Ипотечный кредит — это особенная форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества — земли, производственных или жилищных зданий и тому подобное. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.
Недвижимость всегда ценилась по банковскому делу как надежная гарантия возвращения ссуды. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека — это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, строений, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты ссуды заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.
Предметом ипотеки может быть имущество, связанное с землей, — здание, сооружение, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс. В соответствии с законодательством России предметом ипотеки могут быть также надлежащие гражданам на праве частной собственности земельные участки и многолетние насаждения.
На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав владельца, на имущество которого наложен арест.
|
|
Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, построения и перепланировывания жилищных и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать та недвижимость, на покупку которой она берется.
Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, в первую очередь, на землю. Без частной собственности на землю обеспечения ее покупки-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.
Субъектами ипотечного кредита является:
— кредиторы из ипотеки — ипотечные банки или специализированы ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;
— заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в интересах заемщика.
37. Кредитный портфель: структура и показатели качества кредитов
Креди́тныйпортфе́ль — это совокупность остатков задолженности по основному долгу по активным кредитным операциям на определенную дату.
Клиентский кредитный портфель является его составной частью и представляет собой остаток задолженности по кредитным операциям банка с физическими и юридическими лицами на определенную дату.
Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов – основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель.
|
|
Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на возможные потери по ссудам).
Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям.
Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:
1)объем и структуру кредитных вложений по видам;
2)структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей (кредиты юридическим лицам, кредиты физическим лицам);
3)сроки кредитов;
4)своевременность погашения предоставляемых кредитов;
5)отраслевую принадлежность;
6)виды валют;
7)цену кредитования (уровень процентных ставок).
Такой анализ позволяет выявить предпочтительные сферы кредитных вложений, тенденции развития, в том числе касательно возвратности кредитов и их доходности. Большое значение имеет сопоставление фактических остатков задолженности с прогнозируемыми, с установленными лимитами кредитования, «кредитными потолками» и т. д. «Кредитные потолки» — это верхние пределы общей суммы кредитов или их прироста, устанавливаемые для банков (иногда в индивидуальном порядке), либо лимит суммы или количества кредитов, выдаваемых одному клиенту.
|
|
За количественным анализом следует анализ качества кредитного портфеля. Сфера деятельности кредитополучателя и его тип обладают различным риском для определенных экономических условий, следовательно, и виды кредита в зависимости от объемов и целей кредитования оцениваются по-разному, что и должно учитываться при изучении кредитного портфеля банка. Для этого используются различные относительные показатели, рассчитываемые по обороту за определенный период или по остатку на определенную дату. К ним, например, относят, удельный вес проблемных кредитов во всем валовом клиентском кредитном портфеле; отношение просроченной задолженности к акционерному капиталу и др. На основе качественной характеристики кредитного портфеля можно дать оценку соблюдения принципов кредитования и степени риска кредитных операций, перспектив ликвидности данного банка. Таким образом, в любом банке состояние кредитного портфеля должно находиться под постоянным наблюдением.