Курсовая работа
Тема:
«Определения рыночной стоимости однокомнатной квартиры в многоквартирном доме»
Темников 2011
Описание объекта оценки и его местоположения
Местоположение оцениваемого объекта оценки
Оцениваемый объект оценки расположен в городе Саранске по улице Лаврентьева 41 ограничивается с севера запада универсальным магазином, с запада автомобильной стоянкой, а с юга проезжей частью.
Транспортная доступность, коммерческая привлекательность
Транспортная доступность достаточно удовлетворительная, исходя из того что дорожное покрытие асфальтное. Высокая коммерческая привлекательность.
Техническое состояние объекта оценки
Площадь застройки – 3012 м2
Общая площадь жилого дома – 2006 м2
Жилая площадь жилой квартиры – 82,3 м2
Высота здания – 62 м.
Для того чтобы оценить техническое состояние объекта оценки, необходимо принять четкие и ясные критерии, что считать хорошим состоянием, а что – плохим.
Конструктивные элементы
Таблица – 1. Конструктивные элементы
| Конструктивные элементы | Описание |
| Фундамент Стены Перегородки Перекрытия Кровля Полы Отделочные работы Внутреннее санитарно-техническое и электрическое устройство | Монолит оштукатурены Бетонные Тесовые Металлочерепица Железобетонные Кирпичная отделка Потолки – плитка декоративная, стены – гипс-картон, обои, полы – паркет Центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, газ, телефон |
Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры по трем подходам
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по доходному подходу
Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования наиболее эффективным образом.
Общий коэффициент капитализации – это ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и уровнем приносимого этим объектом собственности дохода. Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки дисконта, т.е. ставки дохода на инвестиции, и ставки возмещения, или общий коэффициент капитализации, – это отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости. Для расчета общего коэффициента капитализации наиболее часто применяются следующие методы:
Метод сравнения продаж – для расчета используются рыночные данные по сопоставимым проданным объектам. Обычно в качестве окончательной величины общего коэффициента капитализации выбирается средняя арифметическая, средняя взвешенная или модальная величина.
R0=Чистый доход / Цена продажи. (1)
где: R0 – коэффициент капитализации
Метод кумулятивного построения делит коэффициент капитализации на составные части: процент на капитал – on и норма возврата капитала – of. Таким образом, коэффициент капитализации можно выразить формулой
R0=on+of (2)
Метод прямой капитализации позволяет преобразовать ежегодный стабильный доход от объекта в его стоимости. Под стабильным доходом, понимают доход, ожидаемый от использования оцениваемого собственности в течении типичного для прогнозного периода года, приведенный к текущей стоимости.
При применении данного метода не определяют отдельно возврат капитала и доход от инвестиций, так как метод не учитывает прогнозов инвестора и ожиданий на рынке недвижимости в течение предполагаемого срока владения собственностью, динамики доходов и изменений стоимости имущества.
Метод выражается отношением стабильного или среднегодового дохода к коэффициенту капитализации
V=I/R (3)
где: V – текущая стоимость;
I – периодический доход;
R – коэффициент капитализации
Модель капитализации дохода по периодам основана на уравнении дисконтированных денежных потоков:
V=CF1/1+i+ F2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+…+CFn /(1+i)n или V= 
(4)
где V – текущая стоимость;
CF – доход за период;
i – ставка дисконта за этот период;
n – число периодов.
Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период. Рассмотрим этапы применения метода дисконтирования:
1. Опредедяют продолжительность периода получения дохода, т.е. прогнозируют потоки денежных средств по каждому году прогнозного периода. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности объекта недвижимости, связанный с его основой функциональной деятельностью. Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.
Оценку предстоящих затрат и результатов деятельности производят в пределах расчетного прогнозного периода, продолжительность которого устанавливают зависимости от уровня и темпов изменения инфляции, типа объекта собственности и др.
2. Дисконтируют денежные потоки: рассчитывают текущую стоимость будущих платежей на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
3. В зависимости от состоящей период оценщиком задачи дисконтируют потоки денежных средств, выражающие:
– чистый операционный доход;
– доход инвестора до налогообложения;
– доход инвестора после налогообложения;
– доход банка по выданному кредиту;
– доход арендодателя по арендному договору.
4. Определяют ставку дисконтирования – среднюю норму прибыли, которою инвесторы ожидают получить в условиях данного рынка недвижимости на капиталовложения в схожие объекты и которая отражает ожидания рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорционально зависит от риска, то ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данного предприятия. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.
5. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.