Под коммерческой недвижимостью следует понимать здания и сооружения с относящимися к ним земельными участками, для которых существует возможность ограниченная физической осуществимостью, законодательной разрешенностью и экономической целесообразностью, коммерческого использования посредством организации бизнеса, позволяющего приносить доход в виде арендных поступлений или последующей перепродажи. Исходным пунктом для организации деятельности по управлению объектом недвижимости являются, как видно из приведенного определения, интересы собственника. Эти интересы собственника, могут существенно различаться, но могут быть сведены к следующему:
1) получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);
2) получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);
3) увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);
4) использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;
5) использование недвижимости для повышения престижа собственника.
Интересы профессиональных участников рынка коммерческой недвижимости раскрываются через основы ее классификации, где возможны различные подходы. Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость. Коммерческая недвижимость, приносящая доход включает: офисную, торговую, гостиничную недвижимость, авто паркинги. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России: производственная; имущественные комплексы предприятий.
|
|
На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.
Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса: - объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость); - неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал.
Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.
С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника, коммерческая недвижимость делится на 3 класса:
1) операционная недвижимость- это недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для своих функций и бизнес процессов
2) коммерческая недвижимость-это недвижимость, которая собственником непосредственно не используется и предназначена для осуществления с ним коммерческих операций
3) недвижимость, как инвестиционный элемент, используется собственником, как объект инвестиции, с целью приумножения капитала.
|
|
Следовательно цели управления недвижимостью бывают трех типов:
Социальные цели: - стимулирование и развитие малого и среднего бизнеса, путем обеспечения максимального простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости; - создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость; создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения.
Операционные цели: - обеспечения выполнения основной деятельности собственника; повышение престижа собственником, в результате обладания соответствующим объектам недвижимости.
Инвестиционные цели: повышение престижа собственника, в результате обладания соответствующим объектам недвижимости.
Коммерческие цели: получение периодического дохода и его максимизация; спекуляция недвижимостью.
При внутреннем управлении объекта недвижимости все процессы контролирует сам собственник или управляющий, который управляет только этим конкретным объектом. Внешнее управление осуществляет без непосредственного участия собственника в процессе управления. При внешнем управлении собственник доверяет управление объектом недвижимости управляющей компании.
Также в литературе рассматривают и такой подход к классификации коммерческой недвижимости
- функциональное использование недвижимости: офисная; торговая; рекреационная; складская; производственная; гостиничная недвижимость.
- типы и классы недвижимости, влияющие на ставки арендной платы, оценку (стоимость) недвижимости, величину налога на имущество (т.е. экономические аспекты функционирования недвижимости).
|
|
Самое очевидное и всем знакомая это классы гостиничной недвижимости: общепринятая звездность, где международные отельные операторы привязывают тип и вид объекта к уровню сервиса, объему услуг, регламентируется все аспекты и технического задания (формы, виды материалов и даже фирмы поставщики). Звездность имеет и национальные особенности (США – мах. От 1до 7 звезд) в России от 1 до 5 звезд и требования установлены Госстандартом, сертификация является добровольной). (Сертификат выдает Минэкономразвития). Еще один подход к определению типа отелей является сравнение с брендами известных международных цепочек (сетевых) отелей.
Производственная недвижимость может классифицироваться по технологически – отраслевому назначению. Характерными экономическими признаками производственной недвижимости являются - высокая себестоимость строительства, существенные операционные расходы и значительный срок окупаемости. В последние годы появился и такой подход классификации производственной недвижимости как технопарки (высокотехнологичное производство), индустриальные парки (традиционное производство).
Складская недвижимость выделена отделено только в начале 2000-х годов. С учетом классификации принятой в США выделяют два подхода: зеленые площадки (строятся на пустом месте, с нуля, иногда и без инженерной подготовки), коричневые площадки (реконструкция, перепрофилирование производственных помещений).
Рекреационная недвижимость трудно поддается типологии в силу ее разнообразя. В последнее время происходит объединение офисных, торговых, и развлекательных функций (торгово-развлекательные центры). Вместе с тем создаются и самостоятельные развлекательные центры без привязки к торговле (мультиплексы, многозальные кинотеатры, картинговые трассы, и т.д.)
Офисная недвижимость классифицируется по классам А, Б, С, Д, Е, Ф (в Москве и Санкт-Петербурге существуют интуитивно выделяемы классы А+ или В+) (таблица)
Таблица. Классы офисной недвижимости
| Класс (вид, тип) | Описание | |
| Характеристика | Значение | |
| А | Принятое название | Бизнес-центр |
| Возраст здания | Новое строительство | |
| Расположение | Первоклассное, на главных транспортных артериях, с удобным подъездом | |
| Конструктивные решения | Монолитно-каркасное, металло- каркасное, высота потолка (3,6 м) (расстояние от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 м) | |
| Планировочные решения | Оптимальные, соотношение между колонами, окнами (не менее 6 м) | |
| Архитектура и отделка | Индивидуальный авторский проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Панорамное остекление. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. | |
| Инженерия | Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Современные системы безопасности. | |
| Инфраструктура и сервис | Развернутая централизованного обеспечения арендаторов современными средствами связи, конференц -залами, средствами бытового обслуживания, отдыха | |
| Паркинг | Достаточное количество, мест, охраняемая стоянка (не менее 1 места на 60 кв. м офисных помещений) | |
| Управление зданием | Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Здание содержится в безупречном состоянии, имеются собственные службы безопасности, имеется достоверная и правильно оформленная документация на право собственности и эксплуатации |
Торговая недвижимость самая разнообразная от торговых павильонов их легких конструкций, ярмарочных площадок, встроенных и отдельно стоящих помещений, до гипер и супермаркетов. Выделяют несколько классов А, Б, С, Д, Е, К.
Таблица. Классы торговой недвижимости
| Класс (вид, тип) | Описание | |
| Характеристика | Значение | |
| А | Масштаб объекта, принятые названия | Торговый комплекс, торговый центр, торгово-развлекательный центр, мегамолл, гипермолл |
| Товарная специализация | Смешанные (без элитных групп) | |
| Основной потребитель | Молодежь, туристы и жители близлежащей жилой застройки и в меньшей степени остальные жители | |
| Расположение | На главных транспортных магистралях, с удобным подъездом легковым и общественным транспортом | |
| Планировочные решения | Оптимальные (холлы, галереи, эскалаторы) | |
| Инфраструктура и сервис, центры притяжения | Максимально широкое развитие дополнительных услуг, (бесплатная доставка товаров, детские площадки, общепит, фастф уд, офисы и т.д.) | |
| Конструктивная архитектура и отделка | Современный комплекс капитальных зданий, модной архитектуры, соответствующей окружающей застройке. Качественная отделка с применением современных отделочных материалов | |
| Паркинг | Охраняемые стоянки (не менее 1 на 50 кв.м. торговых площадей) | |
| Управление зданием | Профессиональное управление, профессиональный арендатор. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления, обслуживания. Имеется достоверная и правильно оформленная документация на право собственности и эксплуатации |
Факторы и критериальные подходы к управлению коммерческой недвижимостью. С учетом разнообразия коммерческой недвижимости факторы и критерии, влияющие на систему управления, имеют такой же разнообразный характер, что находит отражение и в специальной литературе. Обще методическими подходами являются экспертные исследования: правовая экспертиза, экологическая экспертиза, техническая экспертиза, экспертиза местоположения, экономическая экспертиза. Каждый вид экспертизы учитывает свои факторы и критерии при ее проведении. Также в литературе выделяют системный подход к оценке факторов на основе совокупно определенных критериев, например, экологический критерий, градостроительный критерий, экономический критерий. Эти критерии определяют, как правило, оценку коммерческого потенциала территории, подлежащей застройке, реконструкции.
Таблица. Критерии оценки местоположения коммерческой недвижимости
| № | Наименование критерия | Оценка эксперта (баллы от 1 до 10) |
| Экологический: - состояние приземных слоев атмосферы - состояние покрова почвы (снега) - состояние водной поверхности рек - воздействие шума транспорта, производственных объектов | ||
| Итого | ||
| Экономический - близость транспортных магистралей - близость общественного транспорта - наличие автостоянок - инфраструктура, инженерные сети - подъездные пути (строительство, реконструкция) | ||
| Итого | ||
| Градостроительный - престижность места (малоэтажная, беспорядочная застройка) (многоэтажная застройка, административно-деловой центр) (сооружения культуры) (наличие гостиниц, общепита) (наличие торговых центров | ||
| Ландшафтный -наличие водных поверхностей -наличие зеленных массивов - близость к центру города - наличие архитектурных памятников | ||
| Итого | ||
| Максимально возможное количество баллов |
В специальной литературе также выделяют следующие группы факторов:
- факторы, описывающие параметры недвижимости. Здесь изучается недвижимость по описательным характеристикам и (параметры местоположения, физические и функциональные характеристики улучшений и участка земли) и недвижимость как объект права (субъект собственности, право и условия пользования объектом. В частности, при описании объекта недвижимости, как составной части отчета об определении стоимости.
- потребительские характеристики. По сравнению с описательными позволяют делать сравнения между объектами, по таким параметрам как более или менее выгодное местоположение, удобство планировки, качество ремонта, наличие дополнительных услуг. То есть анализируются параметры, интересующие арендатора для выбора объекта аренды и определяют класс от лучшего к худшему объекту недвижимости. Наглядно, на примере офисных помещений с делением на классы, потребительские характеристики широко описаны;
- факторы стоимости. Можно сказать, что стоимость объекта недвижимости является отражением доходности, чем выше доходность, тем выше стоимость и наоборот. Поэтому исследование факторов стоимости является важным этапом анализа доходности недвижимости. Такие факторы объединяют в группы: физические, социальные, экономические, административные. В литературе по экономике недвижимости огромное внимание уделяется определению стоимости, но и факторы стоимости также широко описаны, в частности в литературе и ряде других;
- факторы процесса девелопмента. Анализ проводится с точки зрения организации бизнеса, как для самого предприятия так и потенциальных клиентов. Изучаются факторы из перечисленных выше групп, а также большое внимание уделяется разного рода ограничениям и потенциалу для эффективного расширения объекта. Такие факторы чаще рассматриваются в зарубежной литературе, поскольку за границей этот вид деятельности в области недвижимости более развит и изучен, чем в России.
Также имеет место выделения несколько других факторов:
1) Площадь (общая, полезная, арендная).
2) Цена предложения (для выставляемых на продажу или предлагаемых в аренду объектов).
4) Этажность здания.
5) Расположение в здании (этаж, вход, вид из окон).
6) Состояние помещения.
7) Удаленность от центра.
8) Транспортная доступность (транспортная магистраль, пешеходная зона, во дворе).
9) Транспортные и пешеходные потоки.
10) Подъездные пути (тип, покрытие, ширина, состояние).
11) Внешний вид (архитектурный стиль, отделка фасада).
12) Престижность улицы (известность, историческая и архитектурная привлекательность).
13) Благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т.д.).
14) Дополнительные преимущества объекта (парковка, охрана и т.д.).
15) Инфраструктура окружения.
16) Условия продажи, аренды, финансирования.
17) Сведения о доходах и эксплуатационных расходах.
18) Строительные характеристики (архитектурно-планировочное решение, год постройки, класс капитальности и т.д.).
19) Техническое состояние объекта.
20) Состояние инженерных сетей (внутренних и наружных).
Систематизируя вышесказанное можно выделить факторы и критерии трех уровней, представленные в таблице.
Таблица. Классификация факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность объекта коммерческой недвижимости
| Факторы | Составляющие |
| 1-й уровень | привлекательность прилегающей территории и самого объекта |
| Физические характеристики | качество (состояние) объекта |
| проектное решение объекта | |
| возраст (время строительства) объекта | |
| Земельный участок, относимый к объекту | площадь и форма участка прилегающей территории |
| состояние и обустроенность участка | |
| плотность застройки, наличие возможности расширения объекта | |
| Подъезд к зданию (для складской недвижимости) | наличие и состояние подъездных путей |
| наличие парковки | |
| железнодорожный подъезд | |
| Юридическое сопровождение | документы, удостоверяющие права на объект |
| возможные наложения ареста судебными приставами | |
| зарегистрированные сервитуты | |
| ограничения по использованию объекта | |
| 2 –й уровень | Привлекательность соседнего окружения недвижимости |
| Характеристики местоположения | расстояние до центра города или района |
| близость к взаимосвязанным объектам | |
| возможность комплексного использования | |
| Степень развитости района и соседние объекты | социально-общественная значимость района |
| имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта | |
| производственная и социальная инфраструктура | |
| Транспортная инфраструктура | связь с транспортными магистралями |
| состояние дорог | |
| обеспеченность общественным транспортом | |
| Инженерная инфраструктура | обеспеченность всеми видами коммунальных услуг |
| телекоммуникации (телефонные линии, ЛВС, интернет и т.д.) | |
| условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы | |
| расходы по оплате коммунальных услуг | |
| Инженерно-геологические условия | несущая способность грунтов |
| возможность подтоплений, заболоченность | |
| высокое стояние грунтовых вод | |
| 3 –й уровень | Привлекательность внешней среды, региона, рынка |
| Ситуация на рынке недвижимости | соотношение спроса и предложения со стороны потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости |
| маркетинговый период объектов | |
| уровень развития фирм по оказанию услуг при операциях с недвижимостью и величина издержек за эти услуги | |
| Условия пользования землей | права на земельный участок |
| плата за земельный участок | |
| Административное регулирование | градостроительная система |
| налоги на недвижимость | |
| деятельность различных контролирующих органов | |
| Общеэкономическая ситуация | инвестиционная привлекательность региона |
| тенденции развития промышленности и сферы услуг | |
| платежеспособность предприятий и организаций | |
| Социально-политическая ситуация | тенденции изменения численности населения, миграции |
| стиль и уровень жизни (образование, занятость, доходы) населения | |
| уровень преступности | |
| политическая стабильность | |
| Природные факторы | экологическая ситуация |
| степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям |
Ниже раскрываются факторы, представленные в таблице, с позиций влияния на инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости.
Первоначально рассматривается группа факторов, характеризующих привлекательность прилегающей территории и самого объекта недвижимости.
Физические характеристики: конструктивное решение (монолитно каркасное, металло-каркасное здание), состояние объекта, возраст. Физические характеристики объекта являются комплексным фактором, при этом практически не встречаются объекты с идентичными физическими свойствами.
Выделяются следующие основные физические характеристики объектов недвижимости (зданий и помещений):
- расположение в здании (этаж, вход, вид из окон);
- качество отделки и эксплуатационных характеристик помещений (состояние);
- площадь (общая, полезная, арендная);
- внешний вид (архитектурный стиль, отделка фасада);
- строительные характеристики (архитектурно-планировочное решение, год постройки, реконструкции или капитального ремонта, класс капитальности и т.д.);
- техническое состояние конструктивных элементов объекта;
- наличие элементов благоустройства, качество обустройства территории;
- качество эксплуатации здания;
- форма и размеры помещений, удобство планировки, высота потолков и др.
Анализ характеристик качества позволит точнее определить затраты при условии инвестирования в недвижимость, требующей ремонта или реконструкции для получения приемлемого уровня дохода.
Параметры качества недвижимости. Состояние недвижимости, время проведения последнего капитального и текущих ремонтов. Кроме видимых признаков физического состояния, объект может иметь скрытые дефекты, разрушения и ослабление конструкций. Поэтому состояние необходимо определять со специалистом по технической экспертизе зданий, который может дать подробное качественное и количественное описание износа. Качество недвижимости также определяется конструктивным решением и использованными при строительстве здания материалами (особенно долгоживущих элементов), что влияет на долговечность объекта. Соблюдение при строительстве недвижимости СНиП на соответствие требованиям освещенности, сейсмоустойчивости, акустическим и теплотехническим характеристикам и т. д. влияет на возможности дальнейшей эксплуатации и издержки объекта.
Архитектурно-планировочное решение объекта определяет возможности его использования и, следовательно, отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка приносящей доход недвижимости. Для инвестора может быть принципиальным вопрос назначения объекта. Однако если инвестора интересует возможность получения дохода в принципе, то ему необходимо изучить доходность каждого типа недвижимости и выбрать наиболее подходящий тип недвижимости. В связи с тем, что в течении времени доходность каждого сегмента рынка недвижимости может поменяться, меняются также требования, предъявляемые к недвижимости, и еще на этапе выбора объекта инвестирования необходимо проанализировать возможности по реконструкции здания. Реконструкция может быть связана с изменением назначения всего объекта или его части или может быть менее масштабного характера: установка дополнительного оборудования (например, для повышения привлекательности складского объекта установка погрузочного и разгрузочного оборудования), изменение планировки, строительство дополнительного отдельного входа. Поэтому более универсальные объекты будут иметь большую привлекательность по сравнению со специализированными объектами, если инвестора, прежде всего, интересует доходность, а не конкретный объект недвижимости. Надо отметить, что крупные промышленные собственники, как правило имеют более развитые специализированные производственные помещения. Так же возможно переоборудование нерентабельных участков собственного производства под складские и офисные помещения.
К технико-экономическим характеристикам также относятся: общая площадь объекта, соотношение общей и полезной площади, количество и площадь внутренних помещений, высота здания, тип здания (отдельно стоящее, пристройка или часть здания) этажность, Площадь объекта определяет масштаб инвестирования с точки зрения количества инвестиционных ресурсов. Следует также учитывать, что большие по площади объекты менее ликвидны. Площадь внутренних помещений и высота должны соответствовать требуемым параметрам, которые устанавливаются рынком для сдаваемых в аренду объектов или требованиями конкретного инвестиционного проекта. Большая часть типов использования недвижимости, особенно объекты для торговли, предполагают, расположение на первом этаже здания и требуют отдельного входа, поэтому эти особенности также должны анализироваться в составе данной группы факторов. Таким образом, каждая из проектных характеристик влияет на привлекательность недвижимости. Возраст здания, который определяется с момента постройки объекта, можно в каком-то смысле назвать обобщающей характеристикой физического состояния. Новые здания будут иметь более высокую привлекательность по сравнению с объектами, эксплуатирующимися длительное время. Логично предположить, что новые здания, строятся по проектам с учетом инноваций и современных требований в строительной отрасли. Однако в виду того, что качество и эксплуатационные условия строительства неодинаковы для каждого объекта недвижимости, то эта характеристика дополняется анализом остальных параметров, определяющих физические характеристики объекта.
Земельный участок, относимый к объекту. Площадь и форма участка прилегающей территории, наличие других улучшений. Расположение здания на земельном участке (внутри территории, непосредственный выход на проезжую часть и видимость фасада здания, например, обзор витрин магазина с проезжей части). Обустроенность, состояние прилегающей территории (захламленность, освещенность в ночное время суток, озеленение, и т.д.). Плотность застройки прилегающего участка и наличие возможности расширения (увеличения площадей) существующего объекта недвижимости, а также возможность организации строительно-монтажных работ для проведения ремонта или реконструкции объекта.
Подъезд к зданию. В зависимости от функционального назначения объекта недвижимости, он должен располагать парковкой для автомашин, подъездными железнодорожными путями, территорией для подъезда большегрузных машин, площадками для погрузочных и разгрузочных работ. Наличие и состояние подъездных путей непосредственно на прилегающей к объекту территории. Например, отсутствие или недостаточная площадь места для парковки автомашин может не соответствовать запросам арендаторов, что повлияет на доходность и, следовательно, на привлекательность объекта.
Юридическое сопровождение: Рассматривается наличие у собственника или собственников (при долевой собственности) недвижимости соответствующих, оформленных в соответствии с действующим законодательством, документов, удостоверяющих право собственности, возможные наложения ареста по судебному решению, зарегистрированные сервитуты и различные ограничения по использованию объекта недвижимости. Инвестор, при вложении своего капитала в недвижимость, должен быть уверен в законности прав её владельца. Право собственности, согласно законодательству подтверждается свидетельством о государственной регистрации, выдаваемым органом юстиции соответствующего города или района, где находится объект недвижимости. Следует провести анализ правоустанавливающих документов на предмет наличия сервитутов и ограничений, например отношение объекта к историко-культурному наследию. Существует также проблема согласования провидимых реконструкций и расширений объектов недвижимости. Если собственник не получал таких разрешений, то соответствующие органы фиксируют незаконность реконструкции. Все мероприятия, проводимые с объектом недвижимости и направленные на изменение его объемно планировочных характеристик должны быть оформлены в соответствии с действующим законодательством. Последнее может вызвать сложности при смене собственника и регистрации его прав.
Следующей рассматривается группа факторов, характеризующих внешнюю среду по отношению к объекту недвижимости. Характеристики местоположения: Местоположение является одним из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновременно с этим уникальным свойством объекта недвижимости.
Престижность района и улицы (в том числе известность, историческая и архитектурная привлекательность); удаленность от центра города; удаленность от центров локального влияния; удаленность от центров деловой активности; зона градостроительной ценности, близость к взаимосвязанным объектам и возможность комплексного использования. Последнее предполагает наличие возможности разнофункционального использования в соответствии с производственной необходимостью и условиями рынка, например, наличие на одном объекте производственных, складских и офисных помещений более удобно с точки зрения возможности в одном месте не только производить и складировать продукцию, но и разместить в этом же здании или в приемлемой близости офисные комнаты для менеджеров. Причем здесь рассматриваются не физические возможности объекта, а внешнего окружения. В качестве взаимосвязанных объектов рассматривается близость к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т. д.). Ближайшее окружение объекта: с оциально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта, общая производственная и социальная инфраструктура. При рассмотрении этого фактора необходимо обратить внимание на следующие особенности окружения:
- репутация и статус соседей;
- состояние и репутация ближайших объектов; влияние окружающих объектов на привлекательность и престижность места;
- характер соседей: взаимодополнение, конкуренция и т. п.
- благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т. д.);
- близость к местам парковки автотранспорта;
- наличие магазинов (торговых центров, супермаркетов, гипермаркетов, моллов);
- наличие и удобство сферы услуг;
- близость к границам рекреационных зон, паркам;
- близость к зонам повышенной экологической опасности;
- уровень безопасности (преступность против населения и имущества), доступность правоохранительных органов, скорой медицинской помощи и пожарной службы;
- наличие и близость детских садов, школ и колледжей;
- наличие и близость спортивных и фитнес-центров;
- культурные и развлекательные центры;
- социальное обслуживание;
- доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материалов, продажи и обслуживание оргтехники, профессиональные консультации и т.п);
- доступность услуг для сотрудников (кафе, фитнес, химчистка, аптека и т. п.) и пр.
Необходимо не только исследовать соседние объекты на предмет оказываемого влияния на объект, который находится в управлении, но и осуществить прогноз их развития. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних объектов и возможности по их изменению. К положительному влиянию можно отнести наличие необходимых объектов инфраструктуры или объектов, определяющих назначение района, например, административные здания. К отрицательным наличие объектов, образующих высокую конкуренцию по типу использования, например, излишнее количество предлагаемых помещений или монопольных объектов.
Транспортная инфраструктура. Крупные транспортные магистрали в непосредственной близости, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом. В силу наличия своей главной специфической особенности неподвижности, привлекательность объекта недвижимости ставится в зависимость от возможности доступа к нему. Оказывают своё влияние такие факторы, как имеющийся доступ к транспортным магистралям, их статус, необходимый для эксплуатации объекта, состояние прилегающих автомобильных дорог и степень их загруженности транспортными средствами. На факторы транспортной инфраструктуры влияют следующие особенности:
- близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам;
- характеристика прилегающих крупных трасс, улиц;
- наличие маршрутов общественного транспорта, близость к остановкам;
- удаленность от ближайших станций метрополитена;
- время и удобство доступа до центра города (пешком, на общественном транспорте, на автомобиле);
- интенсивность транспортных и пешеходных потоков;
- видимость с улицы;
- отсутствие одностороннего движения и запретов на поворот или разворот;
- близость мест парковки и др.
Важным фактором является наличие непосредственного выхода на автодорогу по сравнению, например, с расположением внутри территории промышленного предприятия, возможность доступа к объекту на общественном или личном транспорте для работников и клиентов.
Инженерная инфраструктура. обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекомуникации и т. д. Сюда относятся снабжение электроэнергией, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, мусоровыброс, пожарные и охранные сигнализации, а также средства связи, к ним относится не только телефонизация и компьютерные сети передачи информации, но и высокоскоростной доступ в Интернет. Инженерное обеспечение является важным условием функционирования объектов недвижимости и определяет возможности по их использованию. В зависимости от назначения объекта предъявляется конкретный перечень необходимого инженерного обеспечения. К примеру, для функционирования административного здания необходимо наличие более широкого перечня по сравнению со складским объектом, которое, в принципе, может быть обеспечено только электричеством. Возможности по полному предоставлению необходимых услуг влияют на привлекательность объекта недвижимости. Также ограничения по использованию мощностей и доступ к ресурсам могут определить предпочтения при выборе конкретного объекта. То есть, необходимо изучение не просто наличия, но и количества и бесперебойность инженерного обеспечения, возможности по увеличению выделенных мощностей. Немаловажным являются также условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы. Всё это определяет расходы и сроки действия при заключении договоров на оказание услуг и величину тарифов за сами услуги непосредственно. Расходы по оплате коммунальных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации недвижимости, что также может повлиять на ее привлекательность. Кроме того, необходимо анализировать возможность автономного обеспечения недвижимости. В частности организация автономного теплоснабжения объекта, например оборудование современной крышной котельной. Главным и безусловным преимуществом таких котельных перед централизованным теплоснабжением является малая длина коммуникаций и возможность оперативного реагирования на изменившуюся температурную обстановку, что может существенно снизить потери и энергозатраты. Опыт эксплуатации подобных индивидуальных теплопунктов (ИТП) показывает, что снижение эксплуатационных расходов может достигать 30-40%. Сюда так же можно отнести и организацию пожарной охраны и соблюдение норм безопасности на объекте.
Инженерно-геологические условия: Факторы, которые оказывают прямое влияние на физическое состояние и возможность расширения и реконструкции объекта существующего недвижимости. Сюда входят: несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод и т. д.
В завершение рассмотрим группу факторов, характеризующих общую ситуацию в районе расположения объекта, привлекательность внешней среды, региона, рынка.