ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания к контрольной работе
Для студентов специальности 060800
«Экономика и управление на предприятии в отраслях топливно-энергетического комплекса»
Ухта 2000
УДК 658.53 (075.8)
Р15
Радкевич А.П. Экономика недвижимости: Методические указания. – Ухта: УГТУ, 2000. – 24 с.
Методические указания и задания предназначены для студентов заочного обучения специальности 060800 (ЭТК), выполняющих контрольную работу по дисциплине «Экономика недвижимости».
Методические указания и задания содержат 3 вида задач, сгруппированных в зависимости от применяемого метода оценки различных видов недвижимости: затратного, сравнения рыночных продаж, метода капитализации дохода. В начале каждого вида задач приведены методические указания по решению задач.
Содержание указаний соответствует рабочей программе.
Методические указания рассмотрены и одобрены кафедрой ЭУП от 5.01.00 г., пр. №5 и предложены для издания Советом специальности ЭТК от 17.01.2000 г., пр. №1.
Рецензент: Маркова Н.М., доцент кафедры экономики и управления.
Редактор: Кокшарова А.М.
В методических указаниях учтены предложения рецензента и редактора.
План 2000 г., позиция 86.
Подписано в печать 17.02.2000 г. Компьютерный набор
Объем 24 с. Тираж 50 экз. Заказ № 105.
© Ухтинский государственный технический университет, 2000
169300 г. Ухта, Первомайская, 13.
Отдел оперативной полиграфии УГТУ.
169300 г. Ухта, Октябрьская, 13.
ВВЕДЕНИЕ
Контрольная работа по дисциплине «Экономика недвижимости» выполняется студентом с целью более глубокого изучения теоретического материала и приобретения некоторых практических навыков работы в области оценки различных видов недвижимости.
Каждый студент в соответствии с графиком учебного процесса выполняет контрольную работу, состоящую из трех заданий. Выбор варианта контрольной работы производится по последней цифре шифра студента.
Содержание каждой контрольной работы и количество необходимых расчетов определяется заданиями в каждой задаче.
При решении задач следует пользоваться методическими указаниями, литературой, рекомендованной данной разработкой.
Все задачи сгруппированы в зависимости от применяемого при решении затратного метода сравнения рыночных продаж, метода капитализации дохода.
Задачи и практические ситуации, представленные в контрольной работе, позволяют закрепить знания, полученные студентом в процессе изучения основ оценки различных видов недвижимости.
ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ.
Определение рыночной стоимости недвижимости (VЗАТР) затратным методом производится в следующей последовательности:
● определяется стоимость воспроизведения или замещения объекта (VВ);
● определяется величина накопленного износа (И);
● определяется стоимость с учетом износа (VВИ);
● определяется рыночная стоимость земельного участка (VЗУ).
Рыночная стоимость объекта определяется по формуле:
VЗАТР = VВИ + VЗУ
Полная стоимость воспроизведения (восстановления) – стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого здания с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и качества работ (с воплощением всех недостатков и видов морального износа, присущих объекту оценки).
Полная стоимость замещения – стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Применение стоимости замещения оцениваемого объекта целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания затруднительно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании здания-оригинала.
При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует включить прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя. При определении значений прямых и косвенных издержек следует руководствоваться общими правилами определения сметной стоимости строительства, изложенными в своде правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации – СП 81-01-94.
Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую он ожидает получить за использование своего капитала. Значение прибыли определяется по рыночным данным.
При расчете величины износа необходимо учитывать следующие его виды:
● физический износ, исправимый и необратимый;
● функциональный износ, исправимый и необратимый;
● экономический (внешний) износ.
Износ является исправимым, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ считается необратимым, если затраты на исправление больше, чем добавляемая к объекту стоимость.
Исправимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что разумный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики объекта (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной стоимостью восстановления или замещения и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие необратимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. У элементов с долгим сроком жизни ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Элементы с коротким сроком службы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Для оценки необратимого физического износа по элементам с коротким сроком службы разность между полной стоимостью восстановления или замещения и суммой устранимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.
Общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормативных эксплуатационных характеристик.
Чтобы определить базу для подсчета обратимого физического износа в элементах с долгим сроком службы, из полной стоимости восстановления или замещения необходимо вычесть величины устранимого физического износа и суммы восстановительной стоимости элементов с коротким сроком службы с их необратимым физическим износом.
Стоимость необратимого физического износа в элементах с долгим сроком службы рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную стоимость восстановления или замещения элементов с долгим сроком службы (определенную ранее базу).
Общая физическая продолжительность жизни здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.
К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка. Этот вид износа также измеряется стоимостью его исправления.
Устранимый функциональный износ вызывается:
● необходимостью добавления каких-либо элементов;
● необходимостью замены или модернизации элементов;
● наличием излишних улучшений, т.е. «сверхулучшением».
К недостаткам, требующим добавления, относят элементы, которых нет в оцениваемом объекте, но без которых последний не может соответствовать современным требованиям. Количественным измерителем этого вида износа является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений при строительстве нового аналогичного объекта. Устранимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется затратами на его замену с учетом их физического износа, а также стоимости возврата материалов, демонтажа существующих и монтажа новых элементов.
«Сверхулучшение» представляет собой элементы, наличие которых в настоящее время не соответствует современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения» минус физический износ плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Необратимый функциональный износ может быть вызван:
● недостатками элементов, не включенных в стоимость нового здания, но которые должны быть;
● «сверхулучшениями».
Необратимый функциональный износ за счет элементов, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая капитализированная потеря дохода минус стоимость этих элементов при новом строительстве.
Необратимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений» минус их физический износ плюс текущая стоимость дополнительных затрат владельца из-за «сверхулучшений».
Экономический (внешний) износ определяет уменьшение полезности объекта в результате изменения внешних факторов, определяющих экономическое местоположение объекта – положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим объектам, изменения рыночных условий, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.
Для определения величины внешнего износа принимают следующие методы:
● метод капитализации потери дохода в связи с воздействием внешних факторов;
● метод сравнения рыночных продаж аналогичных объектов.
Общая оценка износа объекта определяется как сумма величины износа по всем его видам.
Вариант 1.
В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Определить величину износа, если восстановительная стоимость кровли 2500 условных денежных единиц, окраски – 1500 у.д.е., стоимость необходимых кровельных работ – 500 у.д.е., малярных – 1500 у.д.е. Какой вид износа имеет место в данном случае?
Вариант 2.
Определить вид и сумму износа по следующим элементам с коротким сроком службы:
| Наименование объекта | Стоимость воспроизводства, у.д.е. | Фактический возраст, лет | Нормативный (физический) возраст, лет |
| Кровля | |||
| Покрытие пола | |||
| Потолки | |||
| Сантехприборы | |||
| Электроарматура | |||
| Оборудование отопления |
Вариант 3.
Складское помещение имеет фактический возраст 12 лет, а предполагаемый остающийся срок его полезной жизни – 48 лет. Затраты на немедленную замену коврового покрытия в офисном помещении составляют 1000 у.д.е. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы, а их нормальный срок полезной жизни составляет 30 лет. Затраты на ремонт платформы составляют 2500 у.д.е. Предполагаемый срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, что потребует 3000 у.д.е. Каков размер необратимого физического износа?
Вариант 4.
Определить необратимый физический износ элементов с долгим сроком службы, если: стоимость воспроизводства объекта составляет 174900 у.д.е.; затраты на устранение физического износа 2000 у.д.е.; полная стоимость элементов с коротким сроком службы 20600 у.д.е.; фактический возраст объекта 10 лет; общая фактическая жизнь 75 лет.
Вариант 5.
Известно, что современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, который отсутствует в оцениваемом объекте. Установка в существующем здании кондиционера обойдется в 1500 у.д.е., в новом – 1100 у.д.е. Определить сумму и вид износа в данном случае.
Вариант 6.
Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость существующей электроарматуры 3500 у.д.е.; ее физический износ составляет 2000 у.д.е.; стоимость демонтажа электроарматуры 1000 у.д.е.; стоимость монтажа новой электроарматуры 1500 у.д.е.
Вариант 7.
В оцениваемом офисном здании складское помещение площадью 500 м2. С точки зрения наилучшего использования сегодня данную площадь целесообразно использовать как офисную. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость склада 8000 у.д.е.; физический износ склада – 500 у.д.е.; стоимость ликвидации склада 800 у.д.е.
Вариант 8.
В оцениваемом здании отсутствует система пожаротушения, что приводит к потере дохода в 2000 у.д.е. Определить вид и сумму износа, если норма капитализации для данных объектов составляет 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания 15000 у.д.е.
Вариант 9.
Здание стоимостью 174900 у.д.е. имеет высоту этажа 4 м, что по рыночным требованиям является избыточной характеристикой воспроизводства такого же здания, но с нормальной высотой этажа 3 м стоимость составляет 172900 у.д.е. Физический износ определен на уровне 40%. Дополнительные расходы владельца на содержание здания с большой высотой этажа 500 у.д.е. Существующий коэффициент капитализации для данного типа зданий 10%. Определить вид и сумму износа.
Вариант 10.
Чистый доход от объекта, расположенного в хорошем месте, 25000 у.д.е. Аналогичный оцениваемый объект в неблагоприятном месте приносит доход 21000 у.д.е. Стоимость земельного участка под оцениваемым сооружением 50000 у.д.е., норма капитализации для земельных участков в этом районе 8%, а для зданий – 10%. Определить вид и сумму износа.