Кейс
Строительная компания ООО «СтройИнвест» ‒ специально созданная компания (зарегистрирована в октябре 2020 года) – планирует реализовать проект по строительству жилого дома эконом-класса в пригороде города «N». По мнению руководства компании, локация выбрана очень удачно, так как дом будет расположен на берегу реки «R» в сосновом бору – идеальное место для прогулок с детьми, занятия спортом и комфортной загородной жизни. Недалеко от дома расположено форелевое хозяйство (0,5 км) и аэропорт (2 км), удалённость от центра города «N» – 45 минут на машине (40 км). В части инфраструктуры – в 2023 году в бюджете региона (основная статья доходов предыдущих лет – налог на прибыль от угольных предприятий) заложены средства для строительства асфальтированной дороги, ближайшая школа и детский сад расположены в 3 км.
Затраты по проекту:
1. Земельный участок компания ООО «СтройИнвест» планирует выкупать за счёт собственных средств, заявленная цена – 150 млн руб. Назначение земельного участка – строительство рекреационных объектов;
2. Стоимость строительно-монтажных работ – 35 тыс. руб./1 кв. м. общей площади;
3. Затраты на рекламу/маркетинг – 50 млн. руб.;
4. Затраты на риэлтерские услуги – 5% от стоимости продаж.
Основные характеристики объекта:
Общая площадь 27-этажного дома составляет 30 000 м2, площадь квартир - 20 000 м2. Парковка планируется наземная, так как проблем с дефицитом придомовой территории нет. Средняя цена реализации жилых площадей в построенных объектах-аналогах составляет – 70 тыс. руб./м2. Коммерческие помещения в доме не запланированы (только жилые).
Срок инвестиционной фазы – 18 месяцев. Операционные затраты на эксплуатационной фазе (после ввода дома в эксплуатацию) включают в т.ч.:
· налог на прибыль (на инвест. фазе налог уплачивается единовременно после ввода объекта в эксплуатацию (начисляется на весь объем проданных площадей), на эксплуатационной фазе уплачивается ежеквартально);
· налог на имущество на нереализованные площади.
Реализацию площадей компания планирует осуществлять через эскроу-счета. Это значит, что денежные средства, которые будут накоплены от покупателей на инвестиционной стадии проекта станут доступны для компании только в момент ввода дома в эксплуатацию (в дату раскрытия счетов эскроу, накопленные средства в первую очередь направляются на погашение налогов, потом процентов, остаток – на погашение основного долга). До раскрытия счетов эскроу уплата процентных платежей не производится, после раскрытия счетов в погашение основного долга направляется залоговая стоимость реализуемых квартир. Выборка кредита осуществляется в размере потребности для финансирования затрат по проекту.
Процентная ставка:
· 3% годовых - на сумму кредита, обеспеченную средствами на счетах эскроу;
· 10% годовых – на сумму кредита, не обеспеченную средствами на счетах эскроу.
В рамках реализации проекта компания ООО «СтройИнвест» обратилась в ПАО Сбербанк для привлечения кредита. Базовое требование банка к структуре подобных проектов – 15% собственные средства / 85% кредит, однако данная пропорция, безусловно, может меняться в сторону сокращения объема кредитных средств. В качестве собственного участия могут быть учтены затраты на приобретение земельного участка, но не более чем 15% от бюджета проекта.
Оценочная стоимость квартир, определенная залоговой службой Банка, совпала с ценой реализации квартир в построенных объектах-аналогах, дисконт для определения залоговой стоимости 25%.
Известно, что застройщик оплатил генеральному подрядчику по проекту 48 млн. руб., при этом на дату рассмотрения проекта ген.подрядчик имеет аванс от застройщика на сумму 30 млн. руб.
На начальной стадии реализации проекта Застройщик планирует давать скидки на квартиры до 10%, за полгода до ввода скидка сократится до 5%, к вводу в эксплуатацию скидок не будет и начиная со второго года эксплуатационной фазы, стоимость квартир будет расти на 5% в год. Максимальный объем квартир, которые могут быть реализованы на инвестиционной фазе – 60% от общего объема.
Вы являетесь кредитным инспектором Управления финансирования недвижимости ПАО Сбербанк, которому поступила данная заявка. Ваша задача:
Определить бюджет проекта
Определить возможную сумму кредита, приемлемую для Банка
Определить возможные риски исходя из описанного кейса, предложить пути их минимизации
4. Оценить данный проект (рассчитать показатели эффективности [1]), построить CashFlow-модель [2], сформировать итоговое суждение о целесообразности предоставления кредита
Дать ответ, какая часть бюджета Проекта может быть профинансирована за счет средств от продажи площадей участникам долевого строительства на инвестиционной фазе
Доп. вопрос (можно не отвечать, если вызывает затруднения): в какой период жизни Проекта клиенту выгоднее начать реализацию квартир и какой объем площадей целесообразнее продать на инвестиционной фазе, объяснить почему.
Задачи по инвестиционному и финансовому анализу
Задача 1
Банком рассматривается проект по реконструкции торгового центра. Срок финансирования – 7 лет. Стоимость затрат на реализацию проекта – 0,95 млрд. руб. Прогнозируется, что первые 2 года проект будет приносить по 200 млн. руб., с 3 по 5 год – 250 млн. руб., с 6 по 7 год – 300 млн. руб. Ставка дисконтирования установлена на уровне 11%. Определите NPV (млн. руб.)
Задача 2
Перед вами следующие данные по компании «Бумеранг»:
| Оборачиваемость активов | 1,5 |
| Рентабельность активов (ROA) | 3% |
| Рентабельность собственного капитала (ROE) | 5% |
Какова рентабельность продаж и отношение суммы долга к активам?
Задача 3
Компания поставляет товар магазинам розничной торговли на условиях отсрочки платежа. Для ускорения оплат компания установила 3% скидку при условии оплаты в течение 15 дней с момент выставленного счета. Максимально допустимый срок оплаты – 40 дней. Продажи за день в среднем составляют 1400 единиц товара по средневзвешенной цене 250 руб. за единицу. Если исходить из того, что все продажи осуществляются в кредит, и что 50% клиентов используют скидку и производят оплату в течение 15 дней, а остальные клиенты платят в течение 40 дней, то чему равна средняя дебиторская задолженность компании?
Задача 4
Компания, основной деятельностью которой является производство компьютеров, осуществила следующие операции в течение 2019 года:
· приобрела акции АО «МегаФон» нас сумму 100 млн. руб.;
· конвертировала привилегированные акции общей стоимостью 200 млн. руб. в обыкновенные акции без дополнительных расходов;
· увеличила собственный капитал путём эмиссии акций на сумму 50 млн. руб.;
· выплатила дивиденды в размере 20 млн. руб.;
· закупила крупную партию комплектующих для загрузки нового цеха на сумму 150 млн. руб.
Чему равно значение операционного и инвестиционного денежных потоков?
Задача 5
Вкладчик открыл депозит в сумме 1000 тыс. руб. сроком на 5 лет. По такому вкладу Банк начисляет проценты в размере 10% годовых с ежегодной капитализацией. Чему будет равна сумма на депозитном счете, если известно, что по окончании каждого года вкладчик планирует снимать 200 тыс. рублей?
Задача 6
Финансовый аналитик собирается рассчитать денежный поток от операционной деятельности первого года проекта. Финансовые сотрудники собрали следующую информацию.
| Планируемая выручка от продаж | 100 млн |
| Операционные расходы (не включая Ам ОС) | 70 млн |
| Налоговая Ам ОС | 15 млн |
| Расходы на обслуживание кредитов, предоставленных на фин-ние операционной деятельности | 20 млн |
Налог на прибыль компании составляет 20%. Чему равняется денежный поток от операционной деятельности за первый год проекта?
Задача 7
Вы рассматриваете 2 проекта с одинаковой ожидаемой доходностью 12,0%. Доступна следующая информация о проектах:
| Проект 1 | Проект 2 | |
| Первоначальные инвестиции, млн. руб. | ||
| Срок проекта, лет | ||
| Ежегодный денежный поток, млн. руб. |
При условии, если это два независимых проекта и у вас нет ограничений по бюджету, вам следует выбрать в какой из проектов вы будете инвестировать и на основании какого критерия сделаете свой выбор (инвестиций достаточно только для одного проекта)?
Задача 8
| Краткая выдержка из финансовых отчетов и прочая финансовая информации о компании: |
| - Задолженность по долгосрочному кредиту 20 млн. руб. |
| - Процентная ставка по долгосрочному кредиту (годовых) 10%; |
| - Количество обыкновенных акций в обращении 6 млн. акций; - Балансовая стоимость одной акции 10 руб. - Доходность, требуемая акционерами по инвестициям в компанию (годовых) 15%; |
| - Ставка налога на прибыль 20%; |
| Поскольку рынок компании стабильный и не ожидается роста компании, все прибыли выплачиваются в виде дивидендов. Компания не имеет привилегированных акций на своем балансе. Компания не формирует никакие резервы за счет прибыли. Используя балансовую стоимость, чему равна средневзвешенная стоимость (WACC) капитала компании? |
Задача 9
Компания получила кредит в размере 20 млн., сроком на 2 года и ставку 15% годовых, однако в связи с ухудшением финансового положения компании кредит был реструктуризирован за счет удлинения срока до 5 лет, процентная ставка увеличена до 20% годовых. Определите среднюю процентную ставку за весь срок действия ссуды.
Задача 10
Определите текущую остаточную стоимость компании на основании следующих данных: денежный поток последнего года прогнозного периода – 1 500 000 руб., ставка дисконтирования – 16%, темпы роста в постпрогнозный период – 2% деятельность прогнозного периода – 4 года.
[1] Ставка дисконтирования полных инвестиционных затрат = 10%
[2] Минимальный набор показателей: цена продажи / объем продаж / доходы от продаж / начисление процентов / погашение процентов / погашение основного долга / налог на прибыль / налог на имущество / затраты по Проекту