Вопросы с 11 - 15. Сделки с землей
Сделки с землей – это действие субъектов земельных отношений направленные на возникновение, изменение или прекращение земельных прав и обязанностей, регулируется нормами гражданского законодательства с учетом земельного, лесного, водного законодательства, также законодательства о недрах а также законодательства об охране среды.
Сделками с земельными участками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земель. Они должны оформляться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях — и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка). Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законода- тельством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Иначе говоря, гражданское законодательство определяет общие правила совершения сделок (государственная регистрация, условия действительности, форма договора и т.д.), которые в полной мере распространяются и на сделки с земельны- ми участками; земельное законодательство регламентиру- ет оборотоспособность земельных участков, особенности приобретения права собственности и иных прав на них, включая проведение торгов; градостроительное законода- тельство определяет параметры и виды разрешенного ис- пользования земельного участка, предопределяя тем самым интерес покупателя к тому или иному участку; экологиче- ское законодательство устанавливает экологические требо- вания и ограничения для правообладателей участков и т.д.
Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта, а также пу- бличным характером регулирования земельных отношений в России.
Оборотоспособность земельных участков — это возмож- ность свободного распоряжения земельными участками их собственниками путем отчуждения в собственность либо. передачи во временное владение и (или) пользование дру- гим лицам, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Условия совершения сделок с землей
1. Сохранение целевого назначения земельного участка
2. Соблюдение нормирования земельных участков, то есть не допускается совершение сделок с землей, если это приведет к необеспеченности минимальных размеров земельных участков для соответствующего целевого назначения. Статья 33 ЗК определяет минимальные размеры без указания метража, однако отсылает к законодательству субъектов РФ.
3. Сохранение режима использования земель особо охраняемых территорий, не изъятых из гражданского оборота. Например, памятники природы.
4. Соблюдение экологических, санитарных, градостроительных, противопожарных и иных специальных правил
Виды сделок с землей
• Сделки, направленные на отчуждение земельных участков
o Купля-продажа
o Дарение
o Наследование
o Мена, то есть обмен земельных участков
• Сделки, несвязанные с отчуждением
o Аренда
o Безвозмездное срочное пользование
o Ипотека
Купля-продажа земельных участков
Существенным условием будет предмет и цена, что следует из гражданского кодекса статьи 554, 555. Третьим существенным условием будет наличие информации об обременениях земельных участков и ограничение его использования (статья 37 ЗК).
В случае предоставления недостоверной либо заведомо ложной информации для покупателя в части 3 статьи 37 ЗК предусмотрены гарантии защиты его права.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, то есть необходимо наличие информации на то какой именно земельный участок продается, его площадь, местоположение, присвоение кадастрового номера с выдачей кадастрового паспорта, указание на целевое назначение и конкретную цель использовании земельного участка.
Часть 2 статьи 37 содержит условия, которое будет признаваться недействительными при включении их в текст договора. К примеру, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.
Статья 556 ГК обязывает сторон заключать и подписывать передаточный акт. Договор составляется в простой письменной форме единым документом, считается заключенным с момента подписания. Здесь регистрации не требуется. Регистрации подлежит переход права собственности. Хотя некоторые авторы говорят, что здесь идет поглощение.
Купля-продажа земельных участков при отчуждении объектов недвижимости на них расположенных
Собственник имеет преимущественное право покупки на земельный участок, на котором расположена его недвижимость.
Особенности сделок с землей сельхоз назначения (как категория земель)
Купля-продажа. При продаже земельных участков и земель сельхоз назначения субъект РФ или, в случаях установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов
Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о своем намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока до истечения которого будет осуществлен взаимный расчет. Срок не может быть более чем 90 дней, извещение отправляется под расписку. В случае если субъект или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней, то со дня поступления извещения продавец в течение года вправе продать земельный участок любому третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. По цене более высокой или поменяются другие существенные условия, продавец обязан отправить новое извещение иначе сделка будет считаться ничтожной.