Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлтерским сообществом, и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления, стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.
Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторин г рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.
В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами - профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями.
В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:
· информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
· информационное обеспечение технологии риэлтерской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
· информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).
Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем, поэтому прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие - выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.
Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):
· Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)
· Оперативная оценка средних по типу цен
· Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену
· Исследование влияния местоположения на среднюю цену
· Анализ состояния рынка
· Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране
· Прогнозирование цен
Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):
· Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам)
· Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации
· Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства
· Анализ законодательной и нормативной базы
· Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)
· Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение
· Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд
· Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке
· Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка
Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):
· Анализ характера развития и состояния экономики региона
· Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов
· Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости
· Анализ ценовой ситуации
· Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них
· Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов
· Прогнозирование доступности и ликвидности
Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:
· Описание продвигаемого объекта (услуги)
· Описание границ локации(микро района)
· Изучение предложения объектов-аналогов
· Изучение экономического прогноза для микрорайона
· Изучение субъектов рынка(конкурентов)
· Изучение платежеспособного спроса
· Прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу
Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:
· Подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки)
· Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж)
· Прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом)
· Определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе)
· Определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений
· Оценка текущей стоимости объекта недвижимости
Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:
· Анализ цен на объекты-аналоги
· Прогнозирование цен на объекты инвестиций
· Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения
· Оценка и прогнозирование затрат на проект
· Расчет потока доходов
· Расчет налогов и отчислений
· Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта
Выше было отмечено, что каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.
При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимостипредметом исследования являются такие свойства рынка, как:
· ценовая ситуация на рынке;
· конъюнктура спроса и предложения;
· активность рынка, объем операций на рынке;
· ликвидность объектов;
· доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
· состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
· состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.
Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:
· ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма),среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
· конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов,соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу(аренду) объектов;
· активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;
· ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.
По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.
1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
2.Относительные (безразмерные):
а) доли от целого - проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.
б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:
· темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов
· накопленные индексы –отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода
· индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.
Анализ рынка включает следующую последовательность действий:
· анализ и оценка текущего состояния показателей;
· исследование динамики показателей;
· совместное исследование динамики различных показателей;
· исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
· прогнозирование тенденций изменения показателей.
В основу разработки информационно-аналитической системы положены следующие принципы:
1. Комплексность: используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных - хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.
2. Стандартизованность: используемые в системе классификации объектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.
3. Многоуровневость: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследования - сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта исследования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объектов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Россия).
4. Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потребностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.
5. Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режиме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).
6. Доступность: система должна содержать описания используемых математических методов и быть доступной пользователю, не имеющему специального образования.
7. Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых задач анализа рынка и развития методов анализа.
Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.
Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее, можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:
1 подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;
2 подход — анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.
В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.
1 шаг — оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.
2 шаг — анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.
Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.
1 шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)
2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.
Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.
На начальном этапе анализа рынка необходимо решить две взаимосвязанные задачи:
1) идентифицировать объект недвижимости;
2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.
Качественное исследование рынка требует изучения следующих факторов.
1. Назначение (тип использования недвижимости).
2. Физические и экономические характеристики недвижимости: " размер "число арендных договоров" потенциальные арендаторы и пользователи "физическое состояние объекта" проектные параметры и т. д.
3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.
4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.
5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)
Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей. Основная задача — выявление потенциальных потребителей недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.
Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северо-западных и южных областях европейской части России.
Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:
- текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);
- динамика коэффициентов загрузки;
- объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);
- реконструкция в целях изменения назначения недвижимости;
- наличие свободных земельных участков;
- динамика цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;
- соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;
- особые экономические условия и обстоятельства;
- влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).
Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.
Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.
Таблица Общая классификация недвижимости
| Тип классификации | Виды недвижимости |
| По характеру использования | Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений |
| По целям владения | Для ведения бизнеса, для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов и НЗП Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов |
| По степени специализации | Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях |
| По степени готовности к эксплуатации | Введенные в эксплуатацию, требующие реконструкции или капитального ремонта, незавершенное строительство |
| По воспроизводимости в натуральной форме | Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения |
Таблица. Процессы, протекающие на рынке недвижимости
| Основные | Сложные | Базовые |
| 1.Создание (развитие) недвижи-мости | 1.1.Организация системы развития недвижимости | 1.1.1.Совершенствование структуры, функций, нормативно-инструктивной базы государственных и муниципальных органов, ведающих землепользованием и градостроительством |
| 1.1.2.Создание и развитие предпринимательских структур | ||
| 1.1.3.Совершенствование процедур взаимодействия госорганов и коммерческих структур | ||
| 1.1.4.Юридическое сопровождение операций по развитию недвижимости | ||
| 1.1.5.Информационное обеспечение развития недвижимости | ||
| 1.1.6.Обучение и повышение квалификации персонала | ||
| 1.2.Развитие территорий | 1.2.1.Функциональное зонирование территорий | |
| 1.2.2.Создание и ведение земельного кадастра | ||
| 1.2.3.Градостроительное проектирование | ||
| 1.2.4.Экологический мониторинг | ||
| 1.2.5.Инженерно-геодезический мониторинг | ||
| 1.2.6.Социально-демографический мониторинг | ||
| 1.2.7.Финансовый анализ и оценка земли и инвестиционных проектов | ||
| 1.2.8.Финансирование развития территорий | ||
| 1.2.9.Создание (развитие) инженерно-транспортной инфраструктуры территории | ||
| 1.2.10.Налогообложение земли и улучшений | ||
| 1.3.Создание (развитие) объекта недвижимости | 1.3.1.Определние местоположения и назначения объекта, согласование землеотвода | |
| 1.3.2.Проектирование и согласование архитектурно-строительной документации | ||
| 1.3.3.Информационное обеспечение, маркетинг и реклама | ||
| 1.3.4.Финансовый анализ и оценка инвестиционных проектов | ||
| 1.3.5.Финансирование строительства (инвестирование, продажа долей, кредитование) | ||
| 1.3.6.Ресурсное и техническое обеспечение | ||
| 1.3.7.Строительство (реконструкция, утилизация) | ||
| 1.3.8.Налогообложение строительства | ||
| 1.3.9.Страхование риска застройки | ||
| 1.3.10.Регистрация объекта недвижимости | ||
| 2.Исполь-зование (эксплуа-тация) объекта недвижи-мости | 2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью | 2.1.1.Создание органов управления государственной и муниципальной недвижимостью |
| 2.1.2.Создание кондоминиумов (товариществ собственников жилья) | ||
| 2.1.3.Инвентаризация объекта, регистрация границ и прав собственности | ||
| 2.1.4.Создание (наем) юридического или физического лица – управляющего объектом недвижимости | ||
| 2.1.5.Юридическое сопровождение управления объектом | ||
| 2.1.6.Информационное обеспечение управления объектом | ||
| 2.1.7.Обучение и повышение квалификации персонала | ||
| 2.2.Управление объектом | 2.2.1.Финансовый анализ и оценка объекта недвижимости | |
| 2.2.2.Финансирование эксплуатации и модернизации объекта | ||
| 2.2.3.Техническая эксплуатация объекта | ||
| 2.2.4.Обеспечение соблюдения норм и правил взаимоотношений органов власти, собственников, арендаторов, управляющего | ||
| 2.2.5.Налогообложение объекта | ||
| 2.2.6.Страхование объекта | ||
| 3.Товар-ный оборот объектов недвижи-мости | 3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости | 3.1.1.Совершенствование деятельности госорганов, ответственных за предоставление недвижимости в пользование, в аренду, бесплатную и платную приватизацию |
| 3.1.2.Создание системы конкурсных торгов, тендеров, аукционов | ||
| 3.1.3.Обеспечение деятельности судебно-арбитражной и нотариальной системы | ||
| 3.1.4.Создание системы ипотечного кредитования оборота недвижимости | ||
| 3.1.5.Создание и развитие предпринимательских структур (брокерских агентств) | ||
| 3.1.6.Совершенствование взаимодействия госорганов и коммерческих структур | ||
| 3.1.7.Юридическое сопровождение оборота недвижимости | ||
| 3.1.8.Информационное обеспечение оборота недвижимости, маркетинг, реклама | ||
| 3.1.9.Обучение и повышение квалификации персонала | ||
| 3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости, регистрация сделки | 3.2.1.Купля-продажа | |
| 3.2.2.Мена | ||
| 3.2.3.Аренда | ||
| 3.2.4.Найм | ||
| 3.2.5.Залог (заклад) | ||
| 3.2.6.Наследование | ||
| 3.2.7.Заключение договора пожизненного содержания | ||
| 3.2.8.Исполнение судебного решения | ||
| 3.2.9.Взыскание по векселю | ||
| 3.2.10.Передача в оперативное управление | ||
| 3.2.11.Передача в полное хозяйственное ведение | ||
| 3.2.12.Приватизация (деприватизация) | ||
| 3.2.13.Национализация | ||
| 3.3.Финансиро-вание товарного оборота недвижимости | 3.3.1.Оценка стоимости объекта | |
| 3.3.2.Единовременная оплата сделки | ||
| 3.3.3.Оплата в рассрочку | ||
| 3.3.4.Кредитование покупки | ||
| 3.3.5.Ипотечное кредитование покупки | ||
| 3.3.6.Целевое дотирование и субсидирование покупки | ||
| 3.3.7.Накопление средств | ||
| 3.3.8..Страхование сделки | ||
| 3.3.9.Налогообложение сделки | ||
| 4.Управ-ление рынком | 4.1.Исследование рынка | 4.1.1.Исследование законодательной и нормативной базы |
| 4.1.2.Исследование экономики | ||
| 4.1.3.Исследование методической базы | ||
| 4.1.4.Исследование информационного пространства рынка недвижимости | ||
| 4.2.Формирование и развитие рынка | 4.2.1.Развитие законодательной базы | |
| 4.2.2.Развитие нормативной базы | ||
| 4.2.3.Развитие методической базы | ||
| 4.2.4.Развитие инфраструктуры | ||
| 4.2.5.Развитие системы информационного обеспечения рынка | ||
| 4.2.6.Развитие системы образования и повышения квалификации | ||
| 4.3.Контроль и регулирование | 4.3.1.Лицензирование, аккредитация и сертификация | |
| 4.3.2.Судебно-арбитражная практика | ||
| 4.3.3.Контроль монополий и обеспечение конкуренции |
