Введение
Правовое регулирование земельных отношений в Российской Федерации переживает сложный период. Действующий ныне Земельный кодекс РСФСР был принят еще в начале 1991 г. и в условиях быстро меняющихся реалий нашей жизни в значительной мере устарел. Указ Президента РФ “О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ” от 24 декабря 1993 г. признал около половины статей этого Земельного кодекса недействующими. В то же время Указ Президента РФ “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы“ от 27 октября 1993 г. и ряд других принятых за последние годы важных правовых актов, в том числе проект нового Земельного кодекса, обсуждавшийся Государственной думой в 1995 г., не улучшили аграрное законодательство нашей страны и не привели его в соответствие с нормами действующей Конституции. В результате, как признают практически все российские правоведы, правовое регулирование земельных отношений в России остается устаревшим, противоречивым, имеющим множество пробелов.[1]
Таким образом, до сих пор остается неурегулированным целый ряд вопросов по самому широкому кругу земельных отношений, связанных с правом собственности и иными правами на землю. Будущему новому Земельному кодексу РФ предстоит систематизировать и унифицировать все действующее законодательство о землепользовании, в частности положения, регулирующие сделки по поводу земельных участков, функции государственного управления в этой области, введение новых институтов, связанных с установлением частной собственности на землю и формированием земельного рынка.
В числе этих положений можно выделить вопрос о государственной регистрации сделок с землей, который и рассматривается в представленной работе. Прежде всего, в ней обосновывается необходимость государственного контроля за движением земельных угодий и единого правового регулирования этим процессом.
В целом же в задачи работы входит освещение действующих нормативных актов по государственной регистрации сделок с землей, принятых в последние годы как на федеральном уровне, так и на уровне некоторых субъектов РФ - в частности, в г. Москве и Нижегородской области. В работе рассматриваются также некоторые положения проекта нового Земельного кодекса по интересующему нас вопросу, а также мнения отечественных правоведов, высказанные на страницах юридической периодики.
Необходимость государственного контроля
за движением земельных ресурсов.
Государственное управление земельными ресурсами является важнейшим институтом земельного права, который включает в себя ведение земельного кадастра, планирование использования земель и контроль за ним, землеустройство и государственное наблюдение за охраной земель.
Современное российское законодательство земельные участки и все, что с ними связано, относит к недвижимости. Об этом говорится, в частности, в Указе Президента РФ “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы“ от 27 октября 1993 г., который провозглашает, что “совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного и иного социального законодательства”.[2]
Тем не менее, как считают многие российские специалисты по земельному праву, правила обмена земельной собственностью не могут полностью совпадать с нормами гражданского законодательства, провозглашающими “неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства в частные дела”.[3] Полная же свобода сделок с землей, по общему представлению, неприемлема.
Деятельность государства в этой сфере, по мнению отечественных юристов, должна строиться на единых принципах, а правовое регулирование земельным рынком должно осуществляться федеральными законами.[4] Основания для этого предоставляет п. ”ж” ст.71 Конституции РФ 1993 г., в котором сказано, что “установление правовых основ единого рынка” находится в ведении Российской Федерации. Если земельный рынок рассматривать как часть общего единого рынка, то отношения по распоряжению землей, т.е. государственное регулирование земельного рынка - также должно относиться к прерогативе федерации. Централизация такого регулирования необходима для предотвращения изменения условий и порядка пользования земельными участками на уровне субъектов РФ.
Следует отметить, что для стран с развитой рыночной экономикой свободный обмен земельной собственностью - давно уже пройденный этап. В целях предотвращения спекуляции земельными участками в большинстве высокоразвитых стран Запада предусмотрено, например, что любые купленные земли могут быть проданы только по истечении определенного, установленного законом, срока. В Японии он составляет три года. В Нидерландах органы земельного контроля ратифицируют каждую сделку, связанную с переходом права собственности на землю.
В ФРГ все земли более 1 га подлежат продаже только с разрешения местных властей. Для этого разработана специальная разрешительная процедура, предполагающая обоснование потенциальным покупателем необходимости покупки земли, а также предоставления свидетельства о его профессиональной подготовке. В ряде стран - во Франции, Дании - купля-продажа сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных целей запрещена (прежде всего, в районах особо плодородной земли) либо существенно ограничена.[5]