ЛЕКЦИЯ 3
Такие помещения подразделяются на две части – обычный жилищный фонд и жилищный фонд социального использования. Жилищный кодекс не дает прямого толкования такого отличия, но в целом можно сделать вывод о том, что жилищный фонд социального использования представляет собой временное жилье, в отличие от обычного жилищного фонда. Термин пришел из Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», статья 12, часть 1: «Жилищный фонд социального использования образуется в поселениях для проживания малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в жилых помещениях на условиях договора социального найма». В настоящее время этот закон утратил силу, но термин остался.
В соответствии с частью 2 ст. 91.1 ЖК РФ в договоре о социальном найме жилого помещения жилого фонда социального использования указывается на необходимость определения размера платы за наем такого жилого помещения, а также срок действия этого договора (ст. 91.6 ЖК РФ – не менее, чем на 1 год, но не более, чем на 10 лет), в отличие от требований ст. 62 ЖК РФ.
По договору социального найма жилые помещения не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором не предусмотрено иное.
Жилые помещения гражданам, состоящим на учете, предоставляют в порядке общей очереди, кроме граждан (ст. 57 ЖК РФ):
- жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
- страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в соответствующем перечне. Они получают жилые помещения без очереди.
Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Разделяют учетную норму жилого помещения и норму предоставления жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ). Учетная норма – площадь жилого помещения на одного члена семьи, для постановки семьи на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилой площади, определяется субъектами РФ. Составляет для города Москвы 10 кв. м. для отдельных квартир и 15 кв.м. для коммуналок (части 3 и 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29). Норма предоставления – площадь жилого помещения на одного члена семьи, предоставляемая из государственных или муниципальных фондов, для города Москвы – 18 кв.м. на человека (часть 3 ст. 20 указанного Закона). Эти нормы для обычных граждан. Военнослужащим, сотрудникам МВД и другим категориям граждан нормы устанавливаются в соответствии с отдельными нормативными актами.
Статья 49 ЖК РФ устанавливает категории лиц, которые могут состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Речь идет о малоимущих гражданах и гражданах, относящихся к военнослужащим, сотрудникам ОВД, судьям и пр. категориям. Малоимущими граждане признаются органом местного самоуправления субъекта РФ. Для города Москвы – Закон города Москвы от 25.01.2006 № 7, статья 2, части 1 – 3:
«1. Малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.
2. Имущественная обеспеченность определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и денежного выражения дохода всех членов семьи за расчетный период. При этом стоимость принадлежащих членам семьи на праве собственности жилых помещений или их частей не учитывается. Порядок определения дохода за расчетный период и стоимости имущества устанавливается настоящим Законом. Методика расчета дохода и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, утверждается Правительством Москвы.
3. Стоимость общей площади жилого помещения, необходимого членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, определяется по цене, устанавливаемой для расчета безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность». По части 3 – приказ Минстроя РФ от 23.06.2015 № 446/пр, согласно которому норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2015 года в размере 35 915 (тридцать пять тысяч девятьсот пятнадцать) рублей, а показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на III квартал 2015 года для города Москвы составляет 90 400 (Девяносто тысяч четыреста) рублей.
При этом такие категории должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Основания для этого устанавливает ст. 51 ЖК РФ (часть 1). Это граждане (вне зависимости от категорий):
- не являющиеся нанимателями любых жилых помещений, их собственниками, членами их семей;
- являющиеся нанимателями жилых помещений, их собственниками, членами их семей, но обеспечены помещениями на члена семьи меньше учетной нормы;
- проживающие в помещении, непригодном для проживания и подлежащем сносу либо реконструкции;
- являющиеся нанимателями жилых помещений, их собственниками, членами их семей, но в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения (перечни таких заболеваний устанавливаются постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 № 378 и приказом Минздрава России от 29.11.2012 № 987н – последний пока не вступил в силу).
Социальный наем жилого помещения. Глава 8 ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 утвержден типовой договор социального найма жилого помещения. При этом наниматель (гражданин) имеет право при согласовании в письменном виде с наймодателем (органом власти) сдавать помещение в поднаем, пускать временных жильцов, обменивать свое помещение на аналогичное, также предоставленное по договору социального найма, если отсутствуют условия (одно или несколько), указанные в ст. 73 ЖК РФ.
Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования. Глава 8.1 ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318 утвержден типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Ст. 91.3 ЖК РФ, части 1 и 2:
«1. Жилые помещения могут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, признанным по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:
1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с частью 2 настоящей статьи;
2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.
2. Указанный максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования».
Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Глава 8.2 ЖК РФ.
Наемные дома. Раздел III.2 ЖК РФ. В соответствии с частью 1 ст. 91.16 ЖК РФ, Предназначенным для найма домом - наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Часть 2 данной статьи указывает, что наемные дома подразделяются на дома социального и коммерческого использования. В первом случае жилые помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Во втором случае жилые помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений. Часть 1 ст. 91.17 ЖК РФ устанавливает основания для использования здания в качестве наемного дома. Управление таким домом (ст. 91.20 ЖК РФ) осуществляется либо управляющей организацией, с которой наймодатель заключает договор, либо ответственные съемщики образуют совет.
Самостоятельная работа обучающегося № 3
«Составление таблицы: «Условия определения граждан как нуждающихся в предоставлении жилых помещений: по договору социального найма и по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования».