Для улучшения жилищных условий и воплощения в жизнь нестандартных интерьерных решений иногда приходится создавать проемы в несущих или межквартирных стенах. Такие ремонтно-строительные работы сопряжены с определенным риском для безопасности всего сооружения, поэтому должны выполняться с разрешения специальных органов по утвержденному проекту.
Рассмотрим порядок получения согласование на перепланировку квартиры, способы обустройства и укрепления проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках.
Необходимость согласования перепланировки в квартире
Очень часто, въезжая в новую квартиру или планируя капитальный ремонт, возникает необходимость переноса, расширения или создания проема в межкомнатных или межквартирных перегородках.
Если перепланировка касается обычных стен, не включенных в силовую схему здания, то вопрос решается просто – достаточно согласования и переоформления техпаспорта на квартиру. Однако, если затрагиваются несущие конструкции сооружения, отвечающие за прочность, устойчивость и безопасность всего дома, то необходимо получить разрешение для проведения демонтажа.
Многие считают, что узаконить перепланировку можно будет постфактум, после окончания ремонта. Бывают ситуации, когда домовладельцы, подсмотрев у знакомых или в интернете согласованный проект перепланировки, реализуют его в своей квартире, полагая, что с узакониванием проблем точно не будет. Это серьезная ошибка. Ведь при выдаче разрешения жилищная инспекция учитывает много критериев:
· этаж квартиры и этажность дома;
· материал внешних стен и внутренних перекрытий сооружения;
· год постройки;
|
|
· расположение квартиры на этаже (торцевая или нет);
· расположение проема;
· особенности устройства многоэтажного дома.
В результате, затратив немало времени, сил и средств на ремонт, согласовать перепланировку не получиться. Кроме того, самовольный проем может привести к растрескиванию стен у соседей или иметь более печальные последствия.
Жилищная инспекция, при обнаружении самостоятельной перепланировки, может обязать выплатить штраф и восстановить проектное состояние квартиры, вплоть до передачи дела в суд и принудительного выселения из квартиры. Поэтому, первое, что необходимо предпринять при создании проема в несущей или межквартирной стене – согласовать проект и получить разрешение на перепланировку.
Узаконивание проема в несущей стене или межквартирной перегородке
Последовательность действий при создании и согласовании проема в несущей стене или межквартирной перегородке:
1. Техническое обследование здания.
2. Получение заключения о возможности создания проема.
3. Составление проектной документации.
4. Подача документов в различные органы на согласование.
5. Получение разрешение на выполнение ремонтно-строительных работ.
6. Обустройство проема: резьба и усиление.
7. Получение актов о выполненном переустройстве.
8. Внесение изменений в архив БТИ и правоустанавливающие документы.
Разберем каждый из этапов более подробно.
Заключение о возможной перепланировке: определяющие факторы
Прежде чем приступить к разработке проектной документации необходимо получить подтверждение, что создание проема в конкретном здании возможно. Для этого можно обратиться за консультацией в службу «одного окна» подразделения жилищной инспекции города. Скорее всего, они перенаправят к авторам проекта данного дома – проектному институту или другой проектной организации.
|
|
Проектная организация должна иметь лицензию на обследование зданий
Сотрудники компании проводят оценку состояния недвижимости, выдают заключение о возможности перепланировки и разрабатывают проектную документацию.
На возможность реализации проекта влияет ряд факторов:
1. Наличие и месторасположение проемов в несущих стенах у соседей. Шансы на создание каждого нового проема существенно уменьшаются. Запрещено резать проемы в шахматном порядке поэтажно, лучше располагать их друг под другом.
2. Серия дома, этажность и этаж выполнения перепланировки. Если квартира расположена на верхних этажах, то получить разрешение больше шансов.
3. Расположение проема. Расстояние от наружной стены к отступу должно быть не менее одного метра.
4. Степень износа несущих конструкций. В старых постройках утвердить перепланировку гораздо сложнее. 
5. Состояние фундамента и грунта под домом. 
6. Недопустимо выполнение проема в следующих случаях:
o в стенах-диафрагмах (большинство каркасно-панельных зданий 80-х годов);
o в колоннах (столбы, стойки);
o в местах стыков между сборными элементами (балками, плитами перекрытий, несущими стенами, колонами);
o если проект требует уменьшения/ликвидации сечения вентиляционных каналов.
Все сведения отображаются в техническом заключении о состоянии дома и возможности создания проема. После получения положительного заключения можно приступить к составлению проекта.
|
|
Разработка проекта
Составлением проекта занимается инженер проектировщик, который сможет грамотно сопоставить желания собственника квартиры и возможности конструкции.
Инженер сопоставляет все данные, полученные при оценке объекта недвижимости, и рассчитывает возможный вариант перепланировки.
В проекте указываются все детали обустройства проема:
· расположение проема;
· расстояние до внешних стен и следующего проема;
· высота и ширина проема;
· усиление проема в несущей стене (проект описывает конкретный способ укрепления конструкции). 
Комплект проектной документации включает:
· план этажа с указанием мест, подлежащих сносу и устанавливаемых перегородок;
· описание конструктивных узлов и деталей;
· заключение о несущей способности стен и конструкций перекрытий.
Согласование перепланировки: перечень необходимых документов
Жилищный кодекс определяет перечень одинаковых документов, необходимых для согласования проема в несущей стене или межквартирной перегородки независимо от месторасположения недвижимости, а именно:
1. Заявление о переустройстве (заполняется в жилищной инспекции на специальном бланке).
2. Правоустанавливающие документы (нотариально заверенные копии или оригиналы).
3. Техническое заключение о возможности создания проема.
4. Проектная документация.
5. Согласие всех собственников жилья на проведение перепланировки. 
6. Согласие от собственников прилегающих квартир.
7. Договор на авторский надзор (заключается с проектной организацией, на которую возлагаются все обязанности по проведению ремонтно-строительных работ).
Перечень документов подается в следующие структуры:
1. Жилищную инспекцию.
2. Роспотребнадзор.
3. Государственный пожарный надзор.
Жилищная инспекция на основании полученных документов выдает разрешение на проведение работ и журнал по ведению ремонтно-строительных работ, в котором необходимо отмечать весь ход выполнения перепланировки.
Устройство проема в несущей стене
способы выполнения проемов
Вырезать проем в межквартирных перегородках или несущей стене можно с помощью разных инструментов. Наиболее распространены следующие варианты создания проемов:
1. Применение отбойного молотка.
2. Использование перфоратора.
3. Алмазная резка.
Первые два варианта несколько устарели и утратили свою актуальность. Применение отбойного молотка или перфоратора оказывает вредное воздействие на стену, вызывая осыпание кирпича или появление трещин в бетоне.
Достаточно часто в проектной документации оговаривается способ создания проема, и большинство организаций выбирают более «щадящий» метод – использование оборудование для алмазной резки. Могут использоваться: пилы с алмазным напылением, канаты с втулками и искусственными алмазами, сверла с алмазными наконечниками.
Достоинства алмазной резки:
· высокая скорость выполнения демонтажных работ;
· снижение уровня шума;
· получение аккуратного и ровного разреза;
· сохранение целостности стены.
Недостаток создания проема в перегородках «алмазным» способом – высокая стоимость оборудования.
Покупать специальный инструмент для выполнения одного проема – нерентабельно. Как вариант, оборудование можно арендовать, или же доверить выполнение работ специализированной компании
Алмазная резка может выполняться:
1. Ручным резчиком (профессиональный ручной гидравлический инструмент). Глубина разреза стены – 15 см, при подходе с двух сторон – 30 см. 
2. Стенорезной машиной. Глубина резки – 70 см, опытный мастер сможет разрезать стену шириною более одного метра. Машина работает при интенсивной подаче воды (10 л/мин), поэтому перед началом резки надо позаботиться о гидроизоляции пола – это убережет соседей от затопления.
резьба и усиление проема
В целом, весь технологический процесс по созданию проема в несущей стене или межквартирной перегородке можно разбить на три цикла:
1. Предварительное укрепление бушующего проема.
2. Резка проема.
3. Окончательное усиление проема в несущей стене.
Рассмотрим поэтапный создание проема и укрепление его швеллером:
1. По периметру будущего отверстия, с двух сторон стены, вырезать штробы (не сквозные). Глубина штроб должна быть достаточно, чтоб «утопить» в них укрепляющий материал – швеллер. 
2. Нарезать швеллер нужного размера.
3. Подготовить пары швеллеров: скрутить между собой и просверлить сквозные отверстия. Шаг отверстий – 30-40 см.
4. Установить швеллер в штробу и пробурить сквозные отверстия через стену. Монтаж швеллера надо проводить попарно, начиная с боковых, и заканчивая верхними. 
5. Закрепить швеллер шпильками, надев сверху шайбу, гравер и гайку.
6. Соединить швеллеры между собой в единую раму при помощи сварки.
7. Демонтировать внутреннюю часть проема (бетонную стену можно «нарезать» кубиками, а кирпичную – сбивать последовательно по рядам). 
8. После проведения демонтажа надо провести окончательное усиление проема:
o соединить швеллеры поперечными пластинами по внутреннему периметру проема (шаг размещения пластин – 30-40 см, толщина металла – более 4-х мм); 
o внутреннюю часть проема оштукатурить, используя металлическую сетку.
По окончанию обустройства проема необходимо пригласить представителей из Жилищной инспекции для составления акта о выполненных работах. Завизированный акт является основанием для выполнения окончательных замеров и внесений изменений в архив БТИ.