1.1. Рынок недвижимости: основные понятия и особенности. Кадастровая оценка, зонирование и налогообложение земель. Принципы ведения ЕГРН.
Рынок недвижимости – совокупность отношений вокруг операций с бъектами недвижимого имущества (купля-продажа, ипотека, сдача объекта в аренду, мена, дарение и т.д.). На рынке есть: покупатели, продавцы, профессиональные участники рынка (риэлторы).
Продавцом является – собственник, который имеет право владеть, распоряжаться и пользоваться.
Покупатель является – частным лицом, муниципальным образованием, государство, юридическое лицо и т.п.
Профессиональный участник рынка – посредник между покупателем и продавцом.
Объектами рынка недвижимости являются: земля, участки, здания, сооружения, незавершенное строительство, помещения и машиноместа (с 1.01.2017 года)
Субъектами рынка недвижимости являются: продавец, покупатель, арендодатель, арендатор, профессиональные участники рынка.
Есть институциональные участники рынка – представляют интересы государства и действуют от его имени.
И не институциональные участники – те, кто действуют на коммерческой основе.
Кадастровая оценка, зонирование, налогообложение земель.
Кадастровая оценка земель проводится массово, не проводится на территории одного-двух участках, а распространяется на район, определенную территорию с целью определения стоимости земли. Рассчитывается из рыночной стоимости.
Этапы проведения кадастровой оценки земель:
1. Подготовительный. Сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации: сведений о городе, климате, определение городской черты в соответствии с генпланом, выявление землепользователей, собственников, арендаторов, классификация земель по правовому режиму, а так же градостроительной ценности территории и т.д. Заключается контракт/договор с тем, кто выдает задание на оценку (государство, муниципальное образование и т.д.). Деньги выделяются из государственных средств в соответствии с 44ФЗ «О госзакупках». Так же важно выявить, кому и на каких правах принадлежит земля.
2. Функциональное зонирование территории. Выделяются следующие территориальные зоны:
2.1.Селитебная зона, в состав которой входит: жилая застройка, объекты культурно-бытового назначения, спортивные сооружения и т.д.
2.2.Промышленная и коммунально-складская зона: для размещения промышленных и коммунальных объектов.
2.3.Сельскохозяйственная зона: для размещения сельхозобъектов, сельхозиспользования: КФХ, ЛПХ, угодья (пастбища, луга и т.д.), садоводства и т.п.
2.4.Транспортная зона: автодороги, ж/д дороги, водный транспорт.
2.5.Рекреационная зона (зона отдыха).
2.6.Прочие зоны.
3. Исчисление стоимостных показателей: доходный, затратный, сравнительный анализ.
4. Ценовое зонирование территорий: в результате произведенной оценки земельных участков выделяются оценочные зоны. Каждой зоне предусматривается повышающий коэффициент. Факторы влияют на повышение стоимости: инфраструктура, транспортная доступность, коммуникации, престижности, историческая ценность и т.д.
5. Оформление результатов кадастровой оценки в отчет. Все этапы формируют в отчет и передают заказчику (администрации, государственные органы, росреестр, МО и т.д.) на рассмотрение.
!!!Пункты ниже – это доп.информация!!! Можно записать как примечание, не являются обязательными 5ю пукнтами!!!
6. Проведение экспертизы этой документации.
7. Опубликование в СМИ с целью оповещения граждан. На данном этапе граждане имеют право высказать свое мнение и попытаться что-то исправить.
8. Администрация утверждает итоговую документацию и вносит данные в ЕГРН.
Материалы оценки вступят в силу 1.01. следующего за проведением оценки года.
135ФЗ «Об оценочной деятельности РФ».
Внесенные в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.
С 01.01.2017 вступил в силу закон от 2015 года 218-ФЗ.
Данный закон регулирует государственный кадастровый учет и государственный реестр права.
Данный закон – основополагающий для владельцев земельного имущества. По данному закону нельзя регистрировать водные суда, морские и т.д., космические суда. ОН СВЯЗАН ТОЛЬКО С ЗЕМЛЕЙ.
До вступления в силу настоящего закона действовал 221-ФЗ о ГКН и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ныне они утратили силу и вступил в силу 218ФЗ.
ЕГРН – систематизированный свод достоверных, систематизированных сведений об учтенных в соответствии с Федеральным Законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях возникновения права на такое имущество и о правообладателях.
Вопросы государственного кадастрового учета (ГКУ) и государственной регистрации прав (ГРП) регулирует федеральный закон от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (но вступил в силу только с 01.01.2017).
Принципы ведения ЕГРН.
Принципы ведения ЕГРН на всей территории РФ осуществляются по единой технологии его ведения: выписки, запросы, заявления, сведения о геодезических обмерах должны иметь одну систему координат. Согласно закону 218-ФЗ, ведение ЕГРН осуществляется на бумажных и электронных носителях. Сведения ЕГРН являются общедоступными и подлежат постоянному хранению, уничтожение или изъятие – не допускается! Оператором федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН является росреестр РФ и его территориальные органы на местах.
1.2. Состав сведений ЕГРН об объекте недвижимости. Порядок предоставления сведений, внесенных в ЕГРН. Основание осуществления кадастрового учета. Информационное взаимодействие при ведении ЕГРН.
v В ЕГРНе есть 3 реестра:
1.Реестр объектов недвижимости (кадастров недвижимости) – в соответствии с законом в данный реестр включаются основные и дополнительные. В основные сведения входят: вид объекта недвижимости (здания, сооружения, земельный участок и т.д.); кадастровый номер и дата его присвоения (78 (код региона):00(МО внутри региона):00,00,000(блок внутри МО, массив, квартал):00(номер участка)); описание местоположения объекта недвижимости (где находится, адрес, с кем соседствует и т.д.); условный кадастровый номер; сведения о прекращении существования объектов; площадь и другие.
!!!Информация из ГКН более не актуальна, обращайте внимание при выполнении работ!!!
Дополнительные сведения: сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; категория земель; вид разрешенного использования (если речь идет о лесах, водных объектах); о здании и назначении здания (жилое/нежилое); адрес объекта недвижимости.
2.Ресстр прав ограничений, обременений.
Сюда включаются: вид вещного права, сведения о лице, за которым зарегистрировано право; сведения о лицах, в пользу которых установлено ограничение права или обременение (например, сервитут); вид зарегистрированного ограничения права или обременения; реквизиты, существенные условия сделки или сделок и другие… Здесь все, что касается права или обременения.
3.Реестр границ (территориальных зон, игорных зон, граница РФ, граница субъектов РФ, муниципальных образований, лесов, лесопарков, границы береговых зон, водных объектов). Вид и номер территориальной зоны, их обозначения (для особых территориальных зон); описание местоположения границ таких зон и территорий (описание земельного участка и установление границ в натуре на местности, границы РФ); наименование органов госвласти или органов местного самоуправления, принявших решение об установлении таких зон и территорий; реквизиты решений органов госвласти и местного самоуправления (это номер и от какого числа принято, может быть «об изменении границы», «особой экономический зоны» и т.п.); и другие…
Если речь идет о субъектах РФ, тогда название будет: «Описание границ субъектов РФ», затем органы госвласти должны утвердить это решение.
Если речь идет о береговой зоне, значит, будет «Описание береговой линии границы водного объекта».
При межевании микрорайона, там так же будут границы микрорайона, а внутри – границы землепользователей.
Сюда же вносятся сведения об утвержденном проекте межевания территорий.
Все реестры ведутся в соответствии с 218-ФЗ ведутся только в электронном виде.
v Реестровые дела.
Представляют собой совокупность документов, на основании которых внесены сведения в ЕГРН и ведутся в электронном виде и на бумажном носителе.
v Кадастровые карты. 218 –ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
1.Публичная кадастровая карта. Общедоступная.
2.Дежурная кадастровая карта. Ведется на несформированных участках, но еще не поставлена на учет.
v Книги учетов документов.
Входящие дела, исходящие дела – номера, присвоенные на обращениях и ответах.
Сведения, содержащиеся в ЕГРН, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав (ОРП) по запросам любых лиц.
Чтобы взять сведения из ЕГРН, необходимо направить запрос.
На основании одного запроса предоставляется один документ. Сведения из ЕГРН предоставляются в виде выписки, которая содержит общедоступные сведения. Формы выписок утверждаются минэкономразвития РФ. Срок предоставления выписки: 3 рабочих дня со дня получения запроса. Если выписка заказывается через МФЦ, добавляется еще 2 рабочих дня (всего 5 дней).
Нотариус, госорганы власти получают запрос бесплатно, незамедлительно.
Граждане могу получить выписку бесплатно только по сведениям о кадастровой стоимости.
Основания осуществления кадастрового учета.
Основанием для постановки на кадастровый учет (ГКУ или ГРП) является заявление. Форма заявления так же утверждена минэкономразвития. К заявлению необходимо приложить основание. Основаниями для осуществления ГКУ и ГРП являются: акты органов государственной или муниципальной власти; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества (купля-продажа и т.п.); акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество; межевой план; технический план; акт обследования.
В соответствии с 218ФЗ можно отдельно поставить на ГКУ объект недвижимости (землю, здание, сооружение), зарегистрировать право на этот объект (отдельно), а так же осуществить ГКУ и ГРП одновременно.
Сроки ГКУ и ГРП:
1. 7 рабочих дней(!!!) с даты приема заявления на осуществление ГРП. Через МФЦ прибавляется 2 рабочих дней.
2. 5 рабочих дней с даты приема заявления на осуществление ГКУ. +2, если через МФЦ.
3. 10 рабочих дней с даты приема заявления на осуществление ГКУ и ГРП одновременно. +2 через МФЦ.
Датой ГРП является дата внесения в ЕГРН записей о соответствующем праве (об ограничении права или обременении).
Датой ГКУ является дата внесения в ЕГРН записи об объекте недвижимости.
Постановка на кадастровый учет бесплатная.
Регистрация права (ГРП) взимается пошлина в соответствии с НК РФ.
Информационное взаимодействие росреестра осуществляется между госорганами, муниципалами, федеральными органами, а так же росреестр взаимодействует с кадастровым инженером в электронной форме через единый портал или сайт росреестра. За использование личного кабинета взимается плата
У каждого кадастрового инженера должен быть личный кабинет на портале росреестра.
ЛК необходим для хранения кадастровой информации (межевой план, технический план, акт обследования), но не более 3х месяцев.