ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫРЕАЛИЗАЦИИ ПРАВ
НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Конспект лекций для обучающихся по направлению подготовки 40.04.01 «Юриспруденция»
(квалификация (степень) магистр)
Форма обучения (очная, заочная)
Краснодар
КубГАУ
Автор: Э. А. Гряда
Конспект лекций для обучающихся по направлению подготовки 40.04.01 «Юриспруденция» (квалификация (степень) магистр) по дисциплине «
Правовые проблемы реализации прав на земельные участки» / Э. А. Гряда. – Электронный ресурс, 2016. –34 с.
| © Э. А. Гряда, 2016 |
| © ФГБОУ ВПО «Кубанский государственный аграрный университет», 2016 |
ЛЕКЦИЯ. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ
ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ
Действующее законодательство, определяющее понятие и правовой режим земельного участка как объекта гражданских прав находится в стадии совершенствования. Особенностям правового регулирования рассматриваемых отношений посвящено большое количество научных исследований, имеющих своей целью определение особенностей данного объекта с позиции учета его природных характеристик и значения как объекта недвижимости, в том числе пространственного базиса для размещения зданий, строений, сооружений.
В настоящее время особенностью правового закрепления понятия земельного участка является тот факт, что данный объект назван в статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации[1] в качестве объекта земельных отношений, наряду с понятием земли и части земельного участка.
Понятие земельного участка закреплено в статье 11.1 ЗК РФ, в соответствии с которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Закрепление понятия земельного участка в земельном законодательстве является логичным, поскольку сам ЗК РФ как акт кодификации направлен на регулирование отношений, возникающих по поводу его охраны и использования. Но, в тоже время, очевидно, что понятие земельного участка нуждается в теоретическом обосновании не только с позиции учета его особенностей как природного объекта, но и как объекта гражданских прав. В настоящее время применительно к данному вопросу имеет значение постановка двух основных направлений: разграничение понятий «земельный участок» со смежными понятиями, закрепленными в законодательстве и определение особенностей правового режима земельного участка и расположенных на нем объектов как единой недвижимой вещи.
В качестве одной из основных проблем определения понятия земельного участка как объекта гражданских прав большинство исследователей относит смешение различных по своей сути понятий «земля» и «земельный участок».
Действительно, исходя из содержания целого ряда нормативных актов, в том числе Гражданского кодекса Российской Федерации[2], вышеупомянутого ЗК РФ, а также Федерального закона «Об охране окружающей среды»[3] невозможно сделать однозначный вывод о том, что представляет собой понятие «земля»: почву, территорию, пространство или что-либо иное. На наш взгляд, бесспорной является позиция авторов, указывающих на тот факт, что понятие земли как объекта правоотношений выделяется главным образом в целях ее общей характеристики как объекта государственного и муниципального управления[4].
До сих пор нормы ряда статей ГК РФ, определяющие содержание вещных прав на землю, не соответствуют другим Федеральным законам, в частности Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости»[5], предусматривающему порядок кадастрового учета земельных участков, Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[6], регулирующему особенности государственной регистрации прав именно на земельные участки как индивидуально определенные вещи.
Представляется, что возможность возникновения права на землю, а не на земельные участки, существовавшая в период земельной реформы, является характеристикой не только несовершенства законодательной техники при определении понятийного аппарата, но и фактом, свидетельствующем о переходном периоде развития экономических отношений.
При этом опасение того, что требование об индивидуализации и категоричное определение понятия земельного участка как объекта гражданских прав может существенно затормозить гражданский оборот, привело к законодательному определению правила о том, что незавершенность работ по кадастровому учету вовсе не являлась препятствием для государственной регистрации права.
Однако, до сих пор неясно, почему при разработке и принятии ЗК РФ, в который, в частности, были включены нормы о необходимости кадастрового учета и возникновении прав именно на земельные участки (например, в статью 37 ЗК РФ «Особенности купли-продажи земельных участков», являющуюся ярким примером проявления проблемы соотношения норм земельного и гражданского законодательства), не были внесены соответствующие изменения в текст ГК РФ.
Очевидной является и другая проблема: в самом тексте ЗК РФ понятие «земля» сохранено, и, более того, в определенный период времени им было заменено понятие «земельные участки» применительно к отношениям, возникающим при принятии решения о резервировании данного объекта.
Данное понятие присутствует в наименовании и содержании отдельных нормативных актов, в частности, это следует из теста и наименования Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[7], Постановления Правительства Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд»[8].
Поскольку законодательно данное понятие не определено, в науке не раз была предпринята попытка его теоретического обоснования. В.А. Буров, например, предлагает под термином «земли» понимать всю земную поверхность в границах государства, являющуюся совокупным объектом земельных правоотношений[9].
А.В. Дегтев формулирует следующее понятие: «земля - это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции[10]». Очевидно, что предложенные определения характеризуют данное понятие с точки зрения необходимости обеспечения публично-правового регулирования отношений.
Соглашаясь с данными позициями, представляется возможным сделать вывод о том, что понятие «земля» не должно быть применимо при регулировании тех отношений, которые по своей сути являются гражданско-правовыми. В этой связи, например, само определение понятия «резервирование земель», которое влечет за собой ограничение прав, нельзя признать корректно сформулированным.
В качестве одной из положительных тенденций развития законодательства можно определить попытку формулировки понятия земельного участка, содержащуюся в Концепции развития гражданского законодательства. Так, предполагается определить понятие земельного участка как объекта права собственности как участка поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедшего государственный кадастровый учет[11].
По мнению С.П. Гришаева, определение проекта является более четким и развернутым. Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и, тем самым, объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение, после чего он должен быть зарегистрирован в качестве объекта недвижимости (то есть, произведен кадастровый учет)[12].
В тоже время, предложенное в проекте Гражданского кодекса определение, в юридической литературе было подвергнуто критике. Так, О.И Крассов указывает, что одновременное упоминание о границах участка и его кадастровом учете неубедительно, поскольку границы участка устанавливаются при проведении кадастрового учета[13].
Однако представляется, что на современном этапе развития законодательства такая детализация процесса индивидуализации земельного участка не является излишней.
Установление индивидуализирующих признаков земельного участка, в том числе данных о границах, обусловлено необходимостью обеспечения законных прав и интересов правообладателей данного объекта гражданских прав. Соответствующая индивидуализация данных объектов позволяет не только определить пространственные границы осуществления прав субъектов гражданских правоотношений, но и свидетельствует о полной информированности сторон договора об особенностях его предмета.
Однако данные о границах, содержащиеся в кадастровом паспорте земельного участка, могут быть определены неточно. Такой же вывод можно сделать при анализе содержания понятия «земельный участок», содержащегося в ЗК РФ. Если в ранее действовавшей редакции статьи 6 данного нормативного акта земельным участком признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, то в настоящее время в соответствии со статьей 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Соответственно, теперь границы могут быть не описаны и не удостоверены, если это предусмотрено федеральным законом.
Например, государственная регистрация прав на земельный участок может осуществляться и в случае, если сведения о площади земельного участка являются ориентировочными. В соответствии со статьей 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[14]» государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
По сути, содержание в этой части Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» направлено на реализацию упрощенного порядка оформления прав на земельные участки гражданами.
Таким образом, кадастровый учет земельного участка может быть осуществлен, однако при этом его границы четко не определены. Представляется, что понятие земельного участка как объекта гражданских прав может содержаться в ГК РФ, при этом его содержание должно основываться на необходимости осуществления не только кадастрового учета, но и четкого определения границ и площади. В тоже время остается не ясным, почему предложенное определение сформулировано только в отношении земельного участка как объекта права собственности? Вряд ли его понятие как объекта других гражданских прав должно иметь отличия.
В целом определение понятия земельного участка как части поверхности земли основывается на природных характеристиках данного объекта. В тоже время развитие экономических отношений, усложнение гражданского оборота предопределило законодательное установление нового объекта гражданских прав – искусственного земельного участка.
Таким образом, еще одной важной особенностью в развитии законодательства, определяющего понятие земельного участка, является определение понятия и порядка образования искусственных земельных участков, образуемых на водных объектах, находящихся в собственности публично-правовых образований. 19 июля 2011 года Президентом Российской Федерации подписан Федеральный закон «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[15].
Необходимость создания правовой основы образования искусственных земельных участков обусловлена рядом причин – это и развитие территорий, и привлечение инвестиций. При этом развитие общественных отношений опережало развитие законодательства: нормативный акт о порядке образования данных объектов отсутствовал, а проекты создания, например, искусственных островов, реализовывались.
Новый Федеральный закон основывается на комплексном регулировании отношений, связанных с созданием искусственных земельных участков, и определяет требования к проекту разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, порядок выдачи разрешения на его создание, существенные условия договора о его создании, а также порядок организации и проведения открытого аукциона на право заключить такой договор.
Обеспечивая согласованный подход в регулировании рассматриваемых отношений, указанным Федеральным законом были внесены изменения в большое количество нормативных актов: ЗК РФ, Водный кодекс Российской Федерации[16], Федеральный закон «Об экологической экспертизе»[17], Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[18] и ряд других.
Впервые законодательно введено новое понятие - искусственный земельный участок, который представляет собой сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.
В связи с внесенными изменениями интерес вызывает вопрос о соотношении норм, содержащихся в статьях 102 и 11. 2 ЗК РФ. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 102 ЗК РФ на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков. Представляется, что установление данного правила было обусловлено двумя причинами. Во-первых, природными свойствами объекта, и, соответственно, невозможностью индивидуализации и определения границ земельных участков. Во-вторых, необходимостью реализации правил об ограничении оборотоспособности таких объектов. На основании подпункта 3 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Рассматриваемым Федеральным законом «Об искусственных земельных участках» были внесены изменения в статью 11.2 ЗК РФ, которая дополнена пунктом 1.1, предусматривающим, что земельные участки также образуются при создании искусственных земельных участков. Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с главой 1.1 ЗК РФ.
При анализе данных норм становится очевидным различие в понятиях «образование земельного участка» и «создание искусственного земельного участка». Искусственный земельный участок, по сути, представляет собой сооружение, требующее его ввода в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 6 статьи 12 рассматриваемого Федерального закона со дня выдачи разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию он признается также земельным участком, использование и оборот которого осуществляются в соответствии с данным Федеральным законом, гражданским законодательством и земельным законодательством.
Таким образом, земельные участки образуются не из состава земель водного фонда, а грубо говоря, из искусственных земельных участков, которые могут быть отнесены к землям иных категорий и рассматриваться как индивидуализированные объекты гражданского оборота.
Определению целевого назначения земельного участка, образуемого из искусственного земельного участка, посвящена статья 14 нового Закона. Примечательно, что разрешенное использование земельного участка рассматривается как составляющая часть содержания понятия «целевое назначение». Однако представляется, что ее наименование «Целевое назначение, в том числе разрешенное использование искусственного земельного участка» не вполне соответствует содержанию. По сути, статья определяет порядок и основания перевода земель водного фонда и земель иных категорий в земли категории, указанной в разрешении на создание искусственного земельного участка на водном объекте, а также установления и (или) изменения предусмотренных документацией по планировке территории искусственного земельного участка вида, видов разрешенного использования искусственного земельного участка. В какие конкретно категории может осуществляться перевод (для каких целей образуются земельные участки) и конкретные виды разрешенного использования в статье не определены и в каждом конкретном случае должны устанавливаться в соответствии с действующим законодательством.
Несмотря на положительное значение содержащихся в данной статье норм о порядке определения целевого назначения и вида разрешенного использования земельных участков, наблюдается тенденция рассредоточения норм, регулирующих отношения по переводу земель или земельных участков из одной категории в другую. Такой подход представляется не совсем оправданным, и, на наш взгляд, более целесообразным являлось бы установление особенностей такого перевода или определения категории в Федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[19] по аналогии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором определяются особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отдельных случаях.
Интерес представляет и вопрос об особенностях возникновения права собственности на искусственно созданный земельный участок. Несомненно, искусственно созданный земельный участок относится к объектам недвижимости. В пункте 2 статьи 8.1 ГК РФ указано, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Статьей 13 Федерального закона «Об искусственных земельных участках» определено, что с даты ввода искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию он находится в собственности:
1) Российской Федерации в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств федерального бюджета;
2) субъекта Российской Федерации в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации;
3) муниципального образования в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств местного бюджета;
4) физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя, или юридического лица в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено такими лицами на основании заключенного с ними договора о создании искусственного земельного участка, за исключением случаев, если он создан на основании концессионного соглашения;
5) Российской Федерации в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено в соответствии с решением о создании или расширении морского порта на основании концессионного соглашения.
Таким образом, установлен иной момент возникновения права собственности на искусственные земельные участки - дата их ввода в эксплуатацию. Остается неясным, как данная норма будет согласовываться со статьей 219 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку искусственный земельный участок, несомненно, можно отнести к вновь создаваемому объекту недвижимого имущества, и указанная статья ГК РФ не предусматривает возможность определения законом иного момента возникновения права, в данном случае можно отметить противоречие норм, определяющих момент возникновения права собственности на искусственные земельные участки нормам ГК РФ.
В тоже время указанным Федеральным законом в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены изменения – он дополнен статьей 22.3, предусматривающей особенности государственной регистрации права собственности на искусственно созданный земельный участок. В соответствии с новой статьей право собственности на искусственно созданный земельный участок регистрируется на основании решения о создании искусственного земельного участка и разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию, а также договора о создании искусственного земельного участка в случае, если на искусственно созданный земельный участок возникает право общей долевой собственности.
В чем заключается цель государственной регистрации права в данном случае? Конечно, можно указать, что государственная регистрация в данном случае носит не правообразующий, а правоподтверждающий характер[20]. Однако насколько оправданной является установление такой сложной юридической конструкции по отношению к искусственным земельным участкам, неясно.
В целом принятие и вступление в силу такого нормативного акта, фактически восполняющего пробелы в законодательстве, является положительным моментом, хотя его реализация неизбежно повлечет за собой возникновение новых видов споров, подлежащих разрешению в судебном порядке, в том числе и споров, связанных с отказом в выдаче разрешения на создание искусственного земельного участка.
Очевидно, что понятия «земельный участок» и «искусственный земельный участок» являются различными по своему содержанию и различие это обусловлено, в том числе, особенностями образования данных объектов и их качественными характеристиками. Однако законодатель не определяет отличия в правовом режиме «обычных» земельных участков и земельных участков, образованных из рассматриваемых гидротехнических сооружений. Причем, порядок их образования также одинаков, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с главой 1.1 ЗК РФ.
При исследовании вопроса о понятии земельного участка как объекта гражданских прав, и, в частности, как объекта права собственности, особый интерес представляет проблема соотношения понятий земельного участка и его составных частей, которые могут быть отнесены к самостоятельным объектам недвижимого имущества.
Критериям отнесения вещей к категории недвижимых посвящено немало научных исследований. Актуальность данного вопроса предопределена, с одной стороны, необходимостью четкого определения правового режима недвижимой вещи, включая порядок государственной регистрации права, и, с другой, открытым перечнем объектов недвижимости, определенных в статье 130 ГК РФ.
Проблема в соотношении данных понятий может быть рассмотрена, в частности, на примере определения соотношения понятий «земельный участок» и «автомобильная дорога».
Так, в последнее время в юридической литературе высказывается мнение о наличии в судебной практике двух различных подходов «к определению того, является ли автомобильная дорога объектом недвижимого имущества[21]». О.С. Карпенюк, например, основываясь на анализе судебной практики, указывает на первый подход, который состоит в том, что автомобильная дорога обладает признаками недвижимого имущества и второй, при котором покрытие земельного участка будет выступать в качестве характеристики последнего, но не самостоятельным объектом права собственности. По мнению автора, из представленных двух подходов, наиболее правильным представляется первый. Второй же не учитывает, что автомобильная дорога является производственно-технологическим комплексом[22].
В тоже время представляется, что теоретическое выделение двух подходов к решению данного вопроса вряд ли является оправданным и основывается на смешении понятий «автомобильная дорога» и «асфальтовое (или иное) покрытие земельного участка», которые соотносятся как часть и целое. Так, в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 8 ноября 2007 года «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» автомобильная дорога представляет собой объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог[23].
Таким образом, поскольку на основании закона автомобильная дорога всегда включает в себя земельный участок, сама постановка вопроса о том, является ли она недвижимым имуществом или нет, представляется некорректной. С этих позиций, высказанные суждения не только не являются противоположными, а напротив, взаимодополняющими.
Использование одной и той же терминологии для обозначения совершенно разных вещей или их составных вещей свойственно и для законодателя. Так, в соответствии со статьей 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
В соответствии со статьей 70.1 того же нормативного акта допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов на срок до двадцати лет.
Представляется наглядным несоответствие терминологии, содержащейся в ЗК РФ и вышеупомянутом Федеральном законе. Если земельные участки входят в состав автомобильной дороги, более корректным было бы использование не таких терминов как «строительство», «размещение» самой дороги, а «размещение составных частей», «конструктивных элементов». Все-таки земельные участки для размещения земельных участков предоставляться не могут. Либо необходимо не рассматривать земельный участок в качестве ее составной части и внести соответствующие изменения в Федеральный закон «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
На первый взгляд, такие несущественные тонкости лингвистического анализа применяемых терминов не имеют существенного правового значения. В тоже время, четкое определение правового режима отдельных «элементов» – составных частей автомобильной дороги, является одним из самых спорных вопросов в практике применения законодательства.
1. Земельный участок как элемент автомобильной дороги. Правовой режим таких объектов определяется в зависимости от категории земель, в состав которой входит земельный участок. В соответствии со статьей 6 рассматриваемого Федерального закона автомобильные дороги могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, а также в собственности физических или юридических лиц, поэтому можно также предположить о допустимом многообразии форм собственности на земельные участки в составе такой дороги.
Однако необходимо учитывать, что на основании пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования из состава земель населенных пунктов, занятые автомобильными дорогами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
2. Конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся технологической частью автомобильной дорог, а также защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог. В идеале право собственности на данные объекты принадлежит собственнику земельного участка. Но всегда ли это так? Пункт 3.1. статьи 90 ЗК РФ, например, предусматривает, что земельные участки в границах полос отвода автомобильных дорог могут предоставляться в установленном порядке гражданам и юридическим лицам для размещения объектов дорожного сервиса. Могут ли эти объекты быть отнесены к объектам недвижимости? При наличии определенных статьей 130 ГК РФ признаков, ответ будет утвердительным.
Достаточно сложным представляется решение вопроса о том, возможно ли признание покрытия такой автомобильной дороги недвижимым имуществом. Необходимо отметить, что единообразия в практике применения судами законодательства в данном случае не усматривается. При разрешении подобных споров суды основываются на критериях определения недвижимого имущества, данного в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. При этом используются критерии недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации:
– прочная связь объекта с землей;
– невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
В тоже время, если судом такой объект признается недвижимостью, как правило, вывод обосновывается какими-либо дополнительными критериями отнесения объекта к недвижимому имуществу, не определенными в ГК РФ. Чаще всего таковыми критериями выступают вид разрешенного использования земельного участка, ввод в эксплуатацию объекта и т.д.
Так, например, в одном из Постановлений Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа указывалось, что прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. В материалы дела не представлено доказательств того, что спорная дорога создана как объект недвижимости на земельном участке, отведенном для строительства именно объекта недвижимости, с соблюдением соответствующих градостроительных норм и правил, введена в эксплуатацию в установленном порядке [24].
Интересным с данной точки зрения представляется Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2008 года, в котором Президиум соглашается с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о признании спорного объекта (производственной площадки) недвижимым имуществом в силу его соответствия признакам, предусмотренным статьей 130 ГК РФ.
Как указали суды апелляционной и кассационной инстанций, спорный объект также не является самовольной постройкой в связи с наличием у общества права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком под спорным объектом и соблюдения строительных норм и правил при строительстве спорного объекта[25].
Конечно же, в настоящее время законодательно допустимо возникновение прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости у двух различных субъектов. Однако такая конструкция оправдана при ограничении оборотоспособности земельных участков, да и ее законодательное определение, в основном, было обусловлено историческими процессами развития земельного и гражданского законодательства, в частности господствующей ранее монополией государственной собственности на землю.
Представляется, что данная ситуация не вполне способствует экономической стабильности. Именно поэтому возможность использования земельного участка и расположенного на нем объекта различными субъектами и на различных правах обусловило процесс создания специальных норм, предусматривающих возможность приобретения права собственности на земельные участки собственниками зданий, строений, сооружений.
Допуская возможность определения асфальтового покрытия как самостоятельного объекта недвижимости, фактически создается предпосылка для возникновения вещных прав у, как минимум, двух различных субъектов, которые, однако, самостоятельно не могут использовать свое имущество в полном объеме.
Более обоснованной представляется позиция Н. Щербакова, который указывает на невозможность отнесения асфальтового покрытия ни к движимым, ни к недвижимым вещам, из чего следует, что асфальтовое покрытие вообще не является вещью, не может быть ни самостоятельным объектом права собственности, ни объектом гражданско-правовых сделок. По его мнению, в таком случае асфальтовое покрытие может являться функциональным элементом земельного участка, на котором оно расположено. По существу, асфальтовое покрытие при данном подходе является таким же элементом земельного участка как почвенный покров. Покрытие земельного участка (асфальтовое, бетонное и проч.) будет выступать в качестве характеристики последнего, но несамостоятельного объекта права собственности[26].
Представляется, что автомобильная дорога может быть определена как единая вещь, составными частями которой являются земельный участок и иные конструктивные элементы, которые в тоже время не должным признаваться отдельными вещами (разве что при их физическом отделении).
Д.Е. Потяркин отмечает: «…квалификация объекта в качестве сложной вещи соответственно приводит к тому, что сделка с земельным участком распространяется и на все ее составные части - в данном случае на дорожное покрытие, для чего целесообразно произвести юридическое выделение автомобильной дороги как разновидности сложной вещи[27]». На наш взгляд, такая позиция вполне соответствует концепции единого объекта недвижимости, и, самое главное, упрощает процесс индивидуализации такого объекта и государственной регистрации прав на него.
Федеральным законом от 2 июля 2013 года № 142-ФЗ ГК РФ был дополнен статьей 133.1, определяющей правовой режим единого недвижимого комплекса. В соответствии с данной статьей недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах[28].
Попытки устранить недостатки в законодательно определенном понятии земельного участка при проведении научных исследований предпринимались неоднократно. Причем предлагаемые определения данного понятия, в основном, направлены на конкретизацию