Заместителю главы Министерства строительства и ЖКЖ РФ
Главному инспектору ГЖИ РФ Андрею Чибису
От собственников жилых помещений ЖК «Паркола
от членов Совета Дома по адресу - г. Санкт- Петербург пос.Парголово:
Ул.Заречная д.19 корп.1
от членов Совета Дома по адресу - ул.Михаила Дудина д.12
Застройщик ООО «Компания Микк» (с февраля 2016 г. ООО «Патриот Северо-Запад) в 2 этапа по 214 – ФЗ «О долевом строительстве» на одном участке под застройку 78:36:1310101:40 построил 2 объекта капитального строительства - 19-ти этажные жилые дома, вторая очередь - с подземным паркингом.
Разрешения на ввод в эксплуатацию МКД от Службы Государственного Строительного Надзора и Экспертизы г. СПб:
№78-0703в -2015 от 25.12.14г. – г.СПб пос.Парголово ул.Заречная д. 19 корп.1 (к. А)
№78-03-02-2016 от 25.01.16г. - ул. Михаила Дудина д.12 (корпуса Б и В)
МКД ЖК «Паркола» управляет УК от застройщика ООО «Патриот-Комфорт» -
в корпусе А, ул.Заречная, д.19корп.1 - по Договору Управления МКД от 29.06.15 г. Форма Договора утверждена общим собранием собственников помещений №1 от 16.05.15 г.
Хотим сразу акцентировать внимание - на тот момент еще дольщики были введены работниками УК в заблуждение - во время подписания актов приема-передачи они подвергались шантажу не выдачей ключей от купленных квартир из-за не подписания листов голосования ОСС и предложенного Договора управления. В результате предусмотренный ЖК РФ после 3-х месяцев управления такой УК от застройщика открытый конкурс по отбору управляющей организации Администрацией Выборгского района г. СПб был отменен. УК удалось утвердить без какого-либо экономического обоснования, без выполнения работ сверх минимального перечня по Правилам №491 завышенные в сравнении с городскими тарифы на содержание и ремонт общего имущества МКД на 5-ти летней строительной гарантии и включить в Договор управления не соответствующие нормам ЖК РФ положения.
В корпусах Б и В, ул. Михаила Дудина д.12 – дольщики уже наученные горьким опытом управления МКД компанией от застройщика во время приёмки квартир отказывались подписывать какие-либо бюллетени и Договор управления МКД. Тем не менее история повторилась и Администрация после предоставления фиктивного протокола по выбору способа управления и УК ООО «Патриот – Комфорт» с ее завышенными тарифами и утвержденной формой Договора управления опять отменила проведение открытого конкурса. Якобы выбранная собственниками УК приступила к управлению домом. В дальнейшем после неоднократных запросов в прокуратуру и жилищную инспекцию ГЖИ СПб была проведена проверка бюллетеней общего собрания собственников помещений и подтверждён факт их подделки и в результате отсутствие необходимого кворума собрания. В письме ГЖИ СПб от13.06.17г. №5346/17-5 была информация, что она собирает документы для обращения с заявлением в Выборгский районный суд г. СПб о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом №1 от 29.08.17г. Но неизвестно по какой причине дальнейшего развития событий не последовало.
Собственники жилых помещений в МКД на Заречной д.19 осенью 2016 г. попытались в первый раз в ходе внеочередного общего собрания собственников помещений избавиться от действующей УК и выбрать новую из соседнего дома (предварительно узнав мнение жителей МКД на ул. Михаила Дудина д.10 о качестве управления их УК, инициативная группа обратилась в УК ООО «Люмьер-Комфорт» и получила согласие об управлении МКД.) В ходе ОСС кворум не был набран, собрание признано не правомочным. В подобных МКД с огромным количеством квартир и коммерческими помещениями на 1-м этаже ОСС провести очень сложно - 648 кв. общей площадью жилых помещений - 25511,1 м2 (часть из них сдается в аренду) и нежилых коммерческих помещений -1273,6 м2 (собственником которых является представитель застройщика). Также для принятия решений был выбран не достаточный срок проведения собрания.
В 2017г собственники жилых помещений в ЖК «Паркола» уже более основательно подошли к вопросу проведения внеочередных общих собраний по выбору УК ООО «Люмьер-Комфорт». Предварительно был составлен реестр собственников, который отказалась предоставить действующая УК. Была собрана большая часть контактов собственников квартир. Собрания проводились (как и до этого осенью 16г.) с соблюдением всех необходимых по ЖК РФ процедур, но для проведения ОСС в очно-заочной форме был выбран гораздо бОльший срок –
на Михаила Дудина д.12 (Б и В корпуса) – с 13 июля по 1 ноября 17г.
на Заречной д.19 корпус1 (А) - с 10 августа по 1 декабря 17г.
По окончании собраний протоколами №2 была установлена их правомочность – кворум в 53,027% голосов от общей площади жилых и нежилых помещений МКД –в корпусе А; в корпусах Б и В – 52,5%. За выбор новой УК, предложенные ею тарифы (на уровне городских по СПб, что значительно ниже, чем у УК ООО «Патриот-Комфорт») и заключение Договора управления с ней проголосовало -
по корпусу А - 86,7% от кворума или 46% голосов от общей площади жилых и нежилых помещений;
по корпусам Б и В -78,1 % от кворума или 41% голосов от общей площади жилых и нежилых помещений МКД (в доме 758 квартир)
Просим оказать содействие и поставить на контроль решение вопроса о внесении ГЖИ СПб наших домов в реестр лицензий новой УК ООО» Люмьер-Комфорт».
УК ООО «Патриот Комфорт» по итогам собраний получила уведомление о расторжении с ней Договоров управления. В ГЖИ написано заявление о включении наших домов в реестр лицензий новой УК в соответствии с решением ОСС. Но до сих пор решения, которого очень ждут собственники жилых помещений, нет.
Недостатки управления УК от застройщика ООО «Патриот- Комфорт » - отсутствие в адрес застройщика положенной по ПП416 претензионной исковой работы:
- для ускорения процесса передачи ЗУ в общую долевую собственность (с 2012 г. и до сих пор находится на праве частной собственности у застройщика)
- по дефектной ведомости строительных работ (при приемке дома не составлялась)
- по выполнению гарантийных случаев после приемки собственниками жилых помещений своих квартир
- по практически полному отсутствию озеленения придомовой территории ЖК «Паркола», несоответствию благоустройства существующему ГенПлану - нет 2-х шлагбаумов, многих позиций по оснащению детской площадки - по не сданному до сих пор в эксплуатацию подземному паркингу площадью 7881,9 м2 (несмотря на полученное более 2-х лет назад разрешение на ввод МКД по адресу ул. Михаила Дудина д.12 вместе с подземным паркингом)
- по не функционирующей в обоих МКД автоматизированной системы противопожарной защиты.
- Отсутствие ввода в эксплуатацию распределителей тепла, установленных застройщиком в обоих МКД по 261-ФЗ (несмотря на желание собственников жилых помещений)
- Ежегодное повышение жилищных тарифов в одностороннем порядке без решения общего собрания собственников (в 2017 г. было предписание ГЖИ СПб о приведении положений Договора Управления в соответствие с требованиями ч.7 ст.156 ЖК РФ – не выполнено)
- Отсутствие договора между УК и ГУП ТЭК на отопление и приготовление ГВС - предписание №053945-р от28.04.17г. ГЖИ СПБ об устранении этого нарушения лицензионных требований со сроком до 26.06.17г. до сих пор не выполнено.
- Не своевременное исполнение текущих заявок по содержанию и текущему ремонту общего имущества, чаще всего для ускорения работ собственники жилых помещений вынуждены обращаться на портал «Наш СПб»
- Выполнение работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества без подписания актов об их выполнении председателем Совета Дома или лицом на это уполномоченным общим собранием собственников помещений.
- в 2016 г. по предписанию ГЖИ СПб после запроса собственников МКД по ул.Заречная д.19 о проверке годового отчета УК за 2015 г (первый год управления с апреля 2015 г.), а именно - отчета по текущему ремонту и его статьи – прочие работы – было возвращено в виде положительных остатков 350000 р. – неправомерно списанные за работы, которые должен был выполнять застройщик (выяснилось после расшифровки прочих работ по требованию ГЖИ).
- начисление платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества МКД по показаниям ОДПУ в отсутствие решения общего собрания собственников помещений, а не по нормативам. что не соответствует требованиям п.9.2 ст.156 ЖК РФ (с 1.01.17 г. по 9.08.17 г. – Постановлению Правительства).
- и многое другое.
Собственники давно поняли, что будущее нашего ЖК плачевно в случае дальнейшего управления УК ООО «Патриот-Комфорт», назначенной управлять застройщиком именно для того, чтобы прикрывать все косяки и недоделки при строительстве наших домов и ожидания окончания работ по строительной гарантии.