Ипотека – это залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений и др.) и иного имущества, приравненного зак-ми актами к недвижимым вещам.
В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеч-му ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполн-я должником этого обяз-ва получить удовл-е из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущ-но перед др.кредиторами лица, кот. принадлежит это имущество (залогодателя), за исключ. случаев, предусм-х зак-ми актами. Ипотека может возникать из договора (ипотека в силу договора) или на основании зак-го акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в зак-ном акте предусм-но, какое имущество и для обеспеч-я какого обяз-ва признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу зак-ва).
Особенности: ипотечный кредит – это ссуда под строго определенный залог, предоставляется на длит-й срок, 10−30 лет, кот. растягивает погашение кредита во времени, уменьшая размер ежемесячных выплат
Ипотекой м/б обеспечены обяз-ва по кред. договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам. Предмет ипотеки – недвиж. имущество и др, приравненное зак-ми актами к недвижимым вещам, в т. ч. кот. поступит залогодателю в будущем и кот. на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с зак-вом.
Участки недр, водные объекты, леса не могут быть предметом ипотеки. Имущество, являющееся предметом ипотеки, не передается залогодержателю. Право передавать в ипотеку имущество, находящееся в частной собственности, принадлежит его собственнику (залогодателю). Кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, является залогодержателем по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение этого обязательства. Имущество, находящееся в совместной собственности, может быть передано в ипотеку при наличии письменного согласия на это всех собственников. Участник долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.
Оформление ипотечного кредита. Договор об ипотеке должен быть заключен в письм. форме, в нем должны быть указаны: имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и описание, стоимость, размер и срок исполнения обяз-ва; право, на основ. кот. имущество принадлежит залогодателю; порядок определения стоимости имущества в будущем. В договоре об ипотеке должно быть указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если она составляется). В мировой практике могут использоваться также векселя.
Закладная – именная ц/б, удостоверяющая след. права: право владельца закладной на получение исполнения по обяз-ву, обеспеченному ипотекой, без представления других доказ-в существования этого обяз-ва; права залогодержателя по ипотеке, обеспечивающей исполнение обяз-ва, может быть составлена в документарной или бездокументарной форме.
Закладная должна содержать: слово «закладная» в названии; № закладной; имя, личный или др. идентифик-й номер залогодателя и залогодержателя; название договора, обеспеченного ипотекой; имя и указание места жительства/пребывания должника; размер обяз-ва,, размер %; срок исполнения обяз-ва; стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки; право, на основании кот. имущество принадлежит залогодателю; указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено либо не обременено никакими из подлежащих гос. регистрации правами третьих лиц; подпись залогодателя; сведения о дате и месте гос. регистрации договора об ипотеке; сведения о дате гос. регистрации закладной; сведения о дате передачи документарной закладной залогодержателю или в центральный депозитарий ценных бумаг в РБ для централизованного хранения и обеспечения учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя бездокументарной закладной.
Проблемы развития ипотечного кредитования в РБ: в соответствии с законом об ипотеке используется одноуровневая система ипотечного кредитования: выдача кредитов и привлечение инвестиций на фин. рынке осущ-ся одним и тем же лицом, в качестве которого выступает банк (НКФО); отсутствует механизм привлечения в ипотечную систему долгосрочных ресурсов за счет выпуска ценных ипотечных бумаг (с 2016г. появилась возможность выпуска банками жилищных облигаций); в РБ в наст. вр. происходит удешевление кредитных ресурсов, поэтому начинает развиваться и ипотека; ипотечные облигации выпускаются на короткий срок (от 1 до 5 лет); доходность ипотечных облигаций низка (примерно = ставке реф.); эмиссия ц/б существенно ниже жилищной кредитной зад-сти; высокая стоимость жилья по отношению к ур. доходов населения РБ (стоимость 1 м.кв. жилья превышает в 4 раза ср. з/п за 1 месяц); высокие % по жилищным кредитам (в США ср. ставка на 30 лет колеблется от 2,8 до 4,3% в год. РФ – 13,1% в год, ЕС – 4,5%). отсутствует подменный фонд жилья; отсутствует вторичный рынок закладных; банки ориентированы только на работу с системой поручительства третьих лиц.