ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
1. Имеет ли юридическое значение для целей передачи объекта незавершенного строительства (ОНС) в ЖСК факт того, что стоимость непроданных квартир и (или) коммерческих помещений превышает 5% общей стоимости строительства дома?
2. Может ли быть создан один ЖСК на несколько жилых домов
3. Может ли налоговый орган, либо иной кредитор претендовать на денежные средства, внесенные дольщиками на спецсчета
4. Юридическая судьба непроданных квартир и нежилых помещений при передаче ОНС в ЖСК
5. Требования каких кредиторов должны быть удовлетворены для передачи ОНС в ЖСК
6. Должны ли быть текущие требования и реестровые требования 1 и 2 очереди быть фактически погашенными к моменту передачи ОНС в ЖСК?
Вопрос №1:
Имеет ли юридическое значение для целей передачи объекта незавершенного строительства (ОНС) в ЖСК факт того, что стоимость непроданных квартир и (или) коммерческих помещений превышает 5% общей стоимости строительства дома?
Ответ: стоимость непроданных квартир и коммерческих помещений оказывает лишь косвенное влияние, однако с учетом низкой степени строительной готовности здание не будет иметь определяющего значения.
Обоснование вывода:
Одним из условий передачи ОНС в ЖСК, перечисленных в п.3 ст.201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», выступает соблюдение следующего требований:
стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.
Исходя из буквального содержания данной нормы следует, что сопоставлению подлежат две величины: стоимость прав застройщика на ОНС и земельный участок с одной стороны, и совокупный размер требований участников долевого строительства.
Совокупный размер требований участников определяется по данным реестра и включает в себя стоимость ДДУ.
Стоимость прав застройщика определяется на основе оценки рыночной стоимости прав на земельный участок и объект незавершенного строительства.
На данное соотношение косвенно влияет количество непроданных объектов. Однако поскольку проблемный ЖК находится в низкой степени строительной готовности, вероятность превышения стоимости прав застройщика над размером требований участников более чем на 5 % минимальна.
Вопрос №2.
Может ли быть создан один ЖСК на несколько жилых домов
Ответ: судебная практика допускает создание одного ЖСК на несколько домов.
Обоснование вывода:
В соответствии с п.16 ст.201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.
Таким образом, законодательство не предусматривает создания одного ЖСК на несколько объектов.
Однако в судебной практике имеются примеры создания одного ЖСК на несколько объектов.
В частности, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в своем постановлении от 25 октября 2017г. по делу № А33-5698/2013 признал законным создание одного ЖСК на несколько домов, указав следующее:
«При этом судом первой инстанции обоснованно указано, что положения пункта 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусматривают возможность принятия положительного решения о передаче в жилищно-строительный кооператив при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства при условии, что все объекты будут переданы в жилищно-строительный кооператив для последующей достройки. Вопрос о количестве создаваемых жилищно-строительных кооперативов относится к компетенции собрания участников строительства, и принимаемое участниками строительства решение о вступлении в жилищно-строительный кооператив носит приоритетное значение.»
Аналогичные выводы содержатся и в других судебных актах. Некоторые суды дополнительно указывают, что создание одного ЖСК на несколько домов является целесообразным, если данные дома объединены общими коммуникациями, инфраструктурой и т.д.
Вопрос №3: