Приобретение жилья в собственность.

План урока.

1. Понятие «жилищные правоотношения».

2. Жилищное законодательство.

3. Наем жилья в собственность

4. Приобретение жилья в собственность.

5. Приватизация.

 

1. Понятие «жилищные правоотношения».

 

Жилищные правоотношения — урегулированные нормами права отношения по поводу использования жилых по­мещений, а также иные отношения, связанные с эксплуатацией жилого фонда.

 

Жилищные правоотношения являются комплексными. В их состав входят отношения:

■ по использованию, управлению и эксплуатации жилых помещений;

■ обеспечению их сохранности;

■ учету тех, кто нуждается в жилье, и распределению жилой площади и др.

 

Жилищное законодательство.

Жилищное законодательство — совокупность нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, т. е. от­ношения, складывающиеся в процессе удовлетворе­ния потребности граждан в жилье.

Жилищные правоотношения регулируются жилищным за­конодательством. К законам, которые действуют в этой облас­ти, относятся Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон Российской Федера­ции «Об основах федеральной жилищной политики», Закон Российской Федерации «О товариществах собственников жи­лья». Эти правоотношения регулируются также указами Пре­зидента Российской Федерации, постановлениями Прави­тельства Российской Федерации и иными актами, в том чис­ле издаваемыми на уровне субъектов федерации.

Раньше в городах нуждавшихся в жилье граждан стави­ли на учет и со временем (которое порою растягивалось на многие годы) предоставляли комнату или квартиру на условиях найма, т. е. граждане не становились собственни­ками квартир или комнат, а получали их только во владе­ние и пользование. В сельской местности дома, как прави­ло, находились (и находятся сейчас) в частной собствен­ности сельских жителей.

В настоящее время ситуация в этой области в городах изменилась. Если прежде жилище принадлежало государ­ству, местному органу власти или предприятию, на кото­ром работал жилец, то теперь все большее распростране­ние получают отношения частной собственности.

В связи с этим сейчас можно выделить следующие основные формы реализации прав граждан в жилищной сфере:

■ использование жилого помещения на основании договора найма;

■ участие в жилищно-строительных и жилищных коопе­ративах либо в товариществах собственников жилья;

■ приобретение жилья в собственность в силу граж­данско-правовых сделок;

■ использование жилого помещения на основании иных гражданско-правовых договоров (безвозмезд­ное пользование и др.). жилого помещения.

 

Наем жилья в собственность.

 

Как форма решения жилищного вопроса наем жилого помещения пока является основным. По договору найма одна сторона — собственник жилого помещения (наймо-датель) — обязуется предоставить другой стороне (нани­мателю) жилое помещение за плату во владение и пользо­вание для проживания в нем.

Действующее законодательство различает договор соци­ального найма и договор коммерческого найма. Отличие этих договоров в том, что договор социального найма заключается только на муниципальную жилую площадь и регулируется преимущественно нормами жилищного зако­нодательства. Договор коммерческого найма заключается как на муниципальную, так и на жилую площадь, при­надлежащую на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, и регулируется исключительно нор­мами гражданского права.

Договор найма предусматривает использование жилья только для проживания граждан, он совершается в пись­менной форме, сохраняется при смене собственника жи­лого помещения. Наниматель вправе предоставлять жилое помещение временным жильцам на безвозмездной основе и передавать его в пользование за плату поднанимателю (с согласия наймодателя).

Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищ­ной политики», наниматель, или арендатор, жилого помещения в домах государственного, муниципального, об­щественного жилищных фондов имеет право (с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором.

 

Приобретение жилья в собственность.

Следующая форма решения жилищного вопроса — приобретение жилья в собственность. Вспомним, что гражданское законодательство определяет право собствен­ника по своему усмотрению совершать в отношении при­надлежащего ему имущества любые действия, не противо­речащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц.

Основанием для приобретения права собственности на жилые помещения служат:

■ приватизация;

■ договоры купли-продажи, мены, дарения и др.;

■ наследование жилья и др.

Уточним, что все основания возникновения права соб­ственности на жилые помещения являются сделками (до­говорами).

Объектом таких сделок могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изо­лированные жилые комнаты в домах либо квартирах. В сделках участвуют лица, обладающие правоспособностью и дееспособностью, с соблюдением определенных закона­ми условий и порядка.

Договоры купли-продажи жилых помещений, мены и др. заключаются исключительно в письменной форме, т. е. путем составления единого документа, подписываемого сторонами.

Помимо придания договору письменной формы, не­обходима государственная регистрация прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним, с помощью которой признается и подтверждается государством возникнове­ние, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав, который ведется органами юстиции по месту нахождения жилого поме­щения.

Можно выделить следующие стадии совершения сделки:

■ заключение письменного договора, подписываемого сторонами;

■ нотариальное удостоверение сделки (необязательная стадия для большинства сделок с жилыми помеще­ниями);

■ государственная регистрация перехода прав на жи­лое помещение. Сделка считается совершенной, а правовые последствия наступившими с момента го­сударственной регистрации.

 

Самый распространенный договор по поводу жилья — купля-продажа. По договору продажи недвижимого имуще­ства продавец обязуется передать в собственность покупа­теля земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель — при­нять и оплатить это имущество.

Схожей с куплей-продажей является мена жилых поме­щений. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны имущество в обмен на другое.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвоз­мездно передает или обязуется передать вещь в собствен­ность другой стороне (одаряемому). Договор дарения не­движимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации.

 

5. Приватизация жилья.

В последние годы большое распространение получила приватизация жилья. Приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Обязательным услови­ем приватизации жилого помещения является согласие на ее проведение всех проживающих в этом помещении. Граж­данин имеет право на приобретение жилого помещения в собственность бесплатно, в порядке приватизации, только один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками зани­маемого жилого помещения в порядке его приватизации, в исключение из общего правила сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помеще­ния в домах государственного и муниципального жилищ­ного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Особенно важна защита интересов несовершеннолет­них, проживающих в приватизируемой квартире. Члены семьи нанимателя, т. е. его супруг, дети, нетрудоспособ­ные иждивенцы и другие родственники, пользуются все­ми правами наравне с нанимателем, следовательно, несо­вершеннолетние лица также вправе стать участниками общей собственности на занимаемое жилое помещение.

Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данных жилых помещений не запрещена законом. До принятия решения о приватизации проверяется, воз­можна ли приватизация данного жилого помещения и занимает ли гражданин жилое помещение, которое же­лает приватизировать; получено ли согласие на привати­зацию со стороны всех граждан, проживающих в этом жилом помещении.

Наследование жилых помещений, квартир, жилых до­мов, комнат происходит по общим правилам наследова­ния, установленным в Гражданском кодексе Российской Федерации. Непременным условием наследования жилых помещений является нахождение их к моменту смерти наследодателя в его частной собственности.

 

Вопросы для закрепления.

1. Каковы основные формы реализации прав граждан в жилищной сфере?

2. Каким образом жилье приобретается в собственность?

3. Как осуществляется приватизация жилья?

4. Какими правами пользуются несовершеннолетние при приватизации жилья?