ДИДАКТИЧЕСКИЙ МАТЕРИАЛ
к семинарскому занятию по дисциплине «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»
Тема: ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Выполнил:
доцент кафедры гражданского права
к.ю.н., доцент Саченко А.Л.
Санкт-Петербург
Задание №1
Самостоятельно изучите дополнительный материал:
Способы управления имуществом многоквартирного дома.
Жилищный Кодекс Российской Федерации обязал собственников помещений в многоквартирном доме выбрать одну из, предусмотренных п.2 ст. 161, форму управления многоквартирным домом. К ним относятся:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Объектом управления является все имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев, в том числе само здание, земельный участок в установленных границах, на котором оно расположено, элементы благоустройства и озеленения, иные объекты недвижимости, связанные с обслуживанием здания.
Согласно п. 11, 24, 31—34, 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений несут обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в соответствии с законодательством РФ.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). На основании этого же принципа распределяются и расходы на содержание общего имущества здания.
|
|
Из положений ч. 1 ст. 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом представляет собой согласованные действия собственников жилых и нежилых помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания (использования помещений), надлежащему содержанию общего имущества в доме, решению вопросов пользования общедомовым имуществом, предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир и помещений в доме.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Выбор способа управления
В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны сделать выбор способа управления многоквартирным домом: непосредственно сами собственники (если в доме не более 30 квартир), товарищество собственников жилья (жилищный кооператив) или управляющая организация.
В случае, если собственники не проявили активность и самостоятельно не выбрали способ управления многоквартирным домом либо принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, а также в иных ситуациях, предусмотренных ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации. Положения ч. 4 ст. 161 ЖК РФ подлежат применению независимо от окончания периода полноценного запуска системы управления многоквартирными домами, введенной ЖК РФ (см. письмо Минстроя России от 20.01.2016 № 1122-АЧ/04 «О новой системе управлением многоквартирными домами»). Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 установлены порядок и условия определения уполномоченным органом управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не избран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация.
|
|
Стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом установлены Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила осуществления деятельности по управлению МКД). С 1 марта 2019 г. действуют некоторые изменения и дополнения, внесенные в указанные Правила постановлением Правительства РФ от 27.03.2018 № 331.
Критериями выбора способа управления могут стать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и техническое состояние общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома (п. 3 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). Потребуется провести и анализ собственных ресурсов и возможностей с учетом минимального перечня услуг и работ, которые необходимы для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Непосредственный способ управления приемлем для домов, в которых расположено не более 30 помещений (подп. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
|
|
При таком способе управления по решению общего собрания собственников помещений выбираются организации для оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме. Одной стороной заключаемых договоров в этом случае будут компании (индивидуальные предприниматели), осуществляющие соответствующие виды деятельности, другой — все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). Договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями заключаются каждым собственником помещения от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ). Услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами предоставляется региональным оператором по отдельному договору с собственниками помещения (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ организации, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие поставку тепло-, водо-, энергоносителей, несут ответственность перед собственниками помещений в доме за выполнение своих обязательств по заключенным договорам, а также в соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
В отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в МКД вправе действовать один из собственников помещений, уполномоченный решением общего собрания собственников, либо иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
Кроме того, для совместного управления общим имуществом владельцы недвижимости могут объединиться в товарищество собственников жилья. По сути, это тоже непосредственное управление общим имуществом в здании, но при этом создается юридическое лицо. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Создание и деятельность ТСЖ регулируются разделом VI ЖК РФ.
Преимущество товарищества заключается в возможности личного управления с использованием элементов деятельности управляющей компании. Правильный выбор правления ТСЖ позволяет решать проблемы эксплуатации оборудования дома и технического содержания мест общего пользования, территории вокруг здания. Члены товарищества сами решают, на что конкретно необходимо направлять денежные суммы, сопоставляют свои запросы с доходами, бережно и разумно распоряжаются собранными и накопленными финансовыми средствами.
Создание ТСЖ дает возможность получить дополнительные доходы от сдачи в аренду неиспользуемого общедомового имущества, размещения рекламы, от услуг, не относящихся к основным и оказываемых членам ТСЖ без взимания дополнительной платы. ТСЖ как юридическому лицу проще заключать договоры с поставщиками и подрядчиками и требовать с них результат, брать кредиты на ремонт здания. Одновременно участники товарищества вправе запрашивать у правления любые сведения, касающиеся деятельности ТСЖ, расходов и доходов, избирать и быть избранными в ревизионную комиссию, влиять на процесс обеспечения и качество коммунальных услуг. Главное — выбрать в правление инициативных граждан, а председателем товарищества — крепкого хозяйственника, который способен установить выгодные договорные отношения с «коммунальщиками», контролировать качественное, своевременное оказание ими услуг, обеспечивать оперативное устранение аварийных ситуаций, урегулировать конфликты с собственниками помещений.
Между тем уязвимым местом функционирования ТСЖ являются налоговые риски, возникающие из-за пробелов в законодательстве. Так, некоторые налоговые органы деятельность ТСЖ по управлению многоквартирным домом для целей налогообложения считают оказанием услуг и выполнением работ, следовательно, реализацией товаров (работ, услуг). Однако ситуация исправляется судебными органами. Особый статус ТСЖ разъяснен в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов». Как указано в данном постановлении, товарищество не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов его членов. Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов товарищества.
Денежные средства, поступающие ТСЖ от его членов в качестве оплаты коммунальных услуг, не признаются налогооблагаемым доходом при условии их перечисления в том же размере поставщикам коммунальных ресурсов (п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 НК РФ в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 04.07.2018).
Кроме того, в качестве способа управления зданием собственники помещений могут выбрать управление управляющей организацией (далее — УК).
Если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме выбран именно такой способ управления, то следующими вопросами повестки дня будут, в частности: выбор конкретной управляющей организации; утверждение проекта договора управления с существенными условиями; утверждение сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год, исходя из которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника пропорционально его доле собственности.
Решение общего собрания собственников помещений в здании, принятое в установленном ст. 44—48 ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Критериями при выборе УК могут быть: размер уставного капитала юридического лица; срок действия лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами; наличие достаточного опыта по управлению МКД, положительная репутация на рынке оказания данного вида услуг; количество обслуживаемых УК домов (зданий); отсутствие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы; стоимость услуг по осуществлению функций управления домовым хозяйством; сопоставимость доходов, полученных за оказание услуг по управлению другими зданиями, с расходами; соотношение в штате инженерных и рабочих должностей; режим работы аварийно-диспетчерских служб; отсутствие фактов применения к УК мер административного воздействия.
Важно помнить, что управляющая компания является коммерческой организацией, главная цель которой — извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении многоквартирным домом.
Поэтому выбранная собственниками УК не обязана заключать с ними договор управления, если при этом не учитываются ее интересы.
При выборе УК общим собранием собственников помещений в здании с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в проекте, который утвержден решением общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников, органов управления ТСЖ (жилищного, иного специализированного кооператива)) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений, обеспечивать готовность инженерных систем, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая компания ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Задание № 2