См.: Германское право. Ч. III / Исследовательский центр частного права. Германский фонд международного сотрудничества; под ред. Р.И. Каримуллина. М.: Статут, 1999. С. 63 - 71.
Домовладельцы для управления жилищным фондом вправе выбрать одну из трех форм управления общим имуществом:
во-первых, принять решение о создании правления, которое состоит из председателя и двух членов, назначаемых из числа домовладельцев;
во-вторых, самостоятельно управлять общим имуществом;
в-третьих, назначить управляющего на срок до пяти лет.
Из изложенного видно, что объем прав и обязанностей как самих объединений, так и их членов в разных странах неодинаков, но основная цель таких образований едина - эффективная эксплуатация жилых и нежилых помещений, придомовых территорий и прочих объектов, относящихся к жилым и нежилым помещениям в многоквартирных домах.
Глава 13. СДЕЛКИ, НАПРАВЛЕННЫЕ НА ОТЧУЖДЕНИЕ
И ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
§ 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, ГК РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).
Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например наем, аренду, безвозмездное пользование <1>. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещания).
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, ренты, простого товарищества.
Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются граждане и юридические лица.
В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья.
Российская Федерация не имеет возможности распоряжаться принадлежащим ей жильем, так как весь федеральный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий или учреждений. Вместе с тем Российская Федерация может выступать в роли наследника по завещанию или одаряемого по договору дарения.
Организации, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1>. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.
<1> Собрание законодательства РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3431. См. также: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (постатейный) / Отв. ред. Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников. 3-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2006.
Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью, т.е. они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения возраста 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность также приобретается при эмансипации, т.е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего возраста 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.
Для защиты прав и законных интересов граждан, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения, ГК РФ установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают названные лица - члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292).
В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (п. 2 ст. 32 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" <1>). Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, которые дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством (дети в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные судом в дееспособности), не вправе совершать самостоятельно.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 17. Ст. 1755. О данном законодательном акте см.: Комментарий к Федеральному закону "Об опеке и попечительстве" и Федеральному закону "О внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты в связи с принятием Федерального закона "Об опеке и попечительстве" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.
Ограничение дееспособности совершеннолетнего члена семьи производится по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК РФ (злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами). Ограничение дееспособности по указанным основаниям выражается, в частности, в том, что гражданин лишается права совершать сделки по распоряжению имуществом без согласия попечителя <1>.
--------------------------------
<1> См.: Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М.: Инфра - М-Норма, 1996. С. 15 - 17.
Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, требуется соблюдение целого ряда условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).
Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать государственным или муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, государственным или муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждаются правоустанавливающим документом, к примеру договором продажи, договором передачи и др. Для заключения договора обмена социального жилья право пользования подтверждается либо ордером (выданным до 1 марта 2005 г.), либо соответствующим договором, оформленным в письменном виде.
В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.
В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок (для ренты и завещания - нотариальное оформление).
В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация (за исключением обмена между нанимателями, найма жилого помещения и безвозмездного пользования) по месту расположения квартиры. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и, соответственно, приобретения его другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) права <1>. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, лицо, как уже было сказано выше, становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также земельного участка под домом и придомовой территории.
При отступлении от любого из названных условий сделка считается недействительной.
Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 и 176 ГК РФ), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ).
Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. 171 и 172 ГК РФ), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ (ст. 168) устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость; сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.
§ 2. Купля-продажа жилых помещений
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель - принять жилое помещение и уплатить за него определенную соглашением денежную сумму.
До вступления в силу Закона Союза ССР "О собственности в СССР" (т.е. до 1 июля 1990 г.) законодательство содержало массу различных ограничений, сдерживающих нормальный оборот жилых помещений. Предусматривалось заключение договоров купли-продажи только жилых домов и то не более чем один раз в три года. В случае если гражданину и членам его семьи на праве собственности и принадлежали два жилых дома, то один из них необходимо было продать <1>. Думается, что данное и другие ограничения <2>, с одной стороны, сдерживали гражданский оборот, а с другой - подталкивали граждан к заключению мнимых сделок.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Советское гражданское право. Т. 2 / Под ред. О.А. Красавчикова. М.: Высшая школа, 1985. С. 18 - 20 (автор соответствующей главы - В.Ф. Яковлев).
<2> См. § 2 гл. 3 настоящей работы.
В отличие от актов прежнего законодательства ГК РФ ограничивается предусмотрением простой письменной формы заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества не предусматривается. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья.
Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК РФ, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 Кодекса при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.
В целях более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Важно отметить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены;
во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;
в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.
В тех случаях, когда обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.
Достаточно четко ГК РФ урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.
Из ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на жилище передаются права на часть земельного участка, занятую этим жилищем или многоквартирным домом, в котором оно находится, и необходимую для ее использования.
Гражданский кодекс РФ вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, если они согласно ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В ст. 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем, является наличие перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" содержал прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме была придана обратная сила, т.е. она распространялась и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона. Приведем конкретный пример.
Дом, состоящий из двух корпусов, находился на балансе НПО "Машиностроитель". В декабре 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества "Пэком" заключили договор купли-продажи дома.
Проживающие в доме граждане обратились в суд с иском к НПО и Ассоциации о признании договора недействительным. Ленинградский районный народный суд г. Москвы в удовлетворении иска отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменения.
Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.
Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ.
Между тем решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона об основах федеральной жилищной политики и без учета конкретных обстоятельств данного дела.
Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.
Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу.
Постановлением Верховного Совета РФ от 24 декабря 1992 г. "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предусмотрено, что совершенные до принятия данного Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене.
Безусловно, такие договоры должны быть признаны недействительными и после отмены Закона об основах федеральной жилищной политики, поскольку объектами сделок могут быть не многоквартирные дома, а конкретные жилые помещения.
§ 3. Мена и обмен жилых помещений
С точки зрения лингвистической слова "мена" и "обмен" практически не различимы, однако с юридической точки зрения это разные категории. При этом, конечно же, договор мены возник значительно раньше, чем договор обмена, и, вероятно, раньше, чем даже договор купли-продажи.
С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.
Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается соответственно продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае - на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на специфическое имущество - деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется в большинстве своем по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).
Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается лишь общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные либо на трехкомнатную и автомобиль.
Право собственности на меняемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и в г. Екатеринбурге.
Раскрепощение гражданского оборота, в том числе и в жилищной сфере, отодвинуло из первых рядов сделок с жильем договоры обмена жилых помещений: во второй половине 90-х гг. XX в. на первом месте была приватизация, в настоящее время - купля-продажа жилых помещений. Между тем, по нашему глубокому убеждению, обмен не стоит "сбрасывать со счетов". При таком договоре стороны не оперируют деньгами. Следовательно, нет соблазнов потратить их на другие цели, нет возможности их похитить и т.д. и т.п.
Кроме удовлетворения интересов сторон договора обмены жилых помещений имеют большое социальное значение: они (обмены) во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что кроме всего прочего снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.
Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. прошлого столетия. В Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. содержались нормы, регулирующие порядок обмена жилыми помещениями. Такой договор рассматривался как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.
Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с большой долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилых помещений, являлся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Одни авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других; другие полагали, что такое соглашение порождает изменение договора найма жилого помещения - перемену лиц в обязательстве. В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему.
Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и собственниками - с другой, долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований. Многие аналитики, опираясь на действовавшее в тот момент законодательство, указывали на недопустимость таких сделок. Некоторые исследователи высказывались за допущение таких обменов.
Шло постепенное вовлечение жилых помещений в гражданский оборот. В Указе Президента Союза ССР от 19 мая 1990 г. "О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации" кроме всего прочего подчеркивалась необходимость снятия необоснованных ограничений при обмене жилых помещений и разрешения обмена жилищ, принадлежащих на праве собственности гражданам, на жилые помещения государственного, кооперативного и общественного жилищных фондов. Однако в то время в силу отсутствия механизма осуществления такого обмена широкого практического применения данный договор не нашел.
Нельзя не обратить внимание на то, что еще до распада Союза ССР в Узбекистане и Азербайджане данный вопрос был решен достаточно определенно. Так, в Азербайджанской ССР Постановлением Совета Министров от 14 июня 1988 г. N 207 был разрешен обмен жилых помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов, а также в домах жилищно-строительных кооперативов на жилые дома (части дома), принадлежавшие гражданам на праве собственности.
С принятием Законов Союза ССР и РСФСР "О собственности", и в особенности Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", стала очевидной необходимость регулирования осуществления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые помещения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадлежащее на праве собственности. О возможности заключения договоров обмена жилыми помещениями прямо говорили исследователи жилищного права.
Первым актом, принятым во исполнение указанной задачи на территории России, были Правила обмена жилых помещений в Свердловской области, утвержденные решением малого совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10 июня 1992 г. N 133/7 <1>. Многие субъекты Федерации воспроизвели механизм обмена, предложенный названными Правилами.
<1> См.: Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга. Екатеринбург: Уральское юрид. изд-во, 1996. С. 136 - 142. Интересно, что прокуратура Свердловской области оспорила данный документ, дело дошло до Верховного Суда РФ, где заседание проходило за день до публикации Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". О данном споре см.: Правотворчество как форма реализации полномочий субъектов Российской Федерации: Круглый стол // Российский юридический журнал. 1993. N 1. С. 20.
24 декабря 1992 г. Верховный Совет РФ принял Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", где существенно расширялся круг участников данного соглашения. В частности, Законом предусматривалось, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, данный Закон указывал на то, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). То есть была предусмотрена возможность участия собственника в договорах обмена жилых помещений.
При сравнительном анализе данной нормы и действующих до принятия Закона об основах федеральной жилищной политики нормативных актов можно без преувеличения сделать вывод о том, что ст. 20 Закона значительно расширяла возможности граждан по распоряжению занимаемыми жилыми помещениями.
Законом об основах федеральной жилищной политики предоставлялась возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними граждан. На практике совершение подобных сделок нам неизвестно. Представляется, что включение таких субъектов в ст. 20 названного Закона произошло по недоразумению, поскольку в отличие от других лиц, указанных в данной норме, договор коммерческого найма (аренды) является срочным. Кроме того, следует иметь в виду, что гл. 35 ГК РФ "Договор найма жилого помещения" не содержит (и не содержала) указания на возможность совершения обмена нанимателями жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.