Источник: данные Банка России, оценка «Эксперт РА»
По прогнозам «Эксперта РА», по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 650-680 млрд рублей, превысив рекордные результаты 2008 года (656 млрд рублей). Вместе с тем в 2012 году темпы роста ипотечного рынка замедлятся как вследствие исчерпания «эффекта низкой базы», так и в связи с ожидаемым снижением объемов нового жилья. Возможности ускоренного роста за счет ценовой конкуренции практически исчерпаны:резервы для снижения остаются у банков, предлагающих сегодня ставки выше среднерыночных.Мы ожидаем, что по итогам следующего года объем ипотечного кредитования вырастет на 55-60% и достигнет уровня 1-1,1 трлн рублей.
Нестабильность на финансовых рынках способна дополнительно снизить темпы роста ипотечного кредитования и отразиться на качестве портфеля. Ключевой риск для рынка несут валютные кредиты, на которые приходится 12% ипотечного портфеля. Хотя это в 2 раза меньше в сравнении с осенью 2008 года, при резком обесценении рубля качество обслуживания ипотечного портфеля может серьезно ухудшиться. Вместе с тем в случае «второй волны» кризиса и закрытия рынков капитала мы не ожидаем повторения ситуации трехлетней давности, когда банки массово свернули ипотеку: зависимость сектора от внешних займов сейчас гораздо ниже.
В условиях замедления рынка высокие темпы роста смогут показать банки, готовые развивать новые каналы продаж и предлагать высокий уровень сервиса. На фоне снижения стоимости ипотеки растет требовательность клиента к процессу получения и последующего обслуживания кредита. Поэтому участникам рынка необходимо инвестировать в улучшение технологий кредитования и качества обслуживания, а также активно развивать дистанционные каналы погашения кредита (точки самообслуживания, интернет-банкинг). Значительный эффект на портфель банков может оказать увеличение объема продаж ипотеки непосредственно через агентства недвижимости.
В отдельных регионах рост ипотеки на фоне снижения объемов вводимого жилья способен стать источником нового ценового пузыря на жилищном рынке. Поэтому стимулирование спроса на жилье за счет ипотеки должно сочетаться с мерами по расширению объема предложения квартир, в том числе за счет арендного жилья. Дополнительно к мерам по прямому стимулированию жилищного строительства необходимы банковские продукты, повышающие ликвидность уже существующего рынка недвижимости, такие как «обратная» ипотека и образовательная ипотека. Эти продукты будут особенно интересны небольшим банкам, не готовым вступать в жесткую ценовую схватку с ипотечными «гигантами».
Рост ставок по ипотеке вновь ограничивает ее доступность для представителей среднего класса. В результате в 2013 году ипотечный рынок столкнется с заметным охлаждением спроса, а темпы роста кредитования не превысят 40%.
Даже в оптимистичном сценарии в 2013 году темпы прироста рынка составят в среднем 35%
• Выводы
Низкие ставки, выход новых банков и активизация жилищного строительства обеспечили устойчивый рост ипотечного рынка в 1 полугодии 2012 года. По итогам года объем кредитования составит рекордные 1,1 трлн руб. Однако в 2013 году заметное давление на динамику рынка окажет повышение ставок по ипотеке ведущими банками: объемы кредитования прибавят не более 45%. Доступность ипотечных кредитов продолжит снижаться: ускорение инфляции способно спровоцировать очередной виток повышений.
В 1 полугодии 2012 года объем ипотечного кредитования составил 430 млрд. руб., что на 57% превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. Как и прогнозировал «Эксперт РА», динамика рынка резко замедлилась (годом ранее темпы прироста кредитования были почти в два раза больше): сказывается исчерпание эффекта «низкой базы». Однако банкиры отмечали уверенный рост спроса на ипотеку в течение всего 1 полугодия: поддержку рынку оказало снижение ставок до исторических минимумов в начале года и активный старт продаж нового жилья в регионах, прежде всего в Подмосковье в преддверии расширения границ Москвы. Неудивительно, что Московская область вышла на второе место (после Москвы) по объемам ипотечного кредитования (опередив Тюменскую область).
Активизация отдельных банков в ипотечном сегменте со 2 половины 2011 года привела к заметному изменению расстановки сил в ТОП-10. Резкий скачок на восемь позиций вверх (6 и 7 места в рэнкинге) обеспечили себе банк Уралсиб и Связь-банк благодаря взрывным темпам роста в 263% и 188% соответственно. Вместе с тем «вторую пятерку» покинули Абсолют банк и Райффайзенбанк, сократившие объем кредитования в 1 полугодии (на 21% и 17% соответственно). Доля Сбербанка России продолжает снижаться: за год она опустилась на 2,5 п.п. до 44,8%.
По оценкам «Эксперт РА», по итогам 2012 года объем ипотечного кредитования вырастет на 50-60% и составит порядка 1,1 трлн. руб. В 2013 году нас ожидает замедление динамики рынка до 40-45%.Поддержку рынку в ближайшие 1-1,5 года обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве. Ключевой ограничитель роста – повышение ставок по рублевым кредитам, в том числе по программам АИЖК. «Ценовая» доступность ипотеки продолжит снижаться: мы наблюдаем ускорение инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца года высока вероятность дальнейшего повышения ипотечных ставок. Негативный эффект от удорожания стоимости кредитов рынок ощутит в полной мере в 2013 году: часть заемщиков предпочтет отложить покупку квартиры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос (тем самым обеспечить более низкую ставку).
Доля крупнейших банков на ипотечном рынке во втором полугодии 2012 года будет расти.Причина не только в повышении ставок по программам АИЖК, но и ужесточение требований института развития к выкупу закладных. Банки, работающие с АИЖК, и ранее отмечали значительные трудности и многочисленные формальности, сопровождающие процесс рефинансирования закладных. Новые же условия выкупа закладных предполагают, что банки-партнеры должны будут заранее определиться с объемом выдачи и оплатить агентству опцион (в отличие от нынешней «заявительной» схемы). Очевидно, что средние и малые банки, которые перейдут на собственные программы, из-за дорогого фондирования предложат более высокие ставки, чем по стандартам АИЖК, и будут проигрывать в конкуренции с крупными банками.
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 5
1.1. Сущность ипотечного кредитования 5
1.2. История развития ипотеки в России 7
1.3. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования 11
2. ОЦЕНКА МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 14
2.1. Организация ипотечного кредитования в современной России 14
2.2. Процедура оформления ипотечного кредита и расчёт платежей по ипотечному займу 15
2.3. Отдельные аспекты зарубежного опыта ипотечного кредитования 22
3. ПРОБЛЕМЫИ ПЕРСПЕКТИВЫРАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ 26
3.1. Проблемы развития ипотечного кредитования 26
3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования 29
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 31
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ34