Задача 8.
Гр. Митрофанову отказали в регистрации договора купли-продажи земельного участка, на том основании, что договоре отсутствовал кадастровый номер земельного участка.
За разъяснением Митрофанов обратился к юристу.
Ответ юриста:
В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
На основании п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с правилами определения предмета в договоре продажи недвижимости, изложенными в ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В силу ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 221-ФЗ каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
Так как по условию задачи не сказано, как в договоре прописан предмет договора, то соответственно будем считать, что в предмете договора указано место нахождение земельного участка, размер, а соответственно можно идентифицировать объект купли-продажи.
Из этого следует, что незаконно было отказано гр. Митрофанову в регистрации договора купли-продажи земельного участка.
Задача № 9.
ООО "Эрго" приобрело в порядке приватизации в 1994 г. нежилое помещение в собственность и земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. В декабре 2005 года общество "Эрго" обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений области с заявкой на приватизацию находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен приватизированный им объект недвижимости. Департамент уведомил заявителя о том, что указанный земельный участок входит в охранную территорию распространения памятника федерального значения и археологического наследия - культурного слоя города, ограничен в обороте и, следовательно, не подлежит приватизации.
Полагая, что такой отказ не соответствует действующему законодательству, общество "Эрго" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и понуждении департамента заключить договор купли-продажи земельного участка.
Решите дело.
Разрешение дела по существу осуществляется в соответствии с действующим законодательством по состоянию на декабрь 2005 года.
В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Федеральным законом.
В силу статей 94, 99 ЗК РФ земли историко-культурного назначения являются землями особо охраняемых территорий. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.
Из условия задачи земельный участок из хозяйственного использования не изъят.
Соответственно на основании п. 2 ст. 49 ЗК РФ предусмотрено, что объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.
А так как ООО "Эрго" обратилось с заявлением о приобретении в собственность земельного участка как собственник объекта недвижимого имущества, то в силу ч. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, если федеральным законодательством разрешено такое предоставление.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.
Арбитражный суд должен обязать Департамент имущественных и земельных отношений области приватизировать испрашиваемый земельный участок.
Задача 10.
Предприниматель Сергеев, обладающий на праве собственности земельным участком из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенном у автодороги, возвел АЗС и придорожный торговый павильон. При проведении проверки государственным инспектором по использованию и охраны земель составлен протокол об административном правонарушении в связи с нецелевым использованием земельного участка, а также издано предписание об устранении выявленных нарушений. Материалы были переданы главному государственному инспектору по использованию и охране земель, для привлечения лица к административной ответственности.
Предприниматель не согласился с таким решением. По его мнению, являясь собственником, он может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.
Решите дело.
В соответствии с п. 1 ст. 15 ЗК РФ Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 6 ст. 27 ЗК РФ Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
Статья 7 ЗК РФ определяет состав земель по целевому использованию, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 7 ЗК РФ определены земли сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с п.2 ст. 7 ЗК РФ Земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Так классификатором дан исчерпывающий вида разрешенного использования земельного участка, в котором отсутствует возможность размещения на таких землях АЗС и придорожного торгового павильона.
Из чего следует, что Предприниматель на законных основаниях был привлечен к административной ответственности с наложением штрафа и в соответствии с предписанием Предприниматель Сергеев обязан за свой счет снести все постройки и провести работу по восстановлению плодородного слоя земли на месте АЗС и придорожного торгового павильона.
Задача № 11.
Наследники земельного участка расположенного в г. Челябинске на территории СНТ «Тракторосад №3» отнесенной к зоне коллективных садов обратились к нотариусу с требованием произвести его раздел на три равных по размеру земельных участков и выдать свидетельство о праве на наследство каждому из наследников. Нотариус заявил наследникам, что указанный земельный участок не может быть разделен на три части в связи с тем, что его размер составляет 0,06 га.
Решите дело.
В соответствии с п. 1 ст. 11.9. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Пунктом 1 Постановления Законодательного собрания Челябинской области от 28.09.2000 № 960 «Об установлении минимальных размеров земельных участков» установить минимальные размеры земельных участков считаемых неделимыми для садоводства — 0,06 га.
Нотариус сможет выдать свидетельство о наследстве в общедолевую собственность 3-м наследникам.
Задача 12.
При проведении приватизации государственных и муниципальных предприятий в управление имущественных отношений обратился с заявлением гр. Никонов. В заявлении Никонов потребовал при приватизации нежилого здания одновременно продать земельный участок, на котором располагается приватизируемое здание.
Управление отказалось удовлетворить требования, заявленные гр. Никоновым, предложив заключить договор аренды земельного участка.
Рассмотрите ситуацию.
В соответствии п. 3 ст. 28 ФЗ РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.
Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из чего следует, что управление имущественных отношений не имело право отказывать при приватизации здания одновременный выкуп земельного участка, занятого под зданием.
Задача 13.
В результате плановой выездной проверки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области выявлено, что ООО «Автогаз» не переоформило в установленном порядке право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в сроки, установленные п.2, ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Указанные обстоятельства послужили основанием для вынесения постановления о привлечении общества к административной ответственности по статье 7.34 КоАП РФ с назначением наказания в виде штрафа в размере 30 000 руб. ООО «Автогаз» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления, мотивируя тем, что бездействие не являлось административно наказуемым на основании действовавшего в то время законодательства.
Решите дело.
Земельный кодекс Российской Федерации в ст. 20 установил, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В то же время право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Одновременно с этим Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установил обязанность в отношении юридических лиц переоформить данное право на право аренды или приобрести земельный участок в собственность до 1 января 2012 г.
Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" КоАП РФ дополнен ст. 7.34 "Нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность", вступающей в силу с 1 января 2013 г.
В соответствии с п. 1 ст. 4.5 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев (по делу об административном правонарушении, рассматриваемому судьей, - по истечении трех месяцев) с момента совершения правонарушения. Так как п. 2 ст. 6 Федерального закона N 212-ФЗ предусматривает рассмотрение данной категории дел органами, осуществляющими государственный контроль за использованием и охраной земель (т. е. административными органами), установленный двухмесячный срок давности по делам об административных правонарушениях должен истечь в марте 2012 г. В то же время ст. 7.34 КоАП РФ должна вступить в силу 1 января 2013 г., частью 3 ст. 7 ФЗ от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменения в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности".
Из выше изложенного, можно сделать вывод, что ООО «Автогаз» сможет избежать административной ответственности, лишь по той причине, что дела об административных правонарушениях, возбужденные в отношении их, не были рассмотрены в пределах установленного двухмесячного срока. В дальнейшем привлечь к ответственности данных лиц по ст. 7.34 КоАП РФ не представляется возможным, равно как не представляется возможным повторно привлечь к ответственности лиц, на которых уже было наложено наказание, но продолжающих уклоняться от исполнения обязанности по переоформлению права.
В данном случае возможно только привлечение к ответственности по п. 1 ст. 19.5 КоАП РФ "Невыполнение в установленный срок законного предписания органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), об устранении нарушений законодательства", при условии что такое предписание выносилось. При этом предусмотренное по данной статье наказание в виде штрафа, налагаемого на юридических лиц, в размере от 10 до 20 тыс. руб. значительно меньше, чем размер штрафа, предусмотренный ст. 7.34 КоАП РФ, - от 20 до 100 тыс. руб. Каких-либо иных мер воздействия на правонарушителя законодательство не предусматривает.
Задача 14.
Общество "НПП "Агротехнология" с 1992 года владеет на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположено принадлежащее обществу здание водонапорной башни. В сентябре 2013 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка. В ответ обществу было отказано в предоставлении в собственность земельного участка в связи с тем, что п.2, ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено ограничение срока переоформления права постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012. Полагая отказ незаконным, общество "НПП "Агротехнология" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения незаконным, обязании устранить допущенные нарушения путем передачи в собственность общества земельного участка.
Решите дело.
Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 - 24 ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 3 Закона юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года на основании ст. 36 ЗК РФ - Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Исходя из выше изложенного, администрация не законно вынесла отказ в предоставлении в собственность земельного участка, ссылаясь на пропуск даты. Пропуск даты не может рассматриваться, как срок, наступление которого влечет утрату права на переоформление. После 01.07.2012 лица, владеющие правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, по-прежнему вправе требовать переоформления такого права.
При обращении Общества НПП «Агротехнология» в арбитражный суд с заявлением об обжаловании отказа администрацией в предоставлении земельного участка в собственность, заявление арбитражным судом должно быть удовлетворено.