Государственный учет жилищного фонда - это одна из форм государственного управления жилищным хозяйством, целью которой является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии и стоимости объектов жилищного фонда, а также изменении этих показателей.
Государственному учету подлежат независимо от формы собственности все жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты и т. д.), служебные жилые помещения, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания граждан. Государственный учет жилищного фонда включает в себя: технический (оперативный) учет; официальный статистический учет; бухгалтерский учет.
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов, например, технических паспортов на жилые помещения. В соответствии со ст. 19 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилищный фонд подлежит государственному учету. При этом такой учет независимо от принадлежности жилых помещений осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством РФ.
Если коснуться вопросов исторически сложившихся отношений по осуществлению правового регулирования правоотношений в сфере учета недвижимого имущества, то можно выделить несколько периодов его развития.
1. Сохранившиеся материалы отделов городских управ городов и незначительные кадастровые реестры в Дореволюционной России дают некоторую информацию, позволяющую говорить о становлении института
государственного технического учета объектов недвижимого имущества
во второй половине XIX века.
2. По мнению Киселева С.В. с принятием 21.05.1927 г. Постановления Экономического Совещания (далее, ЭКОСО) при Совете Народных Комиссаров (СНК) РСФСР «Об инвентаризации имущества местных Советов» возникли бюро технической инвентаризации, а в 1930 г. ЭКОСО РСФСР было принято очередное Постановление «Об инвентаризации имущества местных Советов», согласно которому инвентаризация распространялась на домовой фонд государственных бюджетных учреждений, кооперативных организаций и частных лиц.[13]
При инвентаризации фондов жилищно-коммунального хозяйства ставились следующие задачи:
• получение данных для составления балансов народного хозяйства;
• обеспечение оценочной базы для правильного воспроизводства
основных фондов местных Советов путем амортизационных накоплений;
• обязательное использование оценок и данных инвентаризации
земель и строений налоговыми и страховыми органами.
3. Литвинчев С.Д. отмечал, что Экономический совет при Совете народных комиссаров СССР издал Постановление «Об оценке строений для государственного страховании» от 26.04.1939 г. за № 884, согласно которому на систему наркомхозов союзных республик было возложено проведение генеральной переоценки строений в городах и поселениях городского типа по всему СССР.[14]
4. В военный период (1941-1945 г.г.) проводилась техническая инвентаризация строений в освобожденных от немецкой оккупации городах и поселках.
5. В 1944-1950 годах осуществлялась полная инвентаризация строений и регистрация объектов недвижимости в освобожденных городах и поселках; восстанавливалась и расширялась система БТИ.
6. В 1960-1972 годах проводилась обширная работа по переоценке объектов недвижимости и определению износа основных фондов.
7. К 1982 году была полностью осуществлена работа по переоценке домового фонда, коммуникаций и земельных участков для целей государственного страхования.[15]
8. В начале 90-х годов с принятием Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» изменяется функциональное назначение учета.[16] Увеличивается штатный состав сотрудников, появляется новый отдел регистраторов прав.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» было утверждено «Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».[17]
Постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» утвердило «Положение об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства».[18]
В соответствии с утвержденным Положением об учете технический учет возлагался на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро технической инвентаризации, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
Так, БТИ обязаны были осуществлять:
• техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;
• оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
• информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Ранее действующее законодательство в области технического учета (например, Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»[19], от 30 апреля 2009 г. № 388 «О внесении изменений в постановления Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 и от 13 октября 1997 г. № 1301»[20], а также от 21 августа 2010 г. № 644 «О внесении изменений в Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства»[21]), которое действовало до 1 января 2013 года, не позволяло получить полную информацию по учету объектов недвижимости, в том числе жилых помещений. Кроме того, допускались случаи неправомерного учета жилья из-за ошибок, имеющих место при приватизации жилищного фонда РФ.
Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости» вступил в силу 1 марта 2008 года.[22] До 1 января 2013 года был установлен переходный период применения данного Закона о кадастре к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Также были подготовлены Письма Министерства экономического развития РФ от 22 февраля 2013 г. № Д23И-449 «О рассмотрении обращения»[23] и от 3 июля 2013 г. № 13551-ПК/Д23и «О рассмотрении обращения»,[24] которыми разъяснялось, как следует действовать в переходный период и в дальнейшем.
С 1 января 2013 г. на всей территории Российской Федерации осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В соответствии с Законом о кадастре положения нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства с указанной даты не
применяются.
Кроме того, не применяются с 1 января 2013 г. Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»,[25] от 10.09.2004 г. № 477 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства»,[26] Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 05.04.2005 г. № 70 «Об утверждении Положения об аккредитации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства».[27] Аккредитация организаций технической инвентаризации объектов капитального строительства не осуществляется.
В соответствии с положениями ст. 44 Закона о кадастре кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 г. осуществляют кадастровые инженеры. Также с 1 января 2013 г. и до 1 января 2014 г. эту кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами могли осуществлять организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые до 31 декабря 2012 г. имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.
В настоящее время, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 г. № 1038 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на утверждение порядка осуществления государственного учета жилищного фонда, является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.[28] Указанное Министерство является правопреемником Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстроя).
Пока новый порядок осуществления государственного учета жилищного фонда не установлен, продолжает действовать «Положение о государственном учете жилищного фонда», установленный Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301.[29]
Применяемый в настоящее время Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные
предусмотренные законом сведения об объекте недвижимости.
Кадастровый паспорт на объекты недвижимости оформляют территориальные подразделения Федерального Государственного Бюджетного Учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».
В соответствии со ст. 41 Закона о кадастре технический план объекта недвижимости представляет собой документ, в котором воспроизведены
определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или
об объекте незавершенным строительством, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. Сведения о таком объекте недвижимости, как жилое помещение, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ и разрешения на его ввод в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта.
Технический план жилого помещения может быть оформлен на основании технического паспорта, выданного до 1 января 2013 г. Оформленные после этой даты сведения технического паспорта при подготовке технического плана не учитываются.
Понятие жилищного фонда
Краткая характеристика жилищного фонда дана в ч. 1 ст. 19 ЖК: жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.[30]
Жилищный фонд может быть определен как совокупность всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых домах или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно. При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд промышленного характера. Определение структуры жилищного фонда складывалось в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства.
Одной из острых современных проблем в жилищной сфере является проблема совершенствования управления жилищным фондом. Сложность реализации мероприятий по формированию необходимого в современных условиях механизма управления жилищным фондом обусловлена недостаточно результативным взаимодействием между субъектами жилищных отношений и ограниченным кругом этих субъектов; отсутствием баланса интересов и ответственности субъектов управления жилищным фондом; несовершенством нормативно-правовой базы; отсутствием методик оценки и показателей качества жилищно-коммунальных услуг; незащищенностью средств собственников жилья на его содержание от инфляционных процессов и налогообложения.
Практически каждый жилой дом уникален, так как имеет различные конструктивные и планировочные характеристики, а также разную степень износа, в связи с этим требуется особый индивидуальный подход к каждому объекту и различные схемы управления.
Виды жилищных фондов
Жилищный Кодекс закрепил классификацию жилищного фонда на виды. Эта классификация проводится, во-первых, в зависимости от формы собственности и, во-вторых, в зависимости от целей использования.[31]
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, находящийся в собственности граждан и юридических лиц; государственный, находящийся в собственности Российской Федерации и ее субъектов; муниципальный, находящийся в собственности муниципальных образований.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1. жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;
2. специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3. индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4. жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Жилые помещения могут представлять различные формы собственности и использоваться в различных целях. Так, в одной квартире часть жилых помещений может быть приватизирована, а другая использоваться на началах социального найма. Соответственно этому приватизированные жилые помещения будут находиться в частной собственности граждан, а другие жилые помещения - в государственной или муниципальной собственности. Места общего пользования в квартире окажутся в общей долевой собственности сособственников, представляющих различные формы собственности.
При оценке закрепленной в законе классификации жилищных фондов нужно также учитывать, что каждая форма собственности в жилищной сфере может использоваться в самых различных целях.
Так, жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут использоваться на началах не только социального, но и коммерческого найма. Они могут находиться в специализированном жилищном фонде и использоваться в качестве служебных жилых помещений, общежитий и т.д.
Жилые помещения, находящиеся в частной собственности граждан, собственники могут использовать не только для своего проживания и проживания членов своей семьи, но и для сдачи внаем или в аренду.
Жилые помещения, находящиеся в одной форме собственности, могут оказаться в различных классификационных рубриках по цели их использования.
Заключение
В характеристике жилищного фонда, данной в Жилищном Кодексе Российской Федерации, ключевым является понятие жилого помещения.
Таким образом, для определения жилищного фонда необходимым представляется раскрытие содержания указанного понятия через выявление его сущностных признаков. Особенно важны следующие положения. Во-первых, жилые помещения относятся к объектам жилищных прав. Во-вторых, жилым признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. В-третьих, к видам жилых помещений относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. При этом часть жилого дома, часть квартиры и комната составляют один из видов жилых помещений лишь тогда, когда они изолированы от других жилых помещений в том же доме (той же квартире). В-четвертых, жилые помещения предназначены для проживания граждан. В-пятых, право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения подлежат государственной регистрации. В-шестых, осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.
Жилищный фонд - совокупность всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный, муниципальный. В зависимости от целей использования – на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования.
Одной из острых современных проблем в жилищной сфере является проблема совершенствования управления жилищным фондом.
[1] Конституция РФ от 12 декабря 1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_28399/
[2] Федеральная служба государственной статистики // URL: https://www.gks.ru/
[3]Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12. 2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2015) // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/popular/housing/
[4]Проект Федерального закона N 47538-6/9 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/law/hotdocs/41230.html
[5]Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12. 2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2015) // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/popular/housing/
[6]Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12. 2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2015) // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/popular/housing/
[7]Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12. 2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2015) // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/popular/housing/
[8] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 №5-П // Электронная правовая система. URL: https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=75642
[9] Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. на соискание ученой степени канд. юридич. наук. Волгоград, 2006. – 12 с.
[10] Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации // Журнал российского права. – 2006. – №8. – С.106 – 107 с.
[11] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12. 2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2015) // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/popular/housing/
[12] Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 (ред. от 30.12.2015) // Электронная правовая система. URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/
[13] Киселев С.В. Курс лекций по оценке строений и сооружений: Учеб.пособие. – М. – 1998. – 15 с.
[14] Литвинчев С.Д. Техническая инвентаризация основных фондов жилищно-коммунального хозяйства. М: Стройиздат, 1978. – 205 с.
[16] Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_100/
[17] Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (ред. от 30.01.2013) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_16455/
[18] Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (ред. от 21.08.2010) «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 29410/
[19]Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» // Электронная правовая система. URL: https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc; base=LAW;n=103976
[20]Постановление Правительства РФ от 30.04.2009 N 388 (ред. от 27.06.2013) «О внесении изменений в Постановления Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. N 921 и от 13 октября 1997 г. N 1301» // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_87531/
[21]Постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 644 «О внесении изменений в Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» // Электронная правовая система. URL: https://base.consultant.ru/ cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=103954
[22]Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70088/
[23]Письмо Министерства экономического развития РФ от 22 февраля 2013 г. № Д23И-449 «О рассмотрении обращения» // Электронная правовая система. URL: https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc; base =LAW; n=144961
[24]Письмо Министерства экономического развития РФ от 3 июля 2013 г. № 13551-ПК/Д23и «О рассмотрении обращения» // Электронная правовая система. URL: https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc; base=LAW; n=154659
[25]Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» // Электронная правовая система. URL: https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc; base=LAW;n=103976
[26]Постановления Правительства РФ от 10.09.2004 г. № 477 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» // Электронная правовая система. URL: https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=77521
[27]Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 05.04.2005 г. № 70 «Об утверждении Положения об аккредитации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» // Электронная правовая система. URL: https://base.garant.ru/12140040/
[28]Постановление Правительства РФ от 18.11.2013 г. № 1038 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» // Электронная правовая система. URL: https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=193414
[29]Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (ред. от 30.01.2013) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_16455/
[30] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12. 2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2015) // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/popular/housing/
[31] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12. 2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2015) // Электронная правовая система. URL: https://www.consultant.ru/popular/housing/