Ипотека на земельный участок
Категории земельных участков
Требования банков к земельному участку
Первоначальный взнос для ипотеки на землю
Покупка земельного участка в ипотеку - достаточно редкий кредитный продукт, но при этом всегда востребованный у заемщиков. Земельный участок вне зависимости от наличия на нем построек представляет собой отдельный вид недвижимого имущества, с собственными документами и выделенной ценой.
Большинство банков предлагают ипотечный кредит на покупку недвижимости уже пригодной для проживания (например - готовый коттедж с землей/таунхаус) или для её строительства (например - по договору подряда). Количество кредиторов, готовых предоставить просто земельную ипотеку очень мало. Связано это в основном с тем, что пустой земельный участок менее ликвиден на рынке недвижимости и не представляет существенной ценности для банка. Тем не менее есть банки-кредиторы, готовые предоставить земельную ипотеку, но они предъявляют большие требования к участку.
В первую очередь это относится к категориям земель и их назначению. Данные о классификации земель содержатся в документах на недвижимость. Давайте разберем, какие виды участков бывают:
• Земли сельскохозяйственного назначения. Могут использоваться для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства и т.д.
• Земли населенных пунктов (поселений). Данные участки находятся внутри населенных пунктов и предназначены для застройки, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
• Земли промышленности и иного специального назначения. Такие земельные участки всегда располагаются за пределами населенных пунктов и предназначены для обеспечения деятельности организаций, эксплуатации объектов промышленности, осуществления иных специальных задач, ограничивая данный тип земельного участка от земель всех других категорий.
• Земли особо охраняемых территорий и объектов. Данную категорию представляют участки, охраняемые и контролируемые государством и имеют специальное значение: природоохранное, культурно-историческое, научное и иное особое значение. К таким участкам относятся земли памятников природы, природных заповедников, национальных и природных парков, ботанических садов.
• Земли лесного фонда. К этой категории участков относятся земли как покрытые лесной растительностью, так и не покрытые, но предназначенные для ее восстановления, а также земли для ведения лесного хозяйства. Согласно лесному кодексу РФ такие земли предоставляются физическим и юридическим лицам в аренду, в постоянное бессрочное и безвозмездное срочное пользование.
• Земли водного фонда. К ним относятся участки покрытые поверхностными водами, занятые гидротехническими и иными сооружениями. Земельный кодекс РФ регулирует порядок использования и охраны таких земель.
• Земли запаса. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности и их использование допускается после перевода их в другую категорию.
Земельная ипотека представляется банками на покупку земельных участков, относящихся к категориям земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения. При этом преимущество имеют участки, предназначенные для жилой застройки. На другие виды земли получить ипотеку невозможно. Поэтому даже если на ваш взгляд участок прелестный, но по документам это, скажем, земли особо охраняемых территорий, то получить ипотеку на него не получится.
Далее банки будут рассматривать соответствие участка основным требованиям по наличию межевания и коммуникаций. Межевание – это определение границ участка и выдача соответствующего кадастрового паспорта с разметкой и координатами земли. Присутствие межевания является обязательным условием получения земельной ипотеки, ведь только так можно быть уверенным, что участок находится где положено и ни одна из его частей в реальности не заходит на соседнюю землю. Вы можете подумать, что каждый собственник знает границы своего участка и межевание не нужно, но чаще чем кажется оказывается, что сосед поставил забор на полметра заходящий на ваш участок. И вот уже 10 лет все думают, что так и должно быть. Вызов инженера и получение кадастрового паспорта помогает разобраться все ли в порядке с расположением объекта и избежать таких ситуаций.
Коммуникации играют важную роль для банка, т.к. они влияют на ликвидность объекта. Так коммуникации могут быть подведены к участку, располагаясь на границе или заведены на сам участок – это повышает цену. А могут размещаться в нескольких метрах от участка или отсутствовать вообще – это понижает цену. Поэтому банк обязательно проверит какие коммуникации присутствуют на участке. Так магистральный газ имеет преимущество в эксплуатации по сравнению с использованием газгольдера или газового генератора. Наличие газа в принципе существенно экономит затраты по отоплению в случае дальнейшего строительства загородного дома на данном участке. Количество выделенных киловатт электроэнергии может существенно повлиять на затраты электричества в доме, расположенном или планируемом на участке. Также и тип канализации влияет на его дальнейшую эксплуатацию, ведь локальная канализация в виде септика обязывает регулярное его поддержание и очистку в отличии от централизованной канализации. Все эти моменты оказывают влияние на стоимость земельного участка, что в свою очередь оказывает влияние на возможность предоставления банком земельной ипотеки.
Стоит также помнить, что участки незначительно удаленные от МКАД и расположенные вблизи с развитой инфраструктурой, имеют больший приоритет у банка нежели земли, значительно отдаленные от городской черты.
При оформлении ипотеки на земельный участок вы должны понимать, что помимо определенных требований к самой земле, банк-кредитор обязательно будет проверять вас как заемщика (вашу платежеспособность, кредитную историю и пр.). К вам как к заемщику применяются стандартные условия при рассмотрении. Поэтому внимательно стоит подойти к сбору всех документов и заполнению заявки на ипотеку. Если у вас испорченная кредитная история или есть другие проблемы, то лучше проконсультироваться с ипотечными брокерами. Они смогут подсказать вам как правильно подать заявку, куда обратится для получения такого редкого кредитного продукта и что предпринять для гарантированного получения ипотеки.
И еще один важный пункт, который стоит учитывать при желании получить земельную ипотеку. Кредит на участок всегда дается с большим первоначальным взносом, нежели кредит на обычное жилье. Вы должны обладать минимум 40% от стоимости выбранной земли.
Обойти такие довольно сложные требования к ипотеке на земельные угодья можно оформив залог недвижимости. То есть получив деньги под залог имеющейся квартиры и потратив их на покупку участка за наличные.