Какие работы УО и ТСЖ могут не выполнять в условиях коронавируса
МАРИЯ АНЕСТРАТЕНКО, ведущий эксперт в сфере ЖКХ
В связи с ограничениями в условиях повышенной готовности возникают вопросы в отношении исполнения обязательств УО по договору управления и ТСЖ, ЖСК по утвержденной смете. Мы проверили, есть ли правовые основания у позиции о том, что УО вправе выполнять только неотложные работы, а все остальные оставить до «лучших времен».
На каком основании УО, ТСЖ, ЖСК работают в условиях эпидемии коронавируса
УО, как непрерывно действующие организации, работают в условиях коронавируса на основании Указов Президента от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239. Данные указы изданы в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. УО, ТСЖ, ЖСК отвечают за надлежащее содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Управляющие МКД организации должны обеспечивать санитарно-эпидемиологического благополучия населения в части:
· соблюдение требований к надежности и безопасности МКД;
· безопасность жизни и здоровья граждан;
· постоянную готовность инженерных коммуникаций и оборудования МКД для предоставления коммунальных услуг.
Организации, осуществляющие жилищно-коммунальное обслуживание населения, отнесены к организациям, выполняющим неотложные работы в условиях чрезвычайных обстоятельств, в иных случаях, ставящих под угрозу жизнь и нормальные жизненные условия населения (письмо Минтруда России от 26.03.2020 № 14–4/10/П-2696).
Управляющая МКД организация обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества МКД вне зависимости от сезона или времени суток (ч. 1.1 ст. 161 ЖК). Неотложные ремонтные работы и аварийно-диспетчерское обслуживание управляющая МКД организация ведет непрерывно и круглосуточно (п. 13 Правил от 15.05.2013 № 416).
К СВЕДЕНИЮ
Непрерывно действующие предприятия — это предприятия, приостановка которых невозможна по производственно-техническим условиям или вследствие необходимости постоянного непрерывного обслуживания населения.
Отменить, отложить или выполнять по графику
Управляющие МКД организации работают, но делают это в условиях ограничений. Тонкость ситуации в том, что для них нет работ, которые можно не выполнять без последствий.
Обязательно выполнять и оказывать все работы и услуги, утвержденные в договоре управления МКД (для жилищных объединений — в смете на год). Фактор «коронавирус» фактически не оказывает влияния на ответственность УО, ТСЖ, ЖСК за невыполнение обязательств и уменьшение перечня работ и услуг, предусмотренных договором.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта. Такие работы надо выполнять независимо от того, упоминаются ли они в договоре и есть ли по ним особое решение общего собрания (постановление Президиума ВАС от 29.09.2010 № 6464/10).
Напомним, что законодатель установил запрет на любое одностороннее изменение договора с потребителем (п. 2 ст. 310 ГК, п. 17 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22).
·!
o 
Нет, не вправе.
Решение об изменении размера платы принимается общим собранием. В условиях коронавируса ОСС проводить не рекомендуется, за исключением электронного голосования. Да и на практике собственники отказываются менять размер платы за дополнительные работы, связанные с их же безопасностью. К примеру, за дезинфекцию мест общего пользования. При этом, сам по себе отказ собственников помещений в МКД пересмотреть ранее установленный общим собранием размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества не может стать основанием для применения УО собственного размера платы (определение Верховного суда от 14.02.2018 № 304-КГ17-22877).
Вместе с тем, в виду сложившихся обстоятельств возможно временно отложить, то есть перенести часть работ. Например, не проводить в мае поквартирный обход в рамках проверки показаний ИПУ, но провести его в июле, когда все закончится. Рассмотрим, что нельзя, а что можно перенести.
Как выделить неотложные работы и услуги
К неотложным работам относят работы, которые требуют незамедлительного исполнения. Такие работы не терпят отлагательств и могут возникнуть непредвиденно. Главный критерий — угроза проживания в МКД.
Неотложные непредвиденные работы определяют на основании:
· осмотров общего имущества (в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 указаны работы и услуги, при выявлении которых УО обязана незамедлительно устранить нарушения или осуществить ремонт);
· предписаний контролирующих и надзорных органов;
· условий договора управления (договором могут быть установлены критерии отнесения работ и услуг к неотложным);
· вновь вступивших требований законодательства и иных случаев.
Помимо перечисленных выше оснований подтвердить неотложность работ и услуг УО, ТСЖ, ЖСК могут актами, заявками, протоколами и другими документами.