В настоящее время ведется работа по реформированию программы "Жилище" на период 2006-2010 гг. и входящих в ее состав подпрограмм, предполагающая осуществление более эффективного и целенаправленного использования средств федерального бюджета в интересах стимулирования спроса и предложения на рынке жилья, а в конечном счете — решения проблемы обеспечения граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем [35, c.67].
Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28, определено, что деятельность АИЖК будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования и прежде всего снижению риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов.
На сегодняшний день АИЖК уже обеспечивает рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, номинированных в рублях, со сроком до 27 лет и процентной ставкой 15% годовых.
На период до 2010 г. АИЖК должно стать основным проводником государственной политики по становлению и развитию УСР ИЖК и ее ключевым институциональным элементом.
Стратегическое предназначение АИЖК в развитии ипотеки в стране при опоре на поддержку государства должно состоять, прежде всего, в осуществлении рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, а также в разработке и внедрении основных стандартов на различных уровнях и в различных сегментах ипотечного рынка, создании его инфраструктуры и стимулировании его роста. В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране, апробированные практическим опытом работы функции АИЖК по рефинансированию будут осуществляться и другими участниками ипотечного рынка (банками, региональными ипотечными агентствами, другими операторами вторичного рынка).
Роль государства в данном процессе на период становления в России рынка долгосрочных финансовых инструментов и прежде всего рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг состоит в формировании УСР ИЖК через ее оператора — АИЖК. При этом государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы, роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы.
Государственная поддержка становления и развития УСР ИЖК через АИЖК как уполномоченного Правительством РФ оператора УСР ИЖК — необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечного жилищного кредитования.
При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует, поэтому и требуется вмешательство государства.
Одним из существенных ограничений развития ипотечного жилищного кредитования является отсутствие у большинства региональных банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам. Практика показывает, что как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов направлена на решение этой проблемы.
Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного кредитования. Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.
Ипотечное кредитование носит рисковый характер, и одной из важнейших проблем стала проблема учета различных рисков.
При предоставлении долгосрочных ипотечных кредитов возникают различные риски нескольких видов. Становящийся российский жилищный рынок пытается адаптироваться к условиям высокой инфляции, к не очень благоприятной законодательной среде. Разворачивается поиск специфических путей снижения различных видов рисков долгосрочного жилищного кредитования.
Прежде всего, необходимо сказать о кредитном риске. Он выражается в том, что кредитор в случае неспособности заемщика вернуть кредит несет потери, связанные с тем, что сумма, вырученная от продажи объекта недвижимости, меньше, чем невыплаченная часть долга (включая проценты, все затраты по взысканию и реализации заложенного имущества). Кредитный риск, сопряженный с вероятностью Потерь из-за не возврата кредита, существенно увеличивается вследствие сложности процедур взыскания и реализации заложенного имущества.
Реализация заложенного имущества происходит двумя предусмотренными ст. 56—61 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Федеральный закон №102-ФЗ), способами: проведение публичных торгов и аукциона, а также во внесудебном порядке, по соглашению сторон. Статьи 51, 55 Федерального закона № 102-ФЗ и ст. 349 (ч. 2 п. 1) ГК РФ предусматривают возможность реализации заложенного имущества без обращения в суд. Такая внесудебная реализация разрешается в том случае, если после наступления неисполнения обязательств должником залогодатель и залогодержатель заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога и это соглашение нотариально удостоверено.
Данное соглашение, заключенное до возникновения оснований или обращения взыскания на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает права на обращение взыскания на предмет залога без обращения в суд.
Статья 349 (ч. 1 п. 1) ГК РФ и ст. 51 Федерального закона № 102 ФЗ утверждают основным способом обращения взыскания на предмет ипотеки — по решению суда. Суд устанавливает факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного имущества. Статья 61 Федерального закона № 102-ФЗ гласит что сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования. Следовательно, из суммы удерживаются сначала судебные издержки, вызванные обращением взыскания на предмет ипотеки, расходы по его реализации, государственная пошлина, арбитражные сборы и прочее, а затем уже она подлежит распределению, здесь и наступает кредитный риск, связанный с тем, что сумма взыскания окажется меньше, чем невыплаченная часть долга по кредиту [37, c. 25].
До сегодняшнего дня оставалась нерешенной проблема, связанная с выселением заемщика из квартиры при невыполнении им своих обязательств. Сейчас в Федеральном законе № 102-ФЗ появилась компромиссная ст. 78, предусматривающая, что при обращении взыскания и смене собственника квартиры (дома) проживающие в нем не могут быть выселены, если это их единственное жилье. Однако выселение возможно, если договор был заключен на условии "живу здесь, пока плачу" или если кредит был взят непосредственно на приобретение именно этого дома (квартиры). Сейчас банки активно работают с муниципалитетами, чтобы создать некий социальный жилой фонд, куда можно было бы пересели несостоятельных должников (это жилье более низкого качества). Однако остается нерешенным вопрос о финансировании создания переселенческого фонда на том основании, на котором несостоятельный заемщик будет занимать в данном фонде жилую площадь, и многое другое.
При ипотечном кредитовании возникают также проблемы психологического характера. Человеку, берущему кредит на длительный срок необходимо понять, что он не закабаляет себя, пользуясь ипотечным кредитом, а расширяет свои возможности. Здесь еще раз подчеркивается необходимость государственной поддержки.
Следующий риск, который необходимо охарактеризовать, так называемый риск процентной ставки. Он возникает тогда, когда динамика изменения процентной ставки по выданным кредитам не совпадает с динамикой их пересмотра по обязательствам. Риск резко усиливается в условиях высокой и прогрессирующей инфляции. Этот риск тем выше, чем больше разрыв между сроком ипотечных кредитов (хотя бы на один год) с фиксированной процентной ставкой в сегодняшней России - дело крайне затруднительное. Это либо слишком рискованно для банка, либо, если риск полностью учтен в процентной ставке, кредит становится практически недоступным для заемщика. В данной ситуации банки, предоставляющие жилищные кредиты, должны добиваться уменьшения рассматриваемого вида риска путем использования новых видов инструментов.
Получившая широкое распространение до сегодняшнего времени, индексация платежа по займу в зависимости от изменения курса рубля к доллару сегодня не актуальна.
В целях снижения отрицательного воздействия инфляции для России учеными Р. Страйком и М. Равиц из Института экономики города (США) был разработан механизм, так называемый инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП). Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, другая — сделать кредит доступным для заемщика. Первая, более высокая (так называемая контрактная), процентная ставка определяет тот размер платежа, который сделал бы кредитование рентабельным для банка, эту ставку клиент должен был бы выплатить банку. Величина данной ставки рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (к нему приплюсовывается фиксированная банковская надбавка). В действительности регулируемые платежи по кредиту заемщик делает по другой, более низкой ставке, называемой платежной. Разница между контрактной и платёжной ставками равномерно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа Заемщика пересчитывается каждые 3 месяца (с учетом возросшей суммы задолженности) так, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В итоге платежи по полной (контрактной) процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению доходов (хотя бы и номинально, например, в результате инфляции) [34, c. 29].
Резюмируя все изложенное, можно с уверенностью утверждать, что внедрение в практику различных схем ипотечного кредитования оказывает благоприятное воздействие и на макроэкономическую ситуацию в стране.
Государственная поддержка должна быть, без нее не обойтись и в условиях рынка она должна реализовываться в предоставлении определенных льгот участникам ипотечного кредитования (рисунок 3.1).
Рисунок 3. 1 - Льготы государственной поддержки для банков
Было бы также крайне желательно предусмотреть на государственном уровне возможности предоставления ипотечным банкам целевых льготных кредитов на обеспечение финансовой базы долгосрочного льготного ипотечного кредитования при должном контроле над расходами этих средств.
Для повышения потребительского спроса населения необходимо предоставление льгот заемщикам или их определенным категориям (социально необеспеченным). Возможно несколько вариантов централизованного субсидирования заемщиков. Основной способ — погашение части первоначального взноса, что облегчит доступ к ипотечным кредитам менее обеспеченным слоям населения.
Другой способ (более привлекательный) — погашение части долга заемщика в течение определенного (или всего) срока кредитования. Такая сумма вычисляется и закладывается в соответствующие статьи бюджета. Создавая систему ипотечного кредитования с учетом различных вариантов централизованного субсидирования, правительство сможет на качественно новом уровне решить острую социальную проблему обеспечения населения жильем.
Еще одной важной проблемой остается необходимость пересмотра принципов налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налога, госпошлин и иных сборов при оформлении сделок с недвижимостью. Важным направлением преодоления финансовых трудностей, связанных с получением ипотечных кредитов, является формирование структур, объединяющих экономические интересы ряда организаций, так или иначе задействованных в ипотечном процессе: банки, ипотечные компании, инвестиционные компании и предприятия, страховые, юридические, риелторские, оценочные компании и т.д.
Требуется создать объединенное содружество этих организаций как единое целое, как единый комплекс для решения вопросов, связанных с ипотечным кредитованием.
Для ускорения развития ипотечного кредитования необходимо учесть различные экономические и социальные факторы. Это не только те, у кого высокий уровень инфляции в России, но и особенности функционирования финансовой системы, банковская деятельность, рынок недвижимого имущества, размер и структура доходов населения, традиции, противоречивые реалии экономики России, а также наряду с дореволюционным и советским опытом ипотечного кредитования следует учитывать и опыт зарубежных стран в этой области, что даст возможность более полно и всесторонне изучить все проблемы ипотечного кредитования и принимать наиболее оптимальные решения для их преодоления.