Внесение итоговых корректировок, применение скидок и премий к стоимости, полученной в рамках применения использованных в оценке подходов к оценке недвижимости
Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.
Правило 2. Если объект сравнения хуже объекта оценки, корректировки будут положительными, если объект сравнения лучше объекта оценки — отрицательными.
Основные методы внесения корректировок:
1) метод общей суммы — все корректировки отражают отличия объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;
2) метод мультипликативных процентных отклонений — выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100% (корректировочные коэффициенты < 1), положительные — больше 100 % (коэффициенты >1);
3) смешанный метод — используются корректировки и аддитивные в виде денежных сумм, и мультипликативные — в виде процентов.
Как правило, сначала вносятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования и совершения сделки, дата продажи или оценки стоимости. Затем производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: месторасположение, физические характеристики, характер использования. Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректировки к предыдущему результату.
Оценка рыночной стоимости долей участия, акций и паев (бизнеса)
В рамках доходного подхода оценщик определяет стоимость объекта оценки на основе ожидаемых будущих денежных потоков или иных показателей деятельности юридического лица, учитывая следующие положения.
При применении доходного подхода оценщик вправе:
а) выбрать способ определения стоимости объекта оценки:
· через прогнозируемые денежные потоки или иные показатели деятельности, ожидающиеся в расчёте на вложения собственников или
· через прогнозируемые денежные потоки или иные показатели деятельности в расчёте на вложения всего множества инвесторов, связанных на дату проведения оценки с юридическим лицом, как через права собственности, так и через права требования по займам, и получить стоимость прав собственности путём вычитания из полученной стоимости организации величины займов юридического лица на дату проведения оценки;
б) выбрать метод (модель) оценки, однозначно связывающий стоимость объекта оценки и величины будущих денежных потоков или иных прогнозных показателей деятельности юридического лица; при этом используемый вид денежного потока или иной показатель деятельности юридического лица должен быть обоснован на предмет связи со стоимостью объекта оценки;
в) выбрать длину периода, на которую будет построен прогноз денежных потоков или иных показателей деятельности (периода прогнозирования), и на которую возможно обеспечить достоверность прогнозных показателей, с учётом того, что длина периода прогнозирования зависит от момента достижения юридическим лицом стабилизации результатов деятельности и возможности построения достоверного прогноза показателей деятельности юридического лица; под стабилизацией результатов понимается достижение устойчивых долгосрочных темпов изменения прогнозируемого денежного потока или иного показателя деятельности юридического лица;
13.2. При определении стоимости объекта оценки с использованием методов доходного подхода оценщик должен действовать в соответствии с методологией оценки, в том числе:
а) проанализировать ретроспективную информацию о деятельности организации в течение репрезентативного периода, рассмотреть макроэкономические и отраслевые тенденции и провести прогнозирование денежных потоков или иных показателей деятельности юридического лица, задействованных в расчёте согласно выбранному методу оценки;
б) определить ставку дисконтирования, соответствующую выбранному типу денежного потока или иному показателю деятельности юридического лица;
в случае конечности периода прогнозирования – учесть стоимость, создаваемую в результате деятельности юридического лица по окончании периода прогнозирования;
в) провести расчет стоимости 100% уставного (складочного) капитала или паевого фонда юридического лица или доли в нём с учётом наличия на балансе юридического лица активов, не влияющих на будущие денежные потоки или иные показатели, выбранные в рамках применения доходного подхода, и рыночной стоимости соответствующих активов;
г) провести расчёт стоимости объекта оценки.
В рамках сравнительного подхода оценщик определяет стоимость акций, долей в уставном (складочном) капитале и паёв на основе сопоставления характеристик деятельности и финансовых показателей юридических лиц, ведущих сопоставимый (аналогичный) с оцениваемым юридическим лицом бизнес (организаций – аналогов) и соответствующих характеристик и показателей оцениваемой организации.
Бизнесом, сопоставимым (аналогичным) с бизнесом оцениваемого юридического лица, следует считать сходный по основным экономическим характеристикам, относящийся к той же отрасли, что и бизнес оцениваемого юридического лица бизнес.
В качестве единиц сравнения при оценке стоимости акций, долей в уставном (складочном) капитале и паёв используются мультипликаторы, каждый из которых представляет собой отношение стоимости 100% уставного (складочного) капитала или паевого фонда или стоимости организации к показателю, характеризующему бизнес юридического лица.
а). При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости акций, долей в уставном (складочном) капитале и паёв оценщик вправе для расчёта мультипликаторов использовать информацию о рыночных ценах акций организаций – аналогов, открыто торгующихся на фондовых биржах и во внебиржевых системах торговли, о ценах сделок купли-продажи с пакетами акций, долями в уставном (складочном) капитале и паями организаций – аналогов, а также о рыночной стоимости объектов аналогов, определённой в отчётах об оценке.
Оценщик должен провести анализ возможности использования данных о ценах акций на фондовом рынке с учетом параметров, характеризующих финансовые рынки (объем сделок, ликвидность и др.);
б). При определении стоимости организации с использованием сравнительного подхода оценщик должен произвести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в частности:
· рассмотреть положение организации в отрасли и составить список организаций–аналогов; в случае неиспользования организаций – аналогов, информация о деятельности и стоимости акций, долей или паёв которых существует, оценщик должен обосновать отказ от использования соответствующих организаций – аналогов;
· выбрать мультипликаторы, которые будут использованы для расчёта стоимости объекта оценки; в случае отказа от какого-либо мультипликатора, использование которого принято в оценочной практике при оценке организаций данной отрасли, оценщик должен обосновать соответствующий отказ;
· рассчитать значения мультипликаторов, выбрать элементы сравнения и провести корректировки значений мультипликаторов, которые будут использоваться в расчёте стоимости объекта оценки;
· при использовании более одного мультипликатора и более одной организации–аналога провести усреднение согласно одной из схем применения сравнительного подхода; обосновать выбранные веса;
· определить итоговую величину стоимости в рамках сравнительного подхода.
в). При выборе ценовых мультипликаторов оценщик должен учитывать:
· качественные и количественные характеристики объекта оценки и сопоставимых (аналогичных) организаций;
· актуальность рыночных данных;
· соответствие выбранных мультипликаторов целям оценки и отраслевым особенностям объекта оценки;
· сопоставимость условий функционирования оцениваемого бизнеса и аналогичных организаций.
г). В отчете должно содержаться описание выбранного оценщиком метода, позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода/методов объекту оценки, определяемому виду стоимости и цели оценки.
В рамках затратного подхода оценщик рассматривает стоимость организации с учетом затрат на замещение активов и обязательств оцениваемого бизнеса.
При определении стоимости организации затратным подходом оценщик вправе:
· определить стоимость организации на основании рыночной или иной стоимости активов и обязательств (метод стоимости чистых активов);
· определить стоимость организации как чистую выручку, получаемую после ликвидации активов организации с учетом погашения имеющейся задолженности и затрат, связанных с продажей имущества и прекращением бизнеса (метод ликвидационной стоимости).