Системы ипотечного жилищного кредитования в Германии.
Ипотечные системы Германии представлены многочисленными и разнообразными институтами, которые различаются между собой не только правовым формам и выполняемым функциям, но и по своему экономическому назначению. Они подразделяются на:
1. Частные, основным экономическим принципом которых является получение прибыли (максимизация прибыли)(ипотечные частные банки, частные сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства).
2. Кооперативные, выдвигающие на первый план удовлетворение потребностей своих пайщиков и оказание необходимой помощи (общество взаимного кредита или строительные общества).
3. Общественные, нацеленные на выполнение определенных общественных задач (публично правовые ипотечно-кредитные учреждения).
Система сбережения на жилищное строительство.
Система сбережений представлена сетью специализированных банков, деятельность которых регулируется специальным законодательством в области сбережений на жилищное строительство. В целом контракт по строительным сбережениям включает в себя 3 фазы:
1. Фазу сбережения
2. Фазу распределения
3. Фазу кредитов
Фаза сбережения начинается в момент, когда вкладчик заключает контракт с строительный сберегательной кассой на определенную фиксированную сумму и обязуется ежемесячно вносить установленные в контракте суммы на свой счет. Процентная ставка фиксируется на весь срок контракта.
Фаза распределения наступает, кода условия контракта оказываются выполненными при соблюдении этих условий заемщик имеет право на получение ссуды дополнения к накопленной суммы вклада.
Фаза кредита. Общая сумма ипотечного кредита как правило составляет 80-90% стоимости приобретения жилья, причем 50-60% это то что накопил вкладчик и то что является залогом для получения кредита в ипотечном банке, а так же ипотечным государственном. Погашение кредита осуществляется в течении срока установленного в контракте как правило от 15-20 лет по фиксированной процентной ставке.
Немецкие ипотечные банки.
Деятельность немецких ипотечных банков регулируется специальным законом об ипотечных банков, вступивших в силу в 1900 году. С 1900 года в германии не было не единого случая банкротства ипотечного банка. Владельцы закладных листов получали проценты даже во время первой и второй мировых войн.
Основные операции ипотечных банков:
1. Кредитование под залог недвижимого имущества с оформлением ипотеки на это имущество и последующего рефинансирования путем выпуска ипотечных закладных листов, причем выдаваемые кредиты или закладные остаются на балансе банка.
2. Кредитование государственных структур (публично-правовые организации и институты), которые рефинансируются через государственные закладные листы (публичные).
3. Выдача кредитов полностью гарантируемый государством или государственными структурами.
Привилегия выпуска накладных листов обеспечивает дешевое рефинансирование ипотечных операций. Узкая специализация кредитной деятельности и осуществления только нескольких видов кредитования позволяет повысить производительность труда и значительно сократить персонал банка, поэтому расходы на персонал и материальные затраты в ипотечном банке меньше чем в других кредитных учреждениях. Надежность ипотечного банка зависит не только от качества отдельных операций, для обеспечения своей платежеспособности ипотечный банк обязан соблюдать принцип соответствии кредитных требований и обязательств по закладным листам. Цель достигается следующим методом:
1. Общий объем эмиссии закладных листов по номиналу и доходности должен быть не больше объема выданных ипотечных кредитов
2. Величина процентных ставок по активам и пассивам должна соотноситься таким образом, чтобы обеспечить рентабельность работы банка.
3. Сроки кредитных требований и обязательств по закладным листам не должны допускать как разрывы при финансировании, так и появление не размещенных средств.
Система ипотечное жилищного кредитования США.
Современный рынок жилищных ипотечных кредитов населения США один из наиболее мобильных и эффективных рынков финансовых услуг. На этом рынке совершаются следующие сделки:
1. Предоставление обслуживания ипотечных кредитов
2. Страхование недвижимости и кредитных рисков при ипотечном кредитовании
3. Выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, необходимых для рефинансирования кредиторов.
В США действует двух уровневая система ипотечного кредитования:
1. Является первичный рынок ипотечных кредитов, на котором происходит предоставление банками или другими кредитными институтами, кредитов заемщикам для приобретения жилья.
2. Представлен специализированными институтами вторичного рынка ипотечных кредитов.
В качестве первичных кредиторов выступают следующие финансово-кредитные институты:
1. Финансово-сберегательные организации. Они формируют свои ссуды из вкладов граждан. До кризиса сберегательные учреждения предоставляли более 40% ипотечные займы и являлись первые по величине поставщиком кредитов на вторичный рынок. Таким образом основным источником кредитования жилья в США являются сбережения самих граждан.
2. Ипотечные компании - второй по значению ипотечный кредитор (могут действовать как отделение коммерческих банков). Они формируют свои активы из заемных средств, предоставляют ипотечные кредиты и тут же продают их на вторичном рынке (25%).
3. Коммерческие банки – так же занимаются ипотечным кредитованием до 20% общего объема выпущенных ссуд. В основном их интерес к ипотеке возрастает в период снижения ставок кредита на финансовом рынке. В 90 годы 20 века большая часть выдаваемых ипотечных кредитов отвечало стандартам условия. Доля платежей по кредиту включает платежи по проценту основного долга страховые взносы. Совокупные доходы заемщика не должны превышать 25%. Доля общего долговых обязательств заемщика не превышает 35%. Предметом залога является приобретаемое жильё. Соотношение суммы кредитов к залогу не превышает 80% от рыночной оценки стоимости предмета залога. Процентная ставка фиксированная на весь срок кредита. Платежи по кредиту аннуитетные.