Что такое альтернативная сделка с ипотекой.
Альтернативная сделка с ипотекой – сделка, при которой один или несколько покупателей привлекают ипотечные средства. Встречная покупка может быть цепочкой.
Цепочка – это ситуация, при которой не только продавец продает квартиру, чтобы купить новую, но и владелец квартиры, которую он покупает, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно.
Порой цепочки включают в себя пять и более квартир. Чем больше квартир в цепочке, тем сложнее организовать сделку. Иногда цепочки разбивают на две-три отдельные сделки. Лучше провести несколько сделок, чем одну длинную сделку-цепочку.
Когда цепочка выстраивается, агенты всех квартир собираются вместе и обговаривают условия сделки: согласовывают сроки, проверяют документы, даты передачи квартир.
3. Альтернативная сделка через аккредитив.
Возможно использование аккредитивов при встречных сделках, а также в сделках-цепочках. Альтернативная сделка через аккредитив проходит также, как и при сделке через ячейку. Схема та же. Получателем денег становится конечный продавец в цепочке. Сделка через аккредитив возможна при несложных встречных сделках. Смотрите схему №1. Если сделка чуть посложнее, как в случае схемы №4, то её невозможно провести через аккредитив.
При сложных сделках удобнее использовать эскроу-счета. При этой форме расчёта возможно наличие нескольких получателей денежных средства (бенефициаров). Бенефициар – лицо или несколько физических лиц, имеющих право на получение депонируемой суммы при наступлении условий, предусмотренных договором. Но эта форма безналичных расчётов есть не во всех банках.
Разные схемы альтернативных сделок
Какие встречные сделки проводит Сбербанк? Схема альтернативной сделки в Сбербанке: гражданин продаёт свою квартиру и покупает встречную квартиру. Под такую сделку Сбербанк предоставляет одну ячейку. Получателем денег из ячейки может быть только продавец конечной квартиры.
Рассмотрим несколько схем сделок для иллюстрации вышесказанного.
Схема №1
Иванов продаёт однокомнатную квартиру за 5 миллионов рублей Петрову, берёт ипотечный кредит 2 миллиона и покупает двухкомнатную квартиру у Борисова за 7 миллионов рублей.
Сбербанк предоставляет одну ячейку, в которую Иванов и Петров закладывают два пакета денег: 5 миллионов и 2 миллиона. Получателем 7 миллионов будет Борисов – продавец двухкомнатной квартиры.
Схема № 2
Родионова продаёт 3-х комнатную квартиру Иванову за 8 миллионов рублей и покупает 2-х комнатную квартиру за 6 миллионов рублей у Бероева. Покупатель не может заложить все 8 миллионов в одну ячейку, потому что Бероеву за его квартиру причитается только 6 миллионов. В этой сделке нужны две ячейки. В одну закладывается пакет на 6 миллионов, а в другую пакет на 2 миллиона рублей. 6 миллионов получит продавец 2-х комнатной квартиры – Бероев, а остаток в 2 миллиона должна забрать Родионова.
Сбербанк не любит схемы, которые отличаются от схемы № 1. Для них чем проще, тем лучше. Поэтому не факт, что вам предоставят вторую ячейку под 2 миллиона.
Схема №3
Если продающая в предыдущей схеме Родионова продаёт квартиру и хочет новую квартиру оформить не на себя, а, к примеру, на свою дочь или племянницу, то для Сбера сделка уже не считается встречной покупкой, потому что она не укладывается в схему Сбербанка: тот, кто продаёт, он же и покупает на своё имя. Данную сделку нужно оформлять, как две отдельные сделки. При этом меняются условия сделки и условия доступа к ячейкам.
Схема №4
Разъезд родственников. Продаётся двухкомнатная квартира за 4,2 млн. рублей. Продают её брат и сестра Иванниковы. Покупает её семья Алисовых с использованием ипотечных средств.
У семьи Алисовых средства делятся на 1,2 млн. собственных средств и 3 млн. заёмных. Брат и сестра продают квартиру и покупают два объекта недвижимости: однокомнатную квартиру за 3 млн. рублей и комнату за 1,1 млн рублей. Ещё остаётся разница в 100 тыс. руб., которая остаётся Иванниковым.
Банк предоставляет ячейку под покупку квартиры, так как туда закладываются кредитные 3 млн. рублей, а вот под покупку комнаты ячейку может не предоставить, так как она происходит не за счёт кредитных средств. Покупка комнаты для Сбербанка не считается встречной сделкой. Для суммы в 100 тыс. рублей тоже нужна ячейка. Решить все эти проблемы – задача агентов, которые проводят сделку.
Минусы сделки в Сбербанке
1. Сбербанк – крайне негибкая организация для проведения сложных альтернативных сделок.
2. У Сбербанка доступ в ячейку только продавца и покупателя. Это создаёт дополнительные сложности для закладки дополнительных пакетов.
3. Кредитный договор оформляет одна служба, ячейку и аккредитивы другая, а выдаёт деньги третья. Причём все эти службы абсолютно не скоординированы между собой и не вникают в полномочия друг друга. Менеджер по ипотеке Вам говорит одно, а когда Вы придёте оформлять ячейку или аккредитив, Вам скажут другое.
Сотрудник, который открывает ячейку или аккредитив, вообще может заявить, что не выдаст деньги, ссылаясь на должностные инструкции.
Если схема отличается от той, которую проводит банк, возникают трудности, которые Сбербанк не помогает решить. Поэтому наша с вами задача заранее придти и обсудить все интересующие вопросы с сотрудником Сбера или другого банка,в котором мы будем проводить сделку.