I.Затратный подход
Наименование объекта оценки
| № п/п | Наименование показателей | Значение показателей |
| Год постройки | ||
| Строительный объем, м³ | ||
| Номер сборника и таблицы УПВС | Сборник 28, табл 3 | |
| Стоимость 1 м³ по УПВС, руб. | 40,1 | |
| Поправка на климатический район, К1 | 1,01 | |
| Коэффициент пересчета сметной стоимости от цен 1969 г к ценам 1984 г., К2 | 1,2 | |
| Коэффициент пересчета сметной стоимости от цен 1984 г к ценам 1991 г., К3 | 1,6 | |
| Коэффициент пересчета сметной стоимости от цен 1991 г к ценам 2001 г., К4 | 8,31 | |
| Индекс изменения стоимости строительства к ценам 2001 г. (текущий коэффициент инфляции), К5 | 6,7 | |
| Прибыль предпринимателя, К6 | 1,15 | |
| Коэффициент, учитывающий НДС, К7 | 1,18 | |
| Полная восстановительная стоимость (ПВС), руб. ПВС = Строительный объем * Стоимость 1 м3 по УПВС*К1*К2*К3*К4*К5* К6* К7 | 1175039,98 | |
| Физический износ здания, % | 8,05 | |
| Стоимость объекта оценки с учетом износа, руб. | 94590,72 |
II.Сравнительный подход
Наименование объекта оценки
| № п/п | Параметры сравнения | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 |
| Цена предложения, руб. | ||||
| 1.1 | Стоимость 1 м², руб. | |||
| Общая площадь, м2 | 24,6 | |||
| 2.1 | Корректировка на масштаб (не более 10%) | 1.10 | 0.95 | |
| Инженерные коммуникации | ||||
| 3.1 | Корректировка на наличие инженерных коммуникаций (не более 2%) | 59,00 | ||
| Износ здания, % | Из экологич 31% | Придумать самим, если новое здание 10% | ||
| 5.1 | Корректировка на износ (не более 5%) | Чем изношеней, тем коэфф больше | Цена должна быть понижена 0,95 Ст-ть кв м * на износ | Цена д.б. понижена, износ меньше 0,98 Если износ 60%, то стоимость повышаем, коэф 1,05 |
| Основные конструктивные элементы здания | дерево | дерево | Не дерево | |
| 6.1 | Корректировка на конструкции (не более 5%)если не чисто деревянные, а смешанные | |||
| Скидка на уторгование (не более 5%) Вероятность торга | В зависимости от района. Рынок не развит, цена не завышена, коэф. Маленький 2 или 1 % | |||
| Скорректированная стоимость 1 м2, руб. | ||||
| Весовые коэффициенты, % на наше усмотрение присвоить значимость. Оба коэфф дбд 100% или 1 Что больше подходит, у того коэф и больше | 0.5 0.4 | 0.5 0.6 | ||
| Весовой вклад каждого объекта, руб. | Строка 8*строку 9 | Строка 8*строку 9 | ||
| Стоимость 1 м2 объекта оценки с учетом весовых коэффициентов, руб. | Сложив строку 10 по аналогам (стоимость 1м в кв) если умножить на площадь нашу, то получится строка 12 | |||
| Рыночная (сравнительная) стоимость объекта оценки, руб. | Стоимость 1 м2 объекта оценки с учетом весовых коэффициентов * Площадь здания |
III. Доходный подход
Наименование объекта оценки
| № п/п | Наименование показателей | Сумма, руб. |
| Потенциальный валовый доход за год – ПВД (стоимость билетов, экскурсий, проведение праздничных мероприятий и т.п.), руб. | Предположить из чего он складывается (он - доход) и примерно определить его исходя из сайта музея. За год | |
| Операционные расходы - ОР, (эксплуатационные расходы, резервы на ремонт, ФОТ и т.п.), руб. | Уточнить какие расходы и сколько денег на них в год ушло | |
| Чистый операционный доход, ЧОД=ПВД-ОР, руб. | ||
| Ставка капитализации, % | Коэф кап дисконт | |
| Налог, НДС – 18%, руб. | ||
| Стоимость объекта оценки, руб. |
Расчет ставки дисконтирования
| Наименование показателя | Значение |
| Безрисковая ставка дисконтирования, io, %, равна ставке доходности государственных облигаций (Ставки рынка ГКО-ОФЗ, среднесрочная; сайт ЦБ РФ) на текущую дату | |
| Компенсация за риск вложения в недвижимость, iс, %, см. табл.1.1. | |
| Компенсация за низкую ликвидность, iл, %, iл = Безрисковая ставка × Средний срок экспозиции объекта на рынке недвижимости / 12 мес. (год) | Ставка по цб*кол-во мес.для продажи, в мес \12 |
| Норма (ставка) возврата капитала, nк,%, nк =100/ОСЖ, ОСЖ (остаточный срок экономической жизни) = ЭСЖ (экономический срок жизни) – ХСЖ (хронологический срок жизни); | Опред исходя из остаточного срока жизни на объект В годах Экономич срок – пер, в те кот объект мб эксплуат. Период экспл. Деревянных зданий хронологиич - с момента постройки в синячихе до сегодня (см пасорт учета) |
| Итого ставка дисконтирования, %: |
iл – компенсация за риск вложения в недвижимость.
Пример Расчета размера надбавки за риск вложения в недвижимость, которая учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, приведен в таблице 1.1.
Пример. Расчет размера компенсации за риск вложения в недвижимость, %
| Виды и наименование риска | Категория риска | ||||||||||
| Систематический риск (влияние макроэкономических и политических факторов) | |||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | Динамичный | • | |||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | Динамичный | • | |||||||||
| Изменение федерального или местного законодательства | Динамичный | • | |||||||||
| Несистематический риск (влияние финансово-хозяйственной деятельности предприятия) | |||||||||||
| Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации | Статичный | • | |||||||||
| Неполучение платежей | Динамичный | • | |||||||||
| Неэффективный менеджмент | Динамичный | • | |||||||||
| Финансовые проверки | Динамичный | • | |||||||||
| Количество наблюдений | |||||||||||
| Средневзвешенное значение: | 3,20 | (2*1+4*2+5*2+6*2)/10=3,2% |