По вопросу земель общего пользования СНТ «Лесное» (именуемых далее -- ЗОП)
Ситуация, сложившаяся в настоящее время
1. При проведении заочного голосования членов СНТ «Лесное», проведенного в 2009г. (Протокол заочного голосования от 01.01.2001г.) по пятому вопросу повестки дня было принято следующее решение: «Предоставление в собственность зелёных зон в соответствии с Федеральным законом о дачной амнистии №93-ф от 30.06.06 г.».
2. Данное решение противоречит действующему законодательству и не может быть реализовано.
3. «Дачная амнистия» касается только граждан -- членов СНТ.
Её содержание -- упрощённая процедура оформления документов для гос. регистрации земельного участка садовода и дома и получение «Свидетельства о государственной регистрации права» на садовый дом и садовый земельный участок.
При этом проведение межевания не обязательно.
4. «Дачная амнистия» не предусматривает какие-либо изменения в части ЗОП.
5. Для «предоставления в собственность зеленых зон», т. е. для оформления приватизации и регистрации выделенной части ЗОП как общего имущества членов СНТ необходимо РЕШЕНИЕ, принятое письменно поимённо единогласно ВСЕМИ членами СНТ согласно списку.
6. Возможен другой вариант – передача права собственности садоводов на ЗОП садоводству как юридическому лицу. В этом случае решение принимает общее собрание членов СНТ (собрание уполномоченных) простым большинством голосов, т. е. решение в неблагоприятном случае может быть принято всего лишь 6,25% + 1 голос от ОБЩЕГО списка членов СНТ.
7.В случае, если собственником ЗОП является СНТ как Юрлицо, для недобросовестного Председателя правления появляется возможность подобрать лояльных уполномоченных членов СНТ и провести любое решение относительно ЗОП (разделить между некоторыми членами СНТ, продать на сторону любому частному лицу и даже продать другому Юрлицу).
8. Самый неприятный случай -- когда даже при добросовестном Председателе при появлении долгов у СНТ как Юрлица по суду ЗОП могут быть переданы другому Юрлицу как компенсация за долги. В этом случае другое Юрлицо получает право распоряжаться землёй под дорогами. Одновременно оно получает право взимать плату с других за пользование этими дорогами – так называемый СЕРВИТУТ. При этом размер платы ничем не ограничен.
9. ЗОП – это прежде всего подъездные дороги к участкам (земля под дорогами). Отказавшись от права собственности на ЗОП, садоводы лишаются права безвозмездного пользования дорогами.
10. Вопрос приватизации ЗОП автоматически поделил всех членов СНТ на две группы:
- первая группа членов СНТ, участки которых граничат с ЗОП.
- вторая группа членов СНТ, участки которых не граничат с ЗОП.
Если будет принято решение о разделе ЗОП, соответствующее закону, то вторая группа членов СНТ теряет право собственности на ЗОП без каких-либо компенсаций. Первая же группа приобретает право на «прирезанные» к ним участки из ЗОП, но также теряет право на остальную часть ЗОП (дороги и пр.). Вопрос компенсации даже не рассматривается. При этом и ТЕ и ДРУГИЕ будут страдать в случае наложения на дороги СЕРВИТУТА.
11. Есть группа членов СНТ, участки которых расположены вдоль границ СНТ. Между границами таких участков и границей СНТ по ген. плану в основном расстояние три метра (около 60 кв. метров ЗОП).
Уважаемые члены СНТ–владельцы пограничных участков! Подумайте, стоит ли лишиться навсегда права безвозмездного пользования общими дорогами СНТ и другой инфраструктурой, расположенной на ЗОП, ради возможности присоединения к своим участкам 60 кв. м.ЗОП!!!
За разъяснениями по поднятым здесь вопросам мы обратились к юристу. Его комментарии приведены ниже.
ПРАВА НА ЗЕМЛИ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ в СНТ
(комментарии юриста)
В настоящее время правила пользования и распоряжения землями общего пользования (далее -- ЗОП) садоводческих некоммерческих товариществ (далее -- СНТ) установлены совокупностью федеральных законов России:
01. Федеральный закон РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединенияхграждан» №66-ФЗ от 01.01.2001г. («Закон об СНТ »)
02. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ)
03. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.2001г. («Закон о госрегистрации »)
04. Федеральный закон РФ «Земельный кодекс РФ» от 01.01.2001г. («Земельный кодекс »)
05. Федеральный закон РФ «О государственном кадастре недвижимости» 24 июля 2007 года N 221-ФЗ («Закон о кадастре »)
06. Федеральный закон РФ №93-ФЗ от 01.01.2001г. (это комплекс законов, именуемый в народе «Закон о дачной амнистии »)
Как стало известно, некая инициативная группа садоводов СНТ «Лесное» готовит почву для передачи части ЗОП в собственность отдельных членов СНТ.
Что в связи с эти важно понимать ВСЕМ САДОВОДАМ?
Ответы – в нижеследующих комментариях, основанных на положениях перечисленных выше федеральных законов.
1. Какие существуют виды прав на ЗОП
1.1. ЗОП могут находиться в режиме:
а) права общей совместной (до 1998г. – называлась коллективной совместной) собственности членов СНТ.
б) или права собственности СНТ как юридического лица (Юрлицо),
1.2. В случае а) решение о передаче ЗОП кому-нибудь должно быть принято письменно поименно единогласно ВСЕМИ членами СНТ (п.2. ст. 253 ГК РФ). А, например, решение об образовании земельных участков из ЗОП осуществляется по соглашению между всеми садоводами об образовании земельного участка (п. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса).
В случае б) все решения о судьбе ЗОП принимает Общее собрание членов СНТ (а по уставу СНТ «Лесное» -- Общее собрание уполномоченных) простым большинством голосов. Т. е. в случае, если это – Собрание уполномоченных, то решение в «минимально допустимом случае» могут принять всего 5,0% + один голос от общего списка садоводов!!!
1.3. У СНТ «Лесное» сейчас имеется Свидетельство о праве совместной (коллективной) собственности садоводов на ЗОП, выданное в 1995г. (Свидетельство № 000, выданное Постановлением главы администрации Выборгского района от 01.01.2001г.). Оно действует и в настоящее время.
1.4. В силу этого любые решения о распоряжении ЗОП, в том числе о разделе их на новые (мелкие) с последующей «прирезкой» их кому-нибудь, будут законны только в том случае, если будут приняты письменно поименно единогласно ВСЕМИ членами СНТ согласно списку!
2. Надо ли переоформлять существующее право на ЗОП
2.1 Закон не обязывает садоводов переоформлять ранее полученное Свидетельство.
Но при желании (мотивы непонятны!!) садоводы могут изменить правовой режим ЗОП: передать ЗОП из совместной собственности садоводов в собственность СНТ как Юрлица.
2.2. Какие от этого могут быть выгоды? Единственная -- что механизм принятия решений о судьбе ЗОП становится очень простым (см. выше п. 1.2.).
2.3. Какие опасности таит перевод права собственности на ЗОП к СНТ? Вот они.
2.3.1. Общее собрание уполномоченных по очень простой процедуре может принять решение с какой-нибудь расплывчатой формулировкой типа: «произвести оптимизацию пользования и распоряжения ЗОП с целью получения дополнительных финансовых средств».
2.3.2. В промежутках между Общими собраниями на основании этого решения Правление примет решение, напр., о передаче ЗОП в аренду какой-нибудь организации на непонятных условиях, а задним числом отчитается перед очередным Общим собранием (опять же уполномоченных!). Это будет выполнение «оптимизации пользования ЗОП ».
2.3.3. А могут принять решение и о продаже части ЗОП кому-нибудь на таких же непонятных условиях (как это сейчас пытаются проделать с ЛЭП). Это будет выполнение «оптимизации распоряжения ЗОП ».
Т. е., принимая решение о переоформлении земель общего пользования из совместной собственности садоводов в собственность юридического лица, каждый садовод отказывается от своей «доли» в общем имуществе Товарищества и передает ее в собственность СНТ навсегда!
3. Надо ли проводить кадастровые работы с ЗОП
3.1. Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса и п.5. ст.37 Закона о кадастре, кадастровые работы – это составление кадастрового паспорта земельного участка с проведением межевания (т. е. согласования границ земельного участка с собственниками всех смежных участков).
Т. е. для СНТ «Лесное» это очень дорогостоящие работы (из-за размера и сложности границ ЗОП, а также «непростых» внешних соседей – федерального лесничества и пр.).
3.2. Согласно Закону о госрегистрации, если с земельным участком совершает сделки Юрлицо, перед сделкой необходимо провести кадастровые работы.
Передача ЗОП из совместной собственности садоводов в собственность СНТ как Юрлица – это сделка, требующая госрегистрации, и следовательно, обязательного проведения кадастровых работ с ЗОП.
3.3. Если же ЗОП в собственность СНТ не переводится, проводить кадастровые работы не требуется, за исключением случая, когда у садоводов возникло желание (необъяснимое!) просто заменить Свидетельство старого образца на Свидетельство нового образца.
4. Опасности перехода права на ЗОП к СНТ (в деталях)
4.1. Если всё же решение Общего собрания (Собрания уполномоченных) о передаче ЗОП в собственность СНТ как юрлица принято, то дальше для недобросовестного Председателя правления открывается следующая схема неправомерных действий «в свою пользу» вопреки пользе СНТ:
4.2. Председатель организует вынесение Решения Правления (в худшем случае – фальсифицирует, пример – в конце данного материала!), на основании которого и не дожидаясь соответствующего Решения Общего собрания (Собрания уполномоченных) совершает от имени СНТ сделку (в соответствии с подпунктом 4) пункта 2 ст. 23 Закона об СНТ), в результате которой отчуждает кому-нибудь кусок из состава ЗОП.
4.3. Сделка по п.4.2. проходит госрегистрацию.
4.4. Приобретатель земельного участка по п. п.4.2,4.3. становится «добросовестным приобретателем » и суд в случае спора вероятнее всего призна’ет (сохранит) его право на землю, а СНТ, следовательно, навсегда лишится этого проданного куска.
4.5. Если же (еще одна ситуация) по сделкам, совершенным Председателем от имени СНТ, у СНТ появятся долги, СНТ будет отвечать по ним всем своим имуществом (абзац третий ст.7 Закона об СНТ), в том числе взыскание может быть обращено и на ЗОП, которые теперь уже будут собственностью СНТ как Юрлица, а не совместной собственностью садоводов.
5. КРАТКИЕ ВЫВОДЫ
5.1. Передавая ЗОП из совместной (коллективной) собственности в собственность СНТ как юридического лица, каждый садовод отказывается от своей «доли» в общем имуществе Товарищества и практически передает возможность распоряжаться этими землями Правлению и Председателю.
При этом появляется возможность даже вообще лишиться права общей собственности на часть ЗОП, а возможно и на все ЗОП. Пример: СНТ «Заря» во Всеволожском районе лишилось права на часть ЗОП по сфальсифицированным Председателем протоколам Общего собрания и Правления.
5.2. При сохранении же совместной собственности садоводов на ЗОП Распоряжение этими землями осуществляется по согласию всех членов СНТ.
5.3. По действующему законодательству члены Товарищества вправе не осуществлять никакого переоформления существующих земель.
5.4. Если же будет принято решение переоформить существующее Свидетельство о праве совместной (коллективной) собственности на ЗОП с любой из двух целей:
а) сохранение существующего права совместной собственности членов СНТ но с заменой существующего «старого» Свидетельства от 1995 года на Свидетельство новой формы, установленной действующим законодательством, чего закон сейчас не требует;
б) перевод права совместной собственности членов СНТ на право собственности СНТ как Юрлица,
то это в обоих случаях потребует проведения кадастровых работ, стоящих немалых денег.