Содержание исследования
Формальный критерий.
Согласно п. 3.18 ГОСТ 6.30-2003, заголовок к тексту включает в себя краткое содержание документа. Заголовок должен быть согласован с наименованием вида документа. Анализ Договора даёт основания говорить, что волеизъявление сторон направлено на заключение договора коммерческого найма жилого помещения (прим.: термин «коммерческого» используется в соответствии с практикой Высшего арбитражного суда РФ). П. 1.5. закрепляет, что жилое помещение находится во владении и пользовании Рудокваса И.О. на основании договора социального найма жилого помещения № 78/05/012-52 от 16 мая 2015 г. Согласно п. 1, 2 ст. 67 ЖК РФ, Рудоквас И.О. (прим.: наниматель по договору социального найма жилого помещения) имеет право сдавать жилое помещение в поднаём. Нормативно-правовое регулирование, подтверждающее право Рудокваса И.О. сдать указанное жилое третьему лицу по договору коммерческого найма жилого помещения, не найдено. Руководствуясь п. 1.1., 1.5. Договора, п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 685 ГК РФ, п. 1 ст. 61, п. 1, 2 ст. 67, п. 1 ст. 76 ЖК РФ, установлено, что заголовок не соответствует содержанию документа.
Согласно п. 1 ст. 76 ЖК РФ, договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен отражать наличие согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем (прим. Рудоквас И.О.) членов его семьи, полученного в письменной форме. Думается, что согласие, полученное в письменной форме, может быть непосредственно включено в договор или оформлено в качестве приложения. Представляется, что согласие - элемент оформления, т.е. реквизит, причём обязательный. Следовательно, нарушена полнота реквизитов.
Согласно п. 1 ст. 76 ЖК РФ, договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен отражать, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы. Думается, что условие о соблюдении нормы может быть непосредственно включено в договор или оформлено в качестве приложения.
Замечание: установив, что перед нами договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, следует обратить внимание на наименование сторон. Наниматель – Рудоквас И.О.; поднаниматель – Собакевич Ф.П.
Проанализируем наименования сторон в предложенных документах. Согласно преамбуле Договора, Рудоквас И.О. является арендодателем. Представляется, что допущена опечатка, об этом свидетельствует употребление термина «наймодатель» в дальнейшем изложении. Согласно п. 10 Договора, наймодателем является Рудоквас О.С., который в п. 2.2.1. указан в качестве представителя Рудокваса И.О. Приложение подтверждает, что наймодателем является Рудоквас О.С. Следует отметить, что паспортные данные Рудокваса И.О., зафиксированные в преамбуле Договора, и паспортные данные Рудокваса О.С., зафиксированные в п. 10 Договора, является идентичными. В свою очередь, паспортные данные Рудокваса О.С., зафиксированные в п. 10 Договора и его же данные, зафиксированные в Приложении, не совпадают. Представляется, что стороной по договору является Рудоквас И.О; в п. 10 содержится юридико-техническая ошибка. В свою очередь, Рудоквас О.С. осуществлял полномочия в качестве представителя, этим объясняется подписания акта приёма-передачи.
Согласно п. 3.5. Организационно-распорядительной документации, адрес пишется в соответствии с действующими Правилами оказания услуг почтовой связи - улица, дом, квартира, город, индекс. Данный реквизит нарушен в п. 1.1., 10 Договора и в п. 1 Приложения. Нарушение заключается не только в неправильном порядке перечисления, а также отсутствие обязательных параметров, в частности, адрес регистрации по месту постоянного проживания наймодателя не содержит указания на субъект РФ.
Согласно п. 3.16 Организационно-распорядительной документации, приложение к документу оформляется путём написания на первом его листе в правом верхнем углу «Приложение N» с указанием наименования документа, его даты. В Приложении данные требования нарушены, поскольку реквизит находится под заголовком (прим.: акт приёма-передачи), а также отсутствует проставленная дата Договора. Представляется, что указание даты используется при наличии нескольких договоров между сторонами. Применительно к нашему кейсу фиксация дата необязательна.
Согласно п. 3.22. ГОСТ 6.30-2003, реквизит «Подпись» должен включать личную подпись и расшифровку подписи (инициалы, фамилия). В Договоре и акте приёма-передачи предусмотрено место только для личной подписи и отсутствует указание на необходимость расшифровки.
Иные реквизиты, предусмотренные ГК РФ и ЖК РФ, не нарушены (E.g. срок, перечень лиц, вселяющихся).
Руководствуясь п. 4.1., 4.2., 4.5., 4.17. Организационно-распорядительной документации, следует обратить внимание на оформление и расположение информации в Договоре и Приложении. Общие замечания:
1. Отсутствует единой выравнивание (E.g.[1] Абз. 1 Приложения – форматирование по левому краю);
2. Непоследовательное использование курсива (E.g. П. 1.1., 1.2. Договора);
3. Отсутствие абзацев (E.g. Преамбула Договора);
4. Непоследовательное выделение заголовков (E.g. Отсутствует выделение полужирным – п. 1 Договора);
5. Двойные, тройные пробелы (E.g. П. 1.1., 1.2. Договора);
6. Непоследовательное использование нижних подчёркиваний (E.g. П. 1.3. Договора);
7. Разрыв предложений (E.g. П. 8.4. Договора);
8. Изменение интервала (E.g. Между п. 7.3. и 7.3.1., между п. 7.4.2. и 7.5. Договора);
9. Излишнее использование фиксации прописных букв (caps lock) (E.g. П. 1.5. Договора);
10. Расположение даты и населенного пункта (E.g. Смотри реквизиты Договора, располагающееся выше преамбулы).
Содержательный критерий.
Соотношение вида договора и реквизитов рассмотрено ранее. Указаны недостающие.
Руководствуясь п. 4.2., 4.5., 4.17. Организационно-распорядительной документации, к договору предъявляются следующие требования:
1. Структурированность;
2. Логичность;
3. Стиль изложения и языковые средства должны соответствовать виду документа, т.е. Договору и Приложению.
Договор и Приложение являются структурированными. В частности, Договор содержит отдельные смысловые блоки (разделы), выделяемые заголовками. Структура выдерживается с помощью использования арабских цифр, показывая соотношение между целым и частью, т.е. переход от общего к частному. Следует отметить, что существуют небольшие нарушения структуры - п. 4 более последовательно расположить за п. 1; п. 9.6. повторяется, т.е. используется дважды и т.д.
Договор и Приложения обладают внутренней логикой, однако алогичность присутствует в указанных документах. Как соотносится п. 1.3. (прим.: наличие телефона) с предметом договора? Думается, что более обоснованным является расположение данной информации в п. 3. Приложения. Почему в первой части п. 1.1. говорится, что передача жилого помещения осуществляется во временное пользование, а во второй – во временное владение и пользование? Как согласуется п. 3.1.7., в котором не указано, что представитель обладает правом беспрепятственного доступа в жилое помещение для проверки соблюдения Договора, с п. 2.2.1? Эти и другие вопросы, возникающие при исследовании документов, не позволяют назвать их полностью логичными.
Стиль изложения соответствует п. 4.17. Организационно-распорядительной документации и нареканий не вызывает.
При анализе полноты и качества использования языковых средств были выявлены следующие ошибки:
1. Юридическое клише (E.g. П. 2, 2.2.1., 3.1.5., 3.2.2., 4.3. Договора);
2. Сокращения (E.g. П. 1.1. Договора, п. 1. Приложения);
3. Управление и согласование (E.g. П. 3.2.2., 4.2., 5.6. Договора);
4. Причастный оборот (E.g. П. 3.1.6., 4.2. Договора);
5. Пропущенное слово (E.g. П. 3.1.6. Договора – законные интересы);
6. Речевая избыточность (E.g. П. 2.1.3., 5.1. Договора);
7. Пунктуационные ошибки (E.g. П. 5.6. Договора);
8. Некорректная терминология (E.g. П. 3.1.3. Договора – законодательство об охране окружающей природной среды).
Договор и Приложение являются юридическими документами, поэтому должны соответствовать нормативным требованиям. Ранее уже отмечалось, что Договор не соответствует некоторым положениям ЖК РФ, поэтому в этой части повторятся не буду.
Согласно п. 3 ст. 76 ЖК РФ и п. 1 ст. 685 ГК РФ, поднаём жилого помещения подразумевает, что поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. П. 1.1. Договора, в котором говорится о передаче жилого помещения во временное владение и пользование, противоречит указанному нормативному регулированию.
Согласно п. 6 ст. 685 ГК РФ, на договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. П. 3.2.2. Договора, в котором говорится о преимущественном праве на заключение договора, противоречит приведённому нормативному регулированию.
Согласно п. 3, 4 ст. 79 ЖК РФ, определяются условия расторжения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. П. 7 Договора, в котором говорится об основании и порядке расторжения договора частично не соответствует приведённому нормативному регулированию. В частности, п. 7.3.2. Договора закрепляет право Наймодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае разрушения или порчи жилого помещения поднанимателем или граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает. В соответствии с п. 4 ст. 79 ЖК РФ расторжение по данному основанию осуществляется в судебном порядке после первоначального предупреждения поднанимателя нанимателем об устранении нарушений.
Вывод:
Договор и Приложения содержат юридико-технические ошибки, указанные документы частично не соответствуют источникам, использованных при исследовании, что обуславливает неполную корреляцию формы и содержания.
При анализе было выявлено нарушение жилищного законодательства Российской Федерации. Какие правовые последствия и риски порождают обнаруженные нарушения?
Согласно ст. 76 ЖК РФ, обязательными предпосылками для заключения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, являются: письменное согласие наймодателя; письменное согласие членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним; после заключения договора общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы. Следовательно, договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является незаключённым.
Руководствуясь главой 60 ГК РФ, посвящённой обязательствам вследствие неосновательного обогащения, каждая сторона обязана возвратить другой стороне неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Дата составления
экспертного заключения: 03 марта 2017 г.
Подпись эксперта/
руководителя экспертного
учреждения (с расшифровкой)_______________________/ Е. Г. Афанасьев
[1] E.g. (exempli gratia) – Например