ПРЕТЕНЗИЯ
Я, Фамилия Имя Отчество, являюсь собственником помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, р.п. Чишмы, ул. Улица, д.х, кад. номер 02:52:хххххх:хх, общей площадью 38,7 кв.м., этаж 1, на основании договора купли-продажи №б/н от 16.07.2012 г., что подтверждается свидетельством о ГРП серия №номер от 23.01.2014.
На протяжении всего периода с момента покупки данного помещения управляющей организацией ООО «Управляющая организация» не производится уборка территории со стороны нежилых этажей как в летний, так и в зимний периоды.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), к общему имуществу в многоквартирном доме относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
П. 2 ст. 162 ЖК РФ: «Обязанностью управляющей компании по договору управления является оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты». Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пп.4 п.1 ст. 36 ЖК РФ)
п. 3.29 ГОСТ Р 51929-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами, определяет понятие придомовая территория как земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы и размеры которого определены на основании данных государственного кадастрового учета (номера), с указанием уникальных характеристик объекта недвижимости, разрешенного использования и сведений об элементах озеленения и благоустройства, а также иных, расположенных и предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объектов и сооружений.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (п.3 ст.39 ЖК РФ).
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.09.2017) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения» гласит следующее:
2. В состав общего имущества включаются:
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
В соответствии с частью 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности осуществляется органами местного самоуправления.
Согласно части 3 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) бремя содержания имущества, если иное не установлено законом, несет его собственник. Часть 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно статье 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (в том числе придомовой территории) путем внесения платы на содержание и ремонт.
Признание конкретного земельного участка, не имеющего естественных границ, объектом гражданских прав, невозможно без точного определения его границ в соответствии с вышеуказанными федеральными законами.
В силу статьи 162 ЖК РФ управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом на основании договора управления, заключаемого собственниками помещений многоквартирного дома с управляющей организацией.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны, среди прочего, состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня.
Для осуществления и выполнения работ (услуг) по содержанию придомовой территории и, соответственно, включения управляющей организацией в стоимость услуг по управлению многоквартирным домом стоимости содержания (уборки, благоустройства) придомовой территории, управляющей организации необходимо знать размер (границы) земельного участка.
Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 27.02.2017) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме") включает следующие виды услуг:
24. Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года:
очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);
очистка придомовой территории от наледи и льда;
25. Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года:
подметание и уборка придомовой территории;
очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома;
уборка и выкашивание газонов;
прочистка ливневой канализации;
уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.
Согласно сведениям из Государственного кадастра недвижимости на территории многоквартирного дома на кадастровом учете стоят следующие земельные участки:
1) кад. №02:52:хххххх:хх – адрес: ул. Улица, д.1, площадь 1053 кв.м., разрешенное использование: для объектов жилой застройки;
2) кад. №02:52:хххххх:хх – адрес: Улица, д.2, площадь 1282 кв.м., разрешенное использование: под жилую застройку;
3) кад. №02:52:хххххх:хх – адрес: Улица, д.3, площадь 1362 кв.м., разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома;
4) кад. №02:52:хххххх:хх – адрес: Улица, д.4, площадь 1220 кв.м., разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную;
5) кад. №02:52:хххххх:хх – адрес: Улица, д.5, площадь 608 кв.м., разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную.
Таким образом, нарушен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, предусмотренные статьей 1, пунктом 3 статьи 11.2, статьей 85 ЗК РФ. За использование земельных участков не по целевому назначению статьей 8.8. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.
Управляющей организацией ООО «Управляющая компания» самостоятельно определены границы многоквартирного дома и в уборку территории отнесена исключительно территория двора дома, независимо от того, что в сведениях государственного кадастра недвижимости отсутствуют границы придомовой территории как в отношении двора, так и в отношении территории со стороны проезжей части («красной линии»), что противоречит тем нормам, которые указанны выше.
В случае, если границы придомовой территории определены, то плата за содержание и обслуживание собственниками нежилых помещений включает в себя уборку прилегающей территории. В случае, если границы земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства объектами не определены, то данный земельный участок находится в собственности публично-правового образования соответствующего уровня.
В данном случае границы и размер земельного участка не определены, собственники несут бремя расходов на содержание и обслуживание нежилого помещения наравне с жильцами дома. В нарушение ст. ст. 209, 210 ГК РФ, собственники жилых и нежилых помещений вышеуказанного многоквартирного дома оказываются в неравных положениях, т.к. собственникам жилых квартир оказываются услуги по уборке территории как в летний, так и в зимний периоды, собственники нежилых помещений лишены этого и должны обеспечить уборку и вывоз снега собственными силами либо заключать договора со специализированной службой, что подразумевает двойную оплату собственниками определенных помещений за одни и те же услуги, что противоречит тем указанным нормам права, которые здесь отражены.
На основании вышеизложенного прошу дать мотивированный ответ на следующие вопросы:
1) На основании чего определены границы придомовой территории многоквартирного дома по ул. Улица, д. 1, на чем основаны выводы, что двор входит в границы земельного участка многоквартирного дома, а территория, расположенная на красной линии, не является территорией многоквартирного дома?
2) Отличаются ли тарифы на содержание и обслуживание жилых и нежилых помещений?
3) Несут ли собственники жилых помещений дополнительные расходы по уборке территории?
4) Чем обоснован отказ управляющей организации и возможно ли заключить договор с собственниками на содержание и обслуживание нежилых помещений с включением в перечень услуг очистку территории от снега в зимний период, подметание и уборка придомовой территории в летний период?
Прошу разобраться в сложившейся ситуации, положительно решить вопрос о заключении договор с указанием соответствующих услуг.
Прошу рассмотреть жалобу в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 02.05.2006 г. №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации». Ответ прошу выслать на электронную почту хххххх@yandex.ru.
27.12.2017 г. Инициалы Фамилия