При определение стоимости затратным подходом используется метод сравнительные единицы как самый простой и широко применяемый оценщиками, этот метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.
Подбирают современный объект аналог сходный с оцениваемым по конструктивным характеристикам, используемым материалом и технические аналоги изготовления затем стоимость единицы измерения объекта аналога (1м. кв., 1м. куб.) умножается на число единицы оцениваемого объекта.
о
Где:
– стоимость объекта, определенная затратным подходом
стоимость строительства 1 
аналогичных объектов
о - площадь оценки объекта
Sо=48 м2
Сстр.м2 =50 000 руб.
Созп= 50 000 х 48=2400000 тыс.руб
Зная цену 1 от застройщика можем определить примерную стоимость строительства проводя корректировку.
- 
= Ц застр. * К корректир.
- 
- стоимость строительства 1 аналогичных объектов
- 
- цена застройки 1 от застройщика
- К корректир. - коэффициент корректировки = 0,4
С стр. = 50 000 x 1,04= 52 000 тыс. руб
Cтоимость 
аналога, рассчитанная затратным подходом,
Составляет 52 000 тыс. руб/
Объект оценки имеет износ – 6 % (Таблица № 1)
Где:
Со зп. и. – стоимость, рассчитанная затратным подходом с учётом износа.
Со зп. - стоимость объекта, определенная затратным подходом.
%и - процент износа.
Со зп. = - 2400000 x 6% / 100% =144000 тыс.руб
Стоимость, рассчитанная затратным подходом с учётом износа, составляет 144000 тыс.руб.
Со сравн. = Ц * Sо.
Где:
Со срыв. – стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом
- стоимость продажи 1
Sо - площадь оценки объекта (Таблица 1)
Рыночная стоимость 1 равна 50.000 тыс.руб. (согласно сайту www.avito.ru)
Ц = 50 000тыс. руб.
Си срав. = 50 000* 48 = 2400000 руб.
Стоимость, полученная сравнительным подходом, составляет: 2400000 руб.
Накопленный износ 8 % (Таб.1)
Со сравн. И = 
Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом с учётом износа.
Со сравн. И =2 400 000 - 24000 000x 6 % / 100%=14400 руб.
Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом с учётом износа, составляет руб.
Обычно анализируют 4 показателя:
1. Среднее арифметическое значение скорректированных цен
2. Мода
3. Медиана
4. Скорректированная цена самого похожего оцениваемый на объект аналога
Статистическими методами сравнительного подхода считаются среднее арифметическое, которое определяются по значению скорректированного ряда цен объектов аналогов, полученных из СМИ.
Х ср=(Xi x Fi) / Fi.
Хср- среднее арифметическое (цена объекта аналога).
Хi-цены объектов аналогов.
Fi-количество аналогов.
3,06 млн.р, 2,6 млн.р,3,964 млн.р,2,8 млн.р.. – цены аналогов из данных о ценах аналогов полученных из СМИ и сетей интернет.
Проранжируем ряд и оформим данные в таблице:
2,6;2,8;3,06;3,87;3,96.
Таблица №3
| Xi | 2,6 | 2,8 | 3,06 | 3,87 | 3,96 |
| Fi |
X ср. =2,6+2,8+3,06+3,96+3,87/5 = 3,258млн.р.
Мо = 3,96 млн.руб (мода).
Медиана – середина ранжированного ряда.
Медиана имеет значение 3,08 млн.руб.
С скор.а = Ца* Ккор.: где,
С скор.а = 3* (1-0,03) = 3*0,97 = 2,91 млн.руб.
Усредняем данные полученные статистическими методами
Х ср = Хср + Мо + Ме + С скор.а / 4 = 2,85+3,96+2,8+2,91 /4 = 3,13 млн.руб.
Таким образом усредненная стоимость, полученная статистическими методами сравнительного подхода, составляет 3.130.000 тыс.руб
Определим среднее значение стоимостей, полученных разными методиками сравн. подхода.
С срав.ср. = 2400000+3130000/ 2 = 2 765 000тыс.руб
Стоимость объекта оценки полученная сравнительным подходом
составляет 2 765 000 тыс.руб.
Расчёт мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов. Которые на момент продажи сдавались в аренду произведем по формуле:
МВР = 
Где:
МВР - мультипликатор валовой ренты
Ц - Цена сопоставимых объектов, сдаваемых в аренду
Аг - Аренда годовая (согласно сайтуhttps://ufa.irr.ru/)
МВР= 25000/ 17 тыс.руб *12 = 20588тыс.руб
По данным сдачи недвижимости в аренду, арендные платежи по сопоставимым объектам в месяц составили (17тыс.руб.)
Далее определяем стоимость объекта оценки:
С дох.п. = 
г
Где:
С дох.п. - Стоимость, определённая доходным подходом
Определим стоимость недвижимости доходным подходом
3450000руб. – Цена аналога (согласно сайтуwww.avito.ru)
14тыс.руб. – Аренда ежемесячная
Тогда стоимость объекта оценки по доходному подходу составит
С дох.п. = 2400000тыс.руб /14тыс.руб*12 =тыс.руб
Cтоимость полученная доходным подходом составляет: 3 443 140 тыс.руб.
Последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку).Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница достигает до 50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными. По этим и ряду других причин применение различных подходов и дает различную величину стоимости. Чтобы получить обоснованный стоимостной результат, в международной практике разработан ряд методик, которые позволяют найти наиболее оптимальный вариант стоимости объекта оценки на основе установления весовых коэффициентов, присваиваемых оценщиком каждому полученному результату.
Согласование результатов оценки – получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке
Итоговая величина стоимости объекта оценки – наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.
Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.
Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости получена в результате использования каждого из применяемых методов оценки.
Исходя из того как определяется рыночная стоимость наибольший удельный вес имеет результат полученный сравнительным подходом 0,6.
Затратный подход не дает объективные характеристики рыночной стоимости поэтому весовой коэффициент равен 0,3.
Имеется возможность сдачи недвижимости в аренду, поэтому удельный коэффициент 0,1 но при сдаче мы получаем не самую выгодную для нас стоимость.
Со=Сзат*Куд,+Ссрав*Куд2+Сдох*Куд3
где С зат - стоимость объекта оценки затратным подходом;
С срав -стоимость объекта оценки сравнительным подходом;
Сдох -стоимость объекта оценки доходным подходом;
К уд - весовые коэффициенты по подходам.
Со= 3 436250*0,4 + 3 497 500 * 0,5 +3199 952 *0,1=1774500+2248750+419995 = 3 443 140 тыс.руб
Заключение
В заключении можно сказать, что оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости продажи, покупки, аренды, залога. Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения. Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик. В этой курсовой работе использовали три подхода определения стоимости недвижимости, с помощь 3-х подходов и согласования результатов можно узнать стоимость оцениваемого объекта. И выбрать наиболее эффективное использование этого объекта недвижимости.
В процессе выполнения курсовой работы была проведена оценка жилой недвижимости расположенная по адресу: г. Уфа,ул. Караидельская 60 кв.201
Таким образом, усреднив значение полученные 3 подходами, стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила: 3 443 140 тыс. руб.
Список используемой литературы
1. Александров, В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости: Учебно-практическое пособие / В.Т. Александров. - М.: Стройинформиздат, 2013. - 256 c.
2. Ардзинов, В. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В. Ардзинов. - СПб.: Питер, 2013. - 384 c.
3. Ардзинов, В.Д. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В.Д. Ардзинов, В.Т. Александров. - СПб.: Питер, 2013. - 384 c.
4. Бекасов, Ш. Оценка стоимости недвижимости: сборник задач.Учебное пособие для ВУЗов / Ш. Бекасов. - М.: КноРус, 2010. - 260 c.
5. Варламов, А.А. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, С.А Гальченко. - М.: КолосС, 2008. - 265 c.
6. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: Учебное пособие / Е.Н. Иванова; Под ред. М.А. Федотова. - М.: КноРус, 2010. - 272 c.
7. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2013. - 752 c.
8. Комаров, С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Под общ. ред. проф., д.э.н. А.А. Варламов. - М.: Форум, НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 288 c.
9. Луков, А.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости / А.В. Луков. - М.: АСВ, 2006. - 344 c.
10. Луков, А.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости: Научно-учебное издание / А.В. Луков, И.Л. Владимирова, В.В. Холщевников. - М.: АСВ, 2006. - 344 c.
11. Наназашвили, И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости. / И.Х. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2009. - 431 c.
12. Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости: Учебное пособие / И.Х. Наназашвили. - М.: Архитектура-С, 2005. - 200 c.
13. Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. - М.: Архитектура-С, 2005. - 200 c.
14. Наназашвили, И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости: Справочное пособие / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2009. - 431 c.
15. Попова, Л.В. Математические методы в оценке: учебно-аналитический цикл для специальности "Оценка стоимости недвижимости": Учебное пособие / Л.В. Попова. - М.: ДиС, 2011. - 112 c.
16. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. - М.: ЮНИТИ, 2015. - 591 c.
17. Ушак, Н.В. Оценка недвижимости / Н.В. Ушак. - М.: КноРус, 2013. - 752 c.
18. Фокина, О.М. Оценка недвижимости: Учебник / О.М. Фокина. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 560 c.
Приложение 1
Аналог 1
Приложение 2
Аналог 2
Приложение 3
Техплан квартиры
