Специальность21.02.05 Земельно-имущественные отношения
Обучающегося(-ейся) 3 курса 418 «ЗИО» группы
форма обучения очная
_______________________ Григорьева Софья Сергеевна _______________
(Фамилия, имя, отчество)
Место практики
___________ ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» ____________
(Название организации)
Срок практики с 27 апреля 2020 г. по 23 мая 2020 г.
Тема индивидуального задания: Проведение кадастровых работ при согласовании местоположения границ земельного участка по решению суда
Согласована с работодателем: __________________________________________________________________
Руководитель практики от организации:
____________________ ______________ _______________
(должность) (подпись) (ФИО)
МП
Руководитель практики от техникума:
______________________ ______________ Е.В.Владимирова
(должность) (подпись) (ФИО)
Итоговая оценка по практике _______________ ______________
(подпись)
Краснодар 2020
Министерство образования, науки и молодежной политики
Краснодарского края
государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение
Краснодарского края
«Краснодарский архитектурно-строительный техникум»
(ГБПОУ КК КАСТ)
ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЗАДАНИЕ
НА ПРОИЗВОДСТВЕННУЮ ПРЕДДИПЛОМНУЮ ПРАКТИКУ
Обучающейся 3 курса группы 418 ЗИО
специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения
Григорьевой Софье Сергеевне
(Фамилия, имя, отчество)
Наименование организации ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ»
Срок практики с 27 апреля 2020 г. по 23 мая 2020 г.
Тема индивидуального задания Проведение кадастровых работ при согласовании местоположения границ земельного участка по решению суда
На производственной преддипломной практике необходимо выполнить следующие виды работ:
| Дата (согласно расписания практики) | Кол-во уч.часов | Учебно-производственные задания согласно программы практики | Форма отчетности | Дата сдачи отчетных материалов |
| 27.04.2020 | Выдача индивидуального задания. Ознакомление с Инструкцией по реализации практик с применением электронного (дистанционного) обучения. Прохождение инструктаж по технике безопасности. Ознакомление с программой производственной практики. | Подписанное обучающимся индивидуальное задание. Ведение к отчету. | 22.04.2020 | |
| Осуществление связи с организацией (дистанционно). Прохождение вводного инструктажа по технике безопасности в организации. Знакомство со структурой, видами работ. | Справка о прохождении инструктажа в организации. Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | ||
| Составление земельного баланса муниципального образования г.Краснодар. | Раздел 2 отчета по практике, таблица структура земельного фонда. | |||
| 28.04.2020 | Кадастровая, землеустроительная и иная документация, необходимая для принятия управленческих решений по развитию и эксплуатации территорий г.Краснодара. | Раздел 2 отчета по практике. Сведения ЕГРН. | 22.04.2020 | |
| 29.04.2020 | Разработать предложения по повышению экономической эффективности использования объектов недвижимости в г.Краснодаре. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 30.04.2020 | Генеральный план развития территории муниципального образования г. Краснодар: составление, рассмотрение, согласование и контроль. | Раздел 2 отчета по практике. Схема генерального плана развития территории. | 22.04.2020 | |
| 30.04.2020 | Государственный земельный надзор, муниципальный контроль за использованием и охраной земель в г.Краснодаре. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 02.05.2020 | ||||
| 02.05.2020 | Мониторинг земель как метод управления земельными ресурсами в г.Краснодаре. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 04.05.2020 | ||||
| 04.05.2020 | Осуществить запрос сведений в Росреестре о плановых координатах пунктов исходной геодезической сети. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 06.05.2020 | Применение в практической деятельности геоинформационных систем. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 07.05.2020 | Выполнить поверки и юстировки электронного тахеометра. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 07.05.2020 | Выполнить линейные и угловые измерений для определения координат поворотных точек границы объекта недвижимости. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 08.05.2020 | ||||
| 08.05.2020 | Вычислить площадь объекта недвижимости. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 11.05.2020 | ||||
| 11.05.2020 | Составить схему геодезических построений и чертеж земельного участка. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 11.05.2020 | Выполнить схему расположения земельного участка на КПТ. | Раздел 2 отчета по практике. Схема на КТП. | 22.04.2020 | |
| 12.05.2020 | ||||
| 12.05.2020 | Разработать межевой план, провести процедуру согласования границ земельного участка. | Раздел 3 отчета по практике. Межевой план. | 22.04.2020 | |
| 13.05.2020 | ||||
| 13.05.2020 | Выполнить обследование объекта капитального строительства, составить технический плана здания. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 14.05.2020 | Рассчитать кадастровую стоимости объекта недвижимости. | Раздел 2 отчета по практике. Акт определения кадастровой стоимости. | 22.04.2020 | |
| 15.05.2020 | Провести кадастровый учет объекта недвижимости и государственную регистрацию прав на него. Оформить выписку ЕГРН. | Раздел 2 отчета по практике. Выписка ЕГРН. | 22.04.2020 | |
| 16.05.2020 | Сформировать реестровое дело. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 18.05.2020 | Оформить договор, задания и календарный график проведения оценочных работ. Осуществить сбор достаточной и необходимой информации об объекте оценки и объектах-аналогах. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 19.05.2020 | Рассчитать стоимость объекта оценки на основе применяемых подходов (доходного, затратного и сравнительного) и их методов. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 20.05.2020 | Определить итоговую величину стоимости объекта недвижимости на основе согласования результатов, полученных при использовании различных подходов к оценке недвижимого имущества (доходного, затратного и сравнительного). | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 21.05.2020 | Рассчитать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 22.05.2020 | Провести классификацию зданий и сооружений в соответствии с принятой типологией. | Раздел 2 отчета по практике. | 22.04.2020 | |
| 23.05.2020 | Оформить отчет об оценке в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области. | Раздел 2 отчета по практике. Отчет об оценке. | 23.05.2020 | |
| Оформить отчет по практике, представить отчет на проверку. | Отчет по практике. | 23.05.2020 | ||
| Дифференцированный зачет. | 23.04.2020 |
За время производственной преддипломной практики необходимо выполнить и (или) собрать следующие материалы:
– схему геодезических построений;
– схему расположения земельных участков;
– межевой план;
– чертеж земельных участков и их частей;
– акт согласования местоположения границ земельного участка.
Срок представления отчета на проверку 23 мая 2020 г.
Задание рассмотрено на заседании учебно-методического объединения преподавателей геодезических дисциплин «22» апреля 2020 г. протокол № 15.
Председатель УМО
преподавателей геодезических
дисциплин ______________ О.И. Курочкина
(подпись)
Задание выдал
руководитель практики от техникума
27 апреля 2020 г. ______________ Е.В.Владимирова
(подпись)
Задание принял
к исполнению
27 апреля 2020 г. ______________ С.С.Григорьева
(подпись)
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….
1 Характеристика организации…………………………………………..………
2 Учебно-производственные работы ………….…...………..…………………..
3 Материалы для выпускной квалификационной работы………………..……...
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………..………..
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТЧНИКОВ……………………………….
ПРИЛОЖЕНИЕ А – Дневник……………………………………………………
ПРИЛОЖЕНИЕ Б – Аттестационный лист..…………………………..………..
ПРИЛОЖЕНИЕ В – Характеристика……………………………………………
ПРИЛОЖЕНИЕ Г – Собранные материалы во время практики.......................
ПРИЛОЖЕНИЕ Д – Собранные материалы для выполнения ВКР..................
ВВЕДЕНИЕ
Производственная практика является неотъемлемой частью учебного процесса. Она обеспечивает углубление и закрепление теоретических знаний, получение конкретных практических навыков в работе по специальности, и ознакомление с необходимым информационным и техническим материалом, который впоследствии помогут беспрепятственно совершать определенные виды кадастровых работ.
Производственная практика способствует приобретению умения применять полученные теоретические знания, что способствует становлению специалиста. Прохождение производственной практики включало в себя следующие цели.
Цели производственной преддипломной практики: закрепление знаний, полученных в техникуме, приобретение практических навыков и компетенций, а также опыта самостоятельной профессиональной деятельности в управлении земельно-имущественным комплексом, осуществление кадастровых отношений, картографо-геодезическом сопровождение земельно-имущественных отношений, определение стоимости недвижимого имущества.
Задачи производственной преддипломной практики:
– овладение производственными навыками и передовыми методами труда, приобретения опыта самостоятельной деятельности по основным направлениям специальности;
– выполнение индивидуального задания;
– сбор практического материала с целью его дальнейшего применения для написания выпускной квалификационной работы в соответствии с утвержденной темой.
1 Характеристика организации
Практика проходилась ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ по адресу: л. Гагарина, 135/1, Краснодар, Краснодарский край.
Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (Краевое БТИ), уже более 90 лет, оказывает комплекс услуг, необходимых для управления недвижимостью, юридическим и физическим лицам, а также органам государственной власти.
Краевое БТИ находится в ведении департамента имущественных отношений Краснодарского края.
Структура БТИ:
Директор – Козырев Александр Александрович;
Начальник общего отдела – Зайцева Галина Эдуардовна;
Начальник кадастровой оценки – Лысенко А.А.;
И 4 заместителя директора.
Руководителем практики от организации выступила начальник общего отдела – Зайцева Галина Эдуардовна.
Основными направлениями деятельности Учреждения являются государственная кадастровая оценка, кадастровые работы и техническая инвентаризация, землеустроительная, строительно-техническая и комплексные экспертизы.
Организация кадастровых работ осуществляется в соответствии с установленными стандартами, правилами, нормативными правовыми актами.
Услуги:
- кадастровые работы;
- геодезия и картография;
- техническая инвентаризация;
- экспертизы и технические заключения;
- юридические услуги;
- предоставление сведений.
2 Учебно-производственные работы
Практика мной проходилась с 27.04.2020 по 23.05.2020 в дистанционном формате.
В первый день производственной практики - 27.04.2020, руководитель практики - Владимирова Е.В. провела инструктаж по реализации практики с применением электронного (дистанционного) обучения и инструктаж по технике безопасности, так же ознакомила с программой производственной практики. В этот же день была осуществлена связь с руководителем практики – Зайцевой Г.Э., которая так же провела вводный инструктаж по технике безопасности в организации. В соответствии с планом прохождения практики, я рассчитала земельный баланс муниципального образования г. Краснодар, он представлен в Таблице – 1 [11].
По данным государственного учета земель земельный фонд Краснодарского края по состоянию на 1 января 2020 года составил 7548,5 тыс.га.
Таблица 1 – Структура земельного фонда Краснодарского края
| КАТЕГОРИЯ ЗЕМЕЛЬ | Площадь в тыс. га | ||||
| На 01.01.2019 | % от общей | На 01.01.2020 | % от общей | ||
| Земли с/х назначения | 4706,5 | 62,4 | 4695,3 | 62,3 | -11,2 |
| Земли населенных пунктов | 638,8 | 8,5 | 647,9 | 8,6 | 10,9 |
| Земли промышленности | 147.6 | 1.9 | 147.2 | 1.9 | -0.4 |
| Земли особо охраняемых территорий | 378,7 | 378,7 | 5,0 | ||
| Земли лесного фонда | 1209.8 | 16.0 | 1210.9 | 16.0 | 1.1 |
| Земли водного фонда | 325.1 | 4.3 | 325.1 | 4.3 | |
| Земли запаса | 1.9 | 141.6 | 1.9 | -0.4 | |
| ИТОГО | 7548.5 | 7548.5 |
28.04.2020 Задача было собрать сведения по развитию и эксплуатации территории г. Краснодар. На сайте администрации города Краснодар мной подробно изучено решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 [8].
Рисунок 1 – Карта градостроительного зонирования территории г. Краснодар
29.04.2020 На основании данных собранных на сайте Министерства экономики Краснодарского края озвучен вариант в 3 этапа по повышению экономической эффективности до 2030:
Первый этап: базируется на реализации и расширении тех конкурентных преимуществ, которыми обладает экономика края, с целью повышения эффективности и управляемости экономики, роста качества человеческого капитала и формирования предпосылок значительного роста конкурентоспособности.
Второй этап: базируется на модели роста конкурентоспособности. Будут создаваться институциональные условия и технологические заделы развития.
Третий этап: произойдет рывок в повышении конкурентоспособности экономики, будут созданы условия для достижения глобальной конкурентоспособности Краснодарского края в рамках ряда
ключевых направлений, существенное воздействие на развитие окажет реализация программы молодых талантов-инноваторов, в результате которой произойдет запуск и успешная реализация сотен инновационных проектов[12].
30.04.2020 я рассмотрела основные этапы разработки генерального плана г. Краснодар.
Разрабатывают генеральный план в несколько этапов:
Первым делом исполнитель продумывает всю концепцию планировки территории, включая:
- количество, характер и местоположение зданий и строений;
- инженерные коммуникации;
- тротуары и дороги;
- элементы благоустройства.
Следующий этап – разработка нескольких вариантов реализации концепции в виде схематических планов, из которых в итоге специалист выбирает самый оптимальный для заказчика.
Затем принятый вариант тщательно прорабатывается. Проектировщик готовит рабочую документацию для осуществления изыскательских, геодезических, геологических исследований. На этом этапе разрабатывается рабочий проект генерального плана, в который входят схемы и чертежи, предусмотренные ГОСТом № 21.508-93.
Проект генерального плана подлежит согласованию с уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке и с Высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации вслучаях установленных статьей 25 ГрК РФ [1].
Рисунок 2 - Карта градостроительного зонирования территории г. Краснодар
В этот же день и началось ознакомление с текстом документ о государственном земельном надзоре, муниципальном контроле за использованием и охраной земель в г. Краснодаре. Основной задачей муниципального земельного контроля является:
- принятие мер по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений требований земельного законодательства органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, их руководителями и иными должностными лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами;
- принятие мер по устранению последствий нарушений, выявленных в ходе проведения проверочных мероприятий муниципального земельного контроля;
- создание надлежащих условий для защиты прав и законных интересов граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, государственных, муниципальных и общественных интересов, публичных образований в сфере использования земель;
- ведение систематического наблюдения за исполнением требований земельного законодательства при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами деятельности в сфере использования земель, проведение анализа и прогнозирования исполнения требований земельного законодательства [9].
02.05.2020 и 04.05.2020 я изучила мониторинг земель как метод управления земельными ресурсами в г. Краснодаре и сделала такой вывод:
Для своевременного выявления изменения в состоянии земельных ресурсов Краснодарского края и уменьшения негативного влияния процессов их деградации необходимо создание региональной системы комплексного мониторинга земель. «В условиях Краснодарского края в качестве основных факторов, подлежащих учету при мониторинге и оценки состояния земель, следует рассматривать, оползневые процессы, засухи, опустынивание, засоление» [14].
Так же в этот день был осуществлен запрос сведений в Росреестре о плановых координатах пунктов исходной геодезической сети (см. Приложение Г).
06.05.2020 Применение в практической деятельности геоинформационных систем.
Геоинформационная система (далее - ГИС) — система сбора, хранения, анализа и графической визуализации пространственных данных и связанной с ними информации о необходимых объектах.
ГИС обладает большими возможностями и ее используют во многих отраслях жизни, конкретно с нашей темой ее используют в:
Городское и региональное планирование: оценка потребностей в сетях водоснабжения и канализации, проектирование инженерных сетей, мониторинг состояния инженерных сетей и предотвращение аварийных ситуаций.
Экономическое развитие: ГИС-приложения обеспечивают детальный анализ всех социальных, экономических и топографических особенностей, которые влияют на экономику конкретной области.
Дороги и автомагистрали, транспорт: управление транспортной инфраструктурой и ее развитием, управление парком подвижных средств и логистика, управление движением, оптимизация маршрутов и анализ грузопотоков.
А также образование, избирательные услуги, здравоохранение, геодезия и материально-техническое обеспечение инфраструктуры [20].
07.05.2020 Поверка тахеометра – это совокупность операций, производимых с целью определения производственных характеристик тахеометра и их соответствия паспортным данным.
Большинство поверок этих электронно-оптических приборов в части оптико-механических узлов такие же, как и у оптических теодолитов.
Первая такая поверка тахеометра считается так называемая поверка цилиндрического уровня. Суть ее заключается в том, чтобы воздушный пузырек уровня цилиндрической формы при вращении тахеометра вокруг своей оси всегда бы находился в середине его ампулы. Это означает, что корпус прибора будет находиться в отвесном состоянии или как еще говорят совпадать с отвесной линией. Сам механизм проверки состоит из последовательности операций по выведению цилиндрического уровня в среднее положение подъемными винтами трегера. При этом ампула уровня должна быть расположена первый раз вдоль двух винтов, а вращение ими осуществляется в противоположном направлении друг относительно друга. В следующий раз уровень разворачивается перпендикулярно и устанавливается по третьему винту, вращением которого выставляется окончательное положение цилиндрического уровня. Затем для проверки уровень разворачивается на 180 градусов и при исправном состоянии после разворота его отклонение от среднего положения должно составить не более двух делений. При отклонении на большее количество делений он юстируется. Половина отклонения регулируется подъемными, а другая часть, - исправительными винтами [19].
Угловые геодезические измерения сводятся к измерениям горизонтальных углов между точками наблюдений и вертикальных углов, которые необходимы для вычислений значений таких величин как горизонтальные проложения (длина линии на горизонтальной плоскости).
Линейные геодезические измерения представляют собой непосредственные определения расстояний между теми же точками наблюдений, которые участвовали при угловых измерениях, возможны измерения только длин сторон между точками съемки [19].
08.05.2020 и 11.05.2020. Задача стояла вычислить площадь объекта недвижимости
Определение площади леса Северного аналитическим способом.
По карте масштаба 1:10000 определяем координаты X, Y точек 1, 2, 3,
4, 5, 6, 7, 8 (рис. 3) и записываем их в соответствующие графы (2, 3) таблицы
2.
Затем определяем разность координат Xi-1 – Xi+1 и Yi+1 – Yi-1 между
последующей точкой и предыдущей. Например, для точки 1 разность Yi+1 –
Yi-1 = 986 – 1180 = – 194 м, а Xi-1 – Xi+1 = 128 – 328 = –200 м и записываем полученные данные в соответствующие графы (4, 5).
После этого определяем площадь участка, последовательно умножая Xi
на соответствующую разность (Yi+1 – Yi-1) и Yi на (Xi-1 – Xi+1). Записав полученные данные в графы 6,7 и просуммировав их, получаем площадь
участка в м2. учитывая, что 1 га = 10000 м2, переводим площадь в гектары
округляя до 0,1 га [13].
Рисунок 3 – Северный лес
Таблица 2 –Определение площадей аналитическим способом
| № | X1 | Y1+1 – Y1-1 | X1-1 - X1+1 | X1 (Y1+1 - Y1-1) | X1 (Y1+1 - Y1-1) | Y1(X1-1 - X1+1) |
| -194 | -200 | -355696 | -186800 | |||
| -144 | -218 | -47232 | -214948 | |||
| -190 | -258 | -76280 | -203820 | |||
| -308 | -245168 | |||||
| -124 | -132680 | |||||
| -120 | ||||||
| -506 | ||||||
| S1=248712 м2= 24,9 га | S=248712 м2=24,9 га |
11.05.2020 было выполнено задание по составлению схемы геодезических построений и чертежа земельного участка, эта часть индивидуального задания для выпускной квалификационной работе (см. Раздел 3). Начало подготовки схемы расположения земельного участка на КПТ в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831 [7].
12.05.2020 сделана схема кадастрового плана территории (далее – КПТ), используя форму из Приложения N 5 Приказа Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831. КПТ выполнен на примере кадастрового квартала с кадастровым номером: 23:43:0101003 с общей площадью: 18164 кв.м. (см. Приложение Г «Кадастровый план территории»
 |
Рисунок 4 – Фрагмент из КПТ кадастрового квартала с кадастровым номером: 23:43:0101003
12.05.2020 и 13.05.2020 проводилось согласование местоположение границ земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0206079:4 и разработка межевого плана (см. Приложение Д «Акт согласования местоположения границ земельного участка» и Приложение Д «Межевой план»), задание является частью выданного индивидуального задание, поэтому более подробно будет рассмотрено в Разделе 3.
13.05.2020 на примере здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Фруктовая, д.13, я сделала Акт обследования объекта капитального строительства(см. Приложение Г «Акт обследования зданий, сооружений») и Технический План здания (см. Приложение Г «Технический план здания»). Технический план выполнялся в соответствии со статьей 23 Федерального закона N 218 [3].
14.05.2020 Акт определения кадастровой стоимости (см. рис. 5) выполнился на пример земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0101003:20 в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 [4].
Рисунок 5 – Акт определения кадастровой стоимости земельных участков
15.05.2020 Выписка из ЕГРН (см. Приложение Г «Выписка из ЕГРН») составлялась на основании раннее поданного запроса на предоставление сведений о земельному участке с кадастровым номером: 23:43.0101003:20. Выписка оформлена в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975 [5].
16.05.2020 Сформировано реестровое дело (см. рис. 6) земельного участка земельного участка № 23:43:0101003:20. Дело сформировано в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" [3]. Реестровое дело состоит из: запроса, КПТ, схемы расположения ЗУ, КПТ, Межевой план, Акта определения кадастровой стоимости, Акт обследования зданий, сооружений, Технический плана, Выписка из ЕГРН.
Рисунок 6 – Титульный лист Реестрового делоа № 23:43:0101003:20
18.05.2020 Договор на проведение рыночной оценки был оформлен на примере двухкомнатной квартиры; общей площадью 66 кв.м, расположенная по адресу: Республика Адыгея, р-н Теучежский, хутор Казазово, ул. Гагарина, 10, кв. 1А, срок проведения оценки с 18.05.2020 по 23.05.2020. Договор и календарный график (см. в Приложении Г «Отчет об оценки») выполнен в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [2].
19.05.2020 Расчет стоимости объекта недвижимости проводился в соответствии с требованиями и предлагаемыми подходами ФСО N 1 [6]. Для расчета рыночной стоимости были использованы сравнительный, доходный и затратный подходы.
Сравнительный подход. Для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом было подобраны 4 объекта аналога (см. рисунок 7)
Рисунок 7 – Характеристика объекта оценки и объектов аналогов
Рыночная стоимость составила 1 992 388, 99 рублей (подробнее см. Приложение Г «Отчет об оценки»).
Доходный подход. Базовая формула доходного подхода:
V=NOI/R, (1)
Где NOI – Чистый операционный доход;
R – ставка капитализации;
ЧОД - 99025,45руб.,Ставка капитализации - 12,2%
Теперь используя формулу (1) рассчитаем рыночную стоимость:
V=99025,45/12,2%=811684,016 руб
Рыночная стоимость объекта оценки - 811684,016 тыс.руб
Подробнее смотреть в Приложение Г «Отчет об оценки».
Затратный подход. Формула затратного подхода, используемая для расчета рыночной стоимости:
V = Vзу + [Vпвоспр – И] или V = Vзу + [Vпзамещ – И], (2)
где V – стоимость объекта недвижимости;
Vзу – стоимость земельного участка;
Vпвоспр – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на воспроизводство улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);
И – износ
Коэффицент износа - 62%, стоимость воспроизведения 875630,22 руб.
Пользуясь формулой (2) рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:
V=889 943, 33+875630,22= 1 765 573,55 руб.
Рыночная стоимость объекта оценки - 1 765 573,55тыс. руб.
20.05.2020 Определить итоговую величину стоимость оцениваемого объекта.
Таблица 3 - Итоговое согласование при определении рыночной стоимости объекта оценки
| Наименование подходов | Рыночная стоимость, полученная при применении различных подходов, руб. | Вес по подходу, % | Рыночная стоимость доли, руб. |
| Затратный подход | 1 765 573,55 | 0,33 | 5826 39,272 |
| Сравнительный подход | 1 992 388, 99 | 0,33 | 657 488,367 |
| Доходный подход | 811 684,016 | 0,34 | 275 972.565 |
| Итого рыночная стоимость объекта оценки, определенная по состоянию на дату оценки | 1 516 100.2 |
В результате проведенного анализа округленная рыночная стоимость объекта недвижимости составила - 1 516 000 (один миллион пятьсот шестнадцать) тысяч рублей.
21.05.2020 Расчет сметной стоимости зданий и сооружений производился в соответствии с предложенной методикой расчета Черкалина Е.А. [15].
Условия для расчета смотреть в Приложении Г «Отчет об оценки». Прямые затраты - 1060 тыс.руб., Фонд оплаты труда - 58,3 тыс.руб., Себестоимость труда - 1118,3 тыс.руб.,Сметная прибыль - 34,45 тыс.руб.,Сметная стоимость работ - 1152,75 тыс.руб.
22.05.2020 Классификация зданий и сооружений в соответствии с принятой типологией был про изведен на примере двухкомнатной квартиры; общей площадью 66 кв.м, расположенная по адресу: Республика Адыгея, р-н Теучежский, хутор Казазово, ул. Гагарина, 10, кв. 1А.
По функциональному назначению – гражнданское (жилое); По объемно-планировочным и конструктивным параметрам – типовой проект, здание массового строительства; По конструктивным схемам – бескарскасный (с несущими стенами); Материал основной конструкции – каменный; Размер основных элементов – мелкоразмерный элемент (кирпич); Способ устройства – здание из сборных элементов; По этажности – малоэтажный; По планировочной схеме – секционный; Роль в функциональном процессе – основная; Типология – жилое здание; Группа – квартирный дом; По объемно-планировочной структуре – многоквартирный жилой дом; Назначение – для постоянного проживания [16].
23.05.2020 Оформление отчета об оценки происходило в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"[2].
Оформление отчета по преддипломной практике происходило в рамках выданных методических рекомендаций по выполнению и оформления отчета по производственной преддипломной практике для специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения [17].
3 Материалы для выпускной квалификационной работы
За время производственной преддипломной практики необходимо было выполнить и (или) собрать следующие материалы:
– схему геодезических построений;
– схему расположения земельных участков;
– межевой план;
– чертеж земельных участков и их частей;
– акт согласования местоположения границ земельного участка.
11.05.2020 была собрана схема геодезических построений(рис.8), чертеж земельного участка(рис.9), схема расположения земельных участков (рис.10) представленных ниже.
Коротко о том, что из себя представляют чертежи:
Cхема геодезических построений – отображает границы уточняемого земельного участка, расположение пунктов ОМС, точек съемочного обоснования, направления геодезических построений и направления геодезических построений
Схема расположения земельных участков – включает графическое представления границ уточняемого земельного участка, участков, сведения о границе которых содержится в ЕГРН, границ кадастровго квартала, территориальной зоны, охранных зон инженерных сооружений [18].
Чертеж земельных участков и их частей – визуализирует границы объекта кадастровых работ в масштабе 1:1000, поворотные точки префиксами «н». Использование префиксов обусловлено отсутствием сведений ЕГНР о координатах характерных точек в ЕГРН [18].
Рисунок 7 – Схема геодезических построениий
Рисунок 8 – Чертеж земельных участков и их частей
12.05.2020 и 13.05.2020 было согласованно местоположение границ земельного участка, что выражено Акте согласовании местоположения границ земельного участка (рис.9) с кадастровым номером 23:43:0206079:4.
Рисунок 9 – Акт согласования местоположения границ земельного участка
Так же мной 12.05.2020 и 13.05.2020 был составлен межевой план с целью уточнения местоположения границ земельного участка (см. Приложение Д «Межевой план»).
В ходе практике с 27.04.2020 по 23.05.2020 для выпускной квалификационный работы собраны такие документы для земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206079:4 (см. Приложение Д):
Таблица 4 – Перечень документов, использованных при подготовке к практической части выпускной квалификационной работы.
| № | Наименование документа | Реквизиты документа |
| Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (земельный участок) | №99/2017/381179985, от 26 ноября 2017 г., выдан (составлен) ФГИС ЕГРН | |
| Кадастровый план территории | №23/ИСХ/17-2430484, от 28 ноября 2017 г., выдан (составлен) Филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю | |
| Свидетельство о государственной регистрации права | Серия 23 АД, №7811688, от 24 апреля 2008 г. | |
| Свидетельство о государственной регистрации права | Серия 23 АД, №7811689, от 24 апреля 2008 г. | |
| Ортофотоплан 1:2000 | №23-1-219-187-Б | |
| Решение суда | №2-1045/19(2-13137), от 24 января 2019 г. | |
| Письмо о предоставление пунктов | №11-206/14281, от 28 января 2017 г. |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На производственной преддипломной практики, проходящей с 27.04.2020 по 23.05.2020 я:
- закрепила знания, полученные в техникуме;
- приобрела практические навыки компетенций, а также опыт самостоятельной профессиональной деятельности в управлении земельно-имущественном комплексом;
- осуществила кадастровые отношения, с картографо-геодезическим сопровождением земельно-имущественных отношений; определила стоимость недвижимого имущества
Так же были выполнены поставленные задачи в производственной преддипломной практике:
– овладение производственными навыками и передовыми методами труда, приобретения опыта самостоятельной деятельности по основным направлениям специальности;
– выполнение индивидуального задания;
– сбор практического материала с целью его дальнейшего применения для написания выпускн