Описание объектов-аналогов в рамках применения доходного подхода
(Первый этаж)
Описание объектов-аналогов в рамках применения доходного подхода
(Второй этаж)
| № п/п | Сравниваемые параметры | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
| Описание объекта | Коммерческое помещение | Офисное помещение | Офисное помещение | Коммерческое помещение | Офисное помещение | Офисное помещение | |
| Местоположение (адрес) объекта | г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1, корп. 1 | г. Архангельск,Урицкого ул, д. 1 | г. Архангельск, Розы Люксембург ул, д. 5к | г. Архангельск, Поморская ул, д. 41/1 | г. Архангельск, Воскресенская ул, д. 8 | г. Архангельск,Поморская ул, д. 22 | |
| Площадь общая | 305,8 | ||||||
| Время (продажи/ предложения) | Май 2016г. | Май 2016г. | Май 2016г. | Май 2016г. | Май 2016г. | Май 2016г. | |
| Вид права на объект | Собственность | Аренда | Аренда | Аренда | Аренда | Аренда | |
| Привлекательность местоположения | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая | |
| Транспортная доступность | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая | |
| Уровень отделки | Хороший | Хороший | Хороший | Хороший | Хороший | Хороший | |
| Коммунальные платежи | Оплачиваются дополнительно в соответствии с показанием прибора учета | Оплачиваются дополнительно в соответствии с показанием прибора учета | Оплачиваются дополнительно в соответствии с показанием прибора учета | Оплачиваются дополнительно в соответствии с показанием прибора учета | Оплачиваются дополнительно в соответствии с показанием прибора учета | Оплачиваются дополнительно в соответствии с показанием прибора учета | |
| Стоимость | 160 200 | 172 320 | 199 500 | 169 200 | 183 480 | ||
| Источник информации | https://dom.29.ru | https://dom.29.ru | https://dom.29.ru | https://dom.29.ru | https://dom.29.ru | ||
| Цена предложения,за 1 кв.м, руб. | |||||||
| Средневзвешенная арендная ставка с учетом ком.платежей, руб/за 1 кв.м |
|
|
Описание объектов-аналогов в рамках применения доходного подхода
(Подвал)
| № п/п | Сравниваемые параметры | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
| Описание объекта | Коммерческое помещение | Офисное помещение | Офисное помещение | Коммерческое помещение | Офисное помещение | Офисное помещение | |
| Местоположение (адрес) объекта | г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1, корп. 1 | г. Архангельск, Урицкого ул | г. Архангельск, Володарского ул, д. 17 | г. Архангельск, Ломоносова пр-кт, д. 53 | г. Архангельск, ул.Поморская, д.45 | г. Архангельск, Советских Космонавтов пр-кт, д. 52 | |
| Площадь общая | 277,5 | 314,8 | |||||
| Этаж расположения | Подвал | Первый | Первый | Первый | Первый | Первый | |
| Время (продажи/ предложения) | Май 2016г. | Май 2016г. | Май 2016г. | Май 2016г. | Май 2016г. | Май 2016г. | |
| Вид права на объект | Собственность | Аренда | Аренда | Аренда | Аренда | Аренда | |
| Привлекательность местоположения | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая | |
| Транспортная доступность | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая | |
| Уровень отделки | Хороший | Хороший | Хороший | Хороший | Хороший | Хороший | |
| Коммунальные платежи | Оплачиваются дополнительно в соответствии с показанием прибора учета | Оплачиваются дополнительно в соответствии с показанием прибора учета | Оплачиваются дополнительно в соответствии с показанием прибора учета | Оплачиваются дополнительно в соответствии с показанием прибора учета | Оплачиваются дополнительно в соответствии с показанием прибора учета | Оплачиваются дополнительно в соответствии с показанием прибора учета | |
| Стоимость | 301 600 | 166 530 | 200 000 | 220 360 | 160 000 | ||
| Источник информации | https://dom.29.ru | https://dom.29.ru | https://dom.29.ru | https://dom.29.ru | https://dom.29.ru | ||
| Цена предложения,за 1 кв.м, руб. | |||||||
| Средневзвешенная арендная ставка с учетом ком.платежей, руб/за 1 кв.м |
|
|
Расчет средневзвешенной арендной ставки с учетом ком.платежей, руб/за 1 кв.м объекта оценки в рамках доходного подхода.
(Подвал)
| № п/п | Сравниваемые параметры | Единица измерения | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
| Стоимость за 1 м2 с учетом НДС | Руб. | |||||||
| Поправка на условия продажи (спрос и предложение) | Доля | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Стоимость 1 м2 с учетом поправки | Руб. | |||||||
| Поправка на дату предложения | Доля | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Стоимость 1 м2 с учетом поправки | Руб. | |||||||
| Поправка на местоположение | Доля | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Стоимость 1 м2 с учетом поправки | Руб. | |||||||
| Поправка на наличие отопления | Доля | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Стоимость 1 м2 с учетом поправки | Руб. | |||||||
| Поправка на расположение относительно красных линий | Доля | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Стоимость 1 м2 с учетом поправки | Руб. | |||||||
| Поправка на состояние | Доля | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Стоимость 1 м2 с учетом поправки | Руб. | |||||||
| Поправка на площадь | Доля | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Стоимость 1 м2 с учетом поправки | Руб. | |||||||
| Поправка на этаж расположения | Доля | 0,71 | 0,71 | 0,71 | 0,71 | 0,71 | ||
| Стоимость 1 м2 с учетом поправки | Руб. | 461,5 | 452,2 | |||||
| Количество внесенных корректировок | ||||||||
| Весовые доли (коэффициенты доверительной вероятности) | - | - | - | - | - | |||
| Средневзвешенная арендная ставка с учетом ком.платежей, руб/за 1 кв.м | Руб. |
|
|
Таким образом, арендная ставка на:
0эт.- 438 руб./за 1кв.м
1эт.- 617руб./за 1кв.м
2эт.- 596руб./за 1кв.м
Определим средневзвешенную ставку арендной платы объекта оценки:
(438+617+596)/3= 550 (руб.)
- Определение потенциально валового дохода:
ПВД=Аст*S
Аст - рассчитанная средняя рыночная стоимость годовой арендной ставки;
S – площадь объекта оценки.
Аст=550*12=6 600 (руб.)
ПВД= 6 600*1 448,2=9 558 120 (руб.)
- Определение действительного валового дохода:
ДВД=ПВД-Недогрузка
Коэффициент недогрузки составляет 10% (Согласно данных справочника Приволжского центра финансового консалтинга и оценки «Текущие прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» 2014г. Л.А.Лейфер, стр.19)
ДВД=9 558 120 -(9 558 120 *0,09)=8 697 889 (руб.)
- Определение чистого операционного дохода:
ЧОД=ДВД-ОР(ЭР)
Доля операционных расходов составляет 17% (Согласно данных справочника Приволжского центра финансового консалтинга и оценки «Текущие прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» 2014г. Л.А.Лейфер, стр.37)
ЧОД= 8 697 889 -(8 697 889*0,19)=7 045 290 (руб.)
- Расчет коэффициента капитализации:
Рассчитаем Кк методом сравнения продаж. Метод сравнения продаж – объекты-аналоги должны быть совпадать с оцениваемым объектом по своему функциональному назначению, условием финансирования и условием рынка, местоположением и ожидаемому изменению стоимости.
Кк=ЧОД/Цпродаж.
Определение коэффициента капитализации.
| № п/п | Местоположение объекта | Наименование объекта | Площадь | Месячная арендная плата руб/кв.м | Месячный валовый доход, руб. | Годовой ЧОД объекта, руб | Стоимость объекта, руб | Коэффицент капитализации | |
| г. Архангельск, Ломоносова пр-кт, д. 53 | Коммерческое помещение | 200 000 | 2 400 000 | 14 700 000 | 0,16 | ||||
| г. Архангельск, Розы Люксембург ул, д. 5к | Офисное помещение | 172 320 | 2 067 840 | 12 700 000 | 0,16 | ||||
| г. Архангельск, Урицкого ул | Офисное помещение | 301 600 | 3 619 200 | 28 200 000 | 0,13 | ||||
| г. Архангельск, Поморская ул, д. 22 | Офисное помещение | 305,8 | 183 480 | 2 201 760 | 16 500 000 | 0,13 | |||
| г. Архангельск, Советских Космонавтов пр-кт, д. 52 | Офисное помещение | 159 887 | 1 918 644 | 11 750 000 | 0,16 | ||||
| г. Архангельск, Воскресенская ул, д. 8 | Офисное помещение | 169 200 | 2 030 400 | 14 435 000 | 0,14 | ||||
| г. Архангельск, Урицкого ул, д. 1 | Офисное помещение | 160 200 | 1 922 400 | 12 770 000 | 0,15 | ||||
| г. Архангельск, ул.Поморская, д.45 | Офисное помещение | 314,8 | 220 360 | 2 644 320 | 17 490 000 | 0,15 | |||
Определим средний коэффициент капитализации:
(0,16+0,16+0,13+0,13+0,16+0,14+0,15+0,15)/8=0,1475
Таким образом, Кк=0,1475
- Определим стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода
Ст-ть(ОН)=ЧОД/Кк
Ст-ть(ОН)= 7 045 290 /0,1475 = 47 764 678
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ. Вывод итоговой рыночной стоимости.
| Анализ использованных подходов, их преимущества и недостатки в оценке рассматриваемого объекта недвижимости | Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости. Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования. Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода. Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. Для определения удельного веса для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы: · Цель оценки и предположительное использование ее результатов. · Определяемый вид стоимости. · Вид прав собственности. · Количество и качество данных, использованных в расчетах. · Уровень контроля рассматриваемой доли собственности. · Уровень ликвидности оцениваемой недвижимости. Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств. Согласование результатов оценки - это определение окончательной стоимости объекта оценки путем математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весовая доля. Целью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Метод «согласования по критериям». Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия, выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта. Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов: 1. строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше); 2. определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов; 3. по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах; 4. расчетные веса подходов округляются с точностью до десятых |
При обобщении результатов традиционно используется средняя арифметическая взвешенная величина.
Веса подходам возможно присвоить экспертно. Как правило, сравнительный подход считается наиболее объективным, а затратный подход наименее объективным.
Затратный подход заключен в расчете новой стоимости объектов оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного метода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам на воспроизводство объекта оценки и на устранение дефектов эксплуатации. Но официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, мы не располагаем. Также недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Поэтому затратный подход в данном случае имеет рейтинг надежности в определении итоговой стоимости объектов оценки, равный 10%.
Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке, поскольку предполагает использование информации по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью выделить и количественно оценить. Использование метода сравнения продаж допустимо, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация. По мнению Оценщика, в данном случае сравнительный подход имеет рейтинг надежности в определении итоговой стоимости объектов оценки, равный 45%.
Доходный подход заключается в прогнозировании дохода и риска, связанного с получением этого дохода.При этом подходе принимаются во внимание ожидания относительно будущих доходов. Доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта.К недостаткам доходного подхода можно отнести то, что в основе подхода лежит прогнозирование, а не фактическая информация, подход дает довольно надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования денежных потоков, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу, в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным. По мнению Оценщика, в данном случае доходный подход имеет рейтинг надежности в определении итоговой стоимости объектов оценки, равный 45%.
Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими подходами на соответствующие весовые коэффициенты.
| Подход | Значение стоимости, рублей | Удельный вес подхода | Вклад в стоимость подхода | |
| Доходный подход | 47 764 678 | 0,45 | 21 494 105,1 | |
| Сравнительный подход | 57 582 908 | 0,45 | 25 912 308,6 | |
| Затратный подход | 44 891 712,06 | 0,1 | 4 489 171,206 | |
| Итого рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб без учета НДС | 51 895 584,906 | |||
| Итого рыночная стоимость без учета НДС, с учетом округления, руб | 51 900 000 |
В результате произведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет, без учета НДС: