По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта.
На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Правила Гражданского Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 Гражданского Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Рассмотрим применение вышеизложенных теоретических законодательных положений на практике.
Индивидуальный предприниматель взял в аренду предприятие как имущественный комплекс. В соответствии со статьей 658 ГК РФ договор аренды предприятия подлежит обязательной государственной регистрации в органах юстиции. До вступления в действие Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 30 июля 1997 г. какой конкретно орган (отдел, комитет администрации города) должен зарегистрировать договор аренды предприятия? Обязательна ли регистрация до вступления в действие вышеуказанного закона? Распространяется ли распоряжение Правительства РФ No. 96-РЗ от 22 декабря 1993 г. (раздел 111, п. 15) на договор аренды, купли-продажи, мены?
Действительно, п. 2 ст. 658 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды предприятия. Более того, какой договор считается заключенным только с момента регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях и порядке, указанных в кодексе и в законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если кодекс специально не оговаривает иное, то имеется в виду соответствующий федеральный закон.
Согласно абзацу 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26 января 1996 г. No. 15-ФЗ впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Буквальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод, что применительно к договорам аренды предприятия требование об их обязательной государственной регистрации пока применяться не должно, так как на момент вступления в силу части второй ГК РФ федеральным законодательством не была предусмотрена государственная регистрация таких сделок. Исключение в некотором роде составляет аренда предприятий их трудовыми коллективами.
В то же время в ряде регионов страны действовали местные правовые акты о регистрации сделок с недвижимостью. По смыслу упоминавшейся ст. 6 установленный ими порядок сохраняется до вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. No. 122-ФЗ.
Местные нормативные акты о регистрации договоров аренды, принятые после 1 марта 1996 года, когда вступила в силу часть вторая ГК РФ, строго говоря, обязательной силы не имеют, так как указанные правоотношения должны согласно ГК РФ регулироваться федеральным законом.
Что касается распоряжения заместителя Председателя Совета Министров РФ от 22 декабря 1993 г. No. 96-рз, то этим документом одобрены Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке, которые были разработаны Исследовательским центром частного права. Основные положения имеют рекомендательный характер и могут применяться к отношениям, возникающим из договоров аренды, купли-продажи и мены по аналогии, но исключительно на основании специального нормативного акта об этом, принятого до 1 марта 1996 года.