в пользу других лиц.
Заключение
В настоящее время процессы и приватизации, и деприватизации жилого помещения продлены до 1 марта 2015года (ст. 2 Вводного закона). Однако, несмотря на это, есть все основания полагать, что срок приватизации и деприватизации может оказаться не последним.
Более того, звучат предложения сделать приватизацию бессрочной, но на возмездных началах. Очевидно, что решение вопросов о приватизации и деприватизации жилых помещений, а также какой должна быть приватизация - платной или бесплатной, остается на усмотрение законодателя.
Следует заметить, что приватизация, является одним из самых действенных инструментов государства, направленных на достижение целей создания широких слоев собственников жилья.
Таким образом, главным плюсом приватизации можно назвать тот факт, что вы становитесь полноправным собственником жилья. Вряд ли стоит говорить, что покупка квартиры обошлась бы неизмеримо дороже. Как собственник вы получаете право осуществлять сделки с данной недвижимостью - менять, продавать, дарить, сдавать в аренду, брать кредиты под залог жилья.
В случае большой задолженности по коммунальным платежам, государство может просто выселить жильца неприватизированной квартиры, но не собственника приватизированной. Также при разводе государственная квартира рассматривается как собственность обоих супругов, но если приватизацию квартиры проводил до вступления в брак один из супругов, то квартира после развода останется в его полной собственности.
Минусы приватизации квартиры в определенные моменты тоже могут выглядеть довольно существенными. Например, при невыплате долгов физическим лицам или кредитов, собственник может потерять квартиру, отдав на погашение долга. Наниматель государственного жилья в такой ситуации будет в более выгодном положении.
Подводя итоги, можно сказать, что приватизация квартиры - это важный и необходимый шаг, несмотря на всю сложность процесса. Нужно лишь правильно оценить текущую ситуацию и выбрать правильное время.
Список используемой литературы
Нормативно - правовые акты
· Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.- Москва: Юрайт. изд-во, 2012.-48 с.;
· Гражданский Кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ.по состоянию на 14 июня 2012 года - М.; СПб.: Издательство "Издательский дом Герда", 2012.- 576 с.;
· Жилищный Кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 22 декабря 2004 года. - М.; Издательский дом "Российская газета", 2011. - 16 с.
· Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ
· О приватизации жилищного фонда в РСФСР: Федеральный Закон РСФСР от 04 июля 1991 года;
· О приватизации жилищного фонда в РФ: Федеральный Закон Российской Федерации от 23.12.1992 года;
· Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"
· Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной стоимости земли"
· Качалова, И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. - М., 2010. - С. 28.
· Жилищное право. Афонина А.В. М.: Дашков и К, 2011
· Бронер, Д.Л. Статистика жилищного и коммунального хозяйства: учебник для ВУЗов / Д.Л. Бронер, М.Л. Крупицкий, Ю.Д. Бронер. - М.: Высш. шк., 1979. - С. 86.
· https://proocenka.ru/documents/spravochnik/101-otsenka-stoimosti-zemelnykh-uchastkov
· https://www.mosuruslugi.ru/articles/654/