Управление недвижимостью

При формировании рыночной экономики в России начала формироваться деятельность по управлению объектами недвижимости. Управление объектами недвижимости имеет непосредственную связь с этапами жизненного цикла. Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существование объекта недвижимости от проектирования до ликвидации. Для объектов недвижимости стадии жизненного цикла разделяют на предпроектную, проектную, строительство, эксплуатацию, закрытие.

В России исторически сложилась только часть управленческой деятельности в области недвижимости – управление эксплуатацией. В последние годы возрос спрос на управление проектами. В центральных регионах России практически полностью сформирован весь цикл управленческой деятельности в области недвижимости. В Дальневосточном регионе управленческая деятельность в области недвижимости представлена только управлением эксплуатацией и проектами. Добиться устойчивого и комплексного развития территории невозможно без формирования стратеги и организации деятельности по развитию объектов недвижимости.

В рамках каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости решаются различные задачи. В рамках замысла проекта рассматриваются такие задачи как выбор объекта недвижимости на основе анализа рынка, инвестиционное обоснование проекта, оформление исходной разрешительной документации, поиск средств на реализацию замысла и строительство, формирование стратегии будущего объекта. При проектировании обязательно должны быть решены задачи финансирования как проектных работ, так и последующего строительства. Этап строительства подразумевает работу по выбору подрядной организации, контролю процесса строительства, расходования средств, качества строительных работ. Наиболее протяженная во времени стадия жизненного цикла объекта недвижимости – стадия эксплуатации требует решения задач. Связанных с обращением и использованием объекта. Грамотное построение стратегии объекта на первоначальном этапе, учет факторов влияющих на развитие территории, прогнозирование экономических показателей, учет развития отраслей народного хозяйства позволяют добиться максимизации доходов в процессе эксплуатации. Достижение высокого уровня доходов от использования объекта недвижимости невозможно без должного учета как экономических, так и технических факторов. Продление срока эффективного использования напрямую зависит от грамотного управления существующим объектом и подразумевает не только проведение текущих технических обследований состояния объекта и выполнения норм поведения текущих ремонтов, но и проведение реконструкций, модернизации или капитального ремонта объекта. Каждый из видов ремонтов непосредственно связан со сроком жизни как всего здания, так и отдельных конструктивных элементов. Например, рассматривая материалы, из которых выполнены отдельные конструктивные элементы необходимость капитального ремонта возникает в среднем через 25-30 лет эксплуатации объекта. При проведении капитального ремонта производится смена конструкций или их частей, а также инженерного оборудования здания для устранения физического износа, поддержания и улучшения эксплуатационных свойств без изменения функции здания и технико-экономических показателей. Таким образом, капитальный ремонт приводит к увеличению срока использования объекта по текущему назначению. При этом, если потребность в объектах подобного назначения значительна, то эффективность проведения капитального ремонта будет достаточно высокой.

Отношение специалистов к проведению капитальных ремонтов зданий различного назначения на сегодняшний момент не однозначно. С одной стороны – капитальный ремонт продляет срок службы объекта и позволяет сохранить его эксплуатационные характеристики, с другой – сегодняшний уровень эксплуатационных расходов делает объекты, ориентированные на низкую стоимость тепла, электроэнергии и воды, крайне неэффективными. Так, жилые здания «массовой» застройки 1950-80 гг. нуждаются в проведении капитального ремонта, которому в предыдущие годы уделялось незначительное внимание. В таблице 2 показаны сроки проведения капитального ремонта в зависимости от года постройки и типа дома.

Таблица 2 – Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки

К 2015-2020 гг. при отсутствии капитальных ремонтов массово начнут выходить из эксплуатации панельные и кирпичные пятиэтажные жилые дома. которые составляют основ большого количества жилого фонда городов России. Панельные дома, рассчитанные на низкую стоимость теплоэнергии имеют низкие теплотехнические показатели и высокие потери в сетях тепло- и водоснабжения, что приводит к высокой стоимости затрат на эксплуатацию. Проводить капитальный ремонт, восстанавливая те же эксплуатационные характеристики при новом уровне цен на тепло- и энергоносители крайне невыгодно. Выходом из сложившейся ситуации можно рассматривать проведение реконструкции подобных объектов.

Стадия эксплуатации объекта недвижимости единственная из этапов жизненного цикла, которая позволяет владельцу извлечь доход от владения и использования зданий и сооружений. Все остальные этапы жизненного цикла по свой сущности являются затратными. Таким образом, на сегодняшний день потребность собственников и арендаторов объектов недвижимости ставят задачи повышения уровня доходности существующих объектов. Помочь владельцам максимизировать доходы призван такой инструмент как анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. В рамках анализа рассматриваются различные варианты использования объекта как без смены текущего использования, так и с изменением назначения объекта. Минимизация затрат на изменение назначения может быть достигнута с помощью реконструкции объекта, которая по сравнению с новым строительством позволяет получить объект предполагаемого назначения быстрее и с меньшими затратами.

В некоторых случаях реконструкция обусловлена производственной необходимостью. Так, например, техническая необходимость реконструкции зданий производственного назначения вызвана ускоренным моральным и физическим износом оборудования и технологий. По оценкам специалистов срок морального износа оборудования в условиях научно-технического прогресса составляет 7-8 лет, а эксплуатация зданий и сооружений производственного назначения в нормальных условиях 40-60 лет. Таким образом, промышленные здания в период эксплуатации должны претерпевать 5-8 кратное обновление технического оборудования, которое в большинстве случаев вызывает изменение объемно-планировочного решения цехов. Поэтому появляется необходимость выполнения комплекса работ по восстановлению несущей способности конструкций. Экономическая эффективность капитальных вложений в реконструкцию значительно выше чем в новое строительство, так как при реконструкции предполагается только частичное переустройство сооружений, поэтому величина вложений меньше, чем при новом строительстве, а сроки окупаемости значительно меньше: за счет сроков создания мощностей и периода их освоения.[1] Высокая экономическая эффективность реконструкции объектов недвижимости обусловлена не только более быстрым сроком окупаемости и уменьшением затрат на проведение работ по сравнению с новым строительством, но и возможностью проведения работ, направленных на значительные изменения в сооружении, которые могут касаться как его планировки, так и прочности конструкции. В процессе реконструкции зданий и сооружений возможно практически полностью изменить распределение площади, изменив даже назначение объекта, а также укрепить несущие конструкции и ликвидировать все признаки разрушения стен или фундамента.

Заключительный этап жизненного цикла объектов недвижимости – ликвидация. Принимается решение о прекращении существования объекта в прежнем виде. Решение о сносе объекта может быть принято по причине высокого физического износа здания, либо при падении доходности объекта. Снос объекта, находящегося на земельном участке, запускает новый жизненный цикл объекта, при условии, что собственник земельного участка пришел к выводу о целесообразности застройки земельного участка.

Помочь владельцам земельного участка в выборе варианта застройки и последующего процесса реализации проекта призвано управление недвижимостью на различных стадиях жизненного цикла недвижимости.

Рассматривая практику управления объектами, сложившуюся за рубежом управленческую деятельность в области недвижимости подразделяют на 4 вида: управление эксплуатацией объекта и организацию его безаварийного использования (facility management); управление объектом и управление эксплуатацией объекта (property management); управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта (building management); полное управление объектом на всех стадиях его существования (asset management).

[1] В.В. Кочерженко, В.М. Лебедев Технология реконструкции зданий и сооружений. – М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2007. – 224 с.