Метод ухудшения главного параметра объекта оценки

В процессе эксплуатации потребительские свойства технологических машин и оборудования снижаются. Предполагается, что физический износ проявляется в ухудшении в процессе эксплуатации значения основного (главного) параметра, определяющего эксплуатационные возможности объекта оценки. Таким параметром для токарных станков служит точность обработки деталей, для прессов – усилие (уровень давления на заготовку), для электрокара – грузоподъемность, для ножниц – толщина разрезаемого листа. Соотношение значения главного параметра объекта оценки в состоянии нового и его значение на дату оценки с учетом влияния анализируемого параметра на рыночную цену объекта определяет величину коэффициента физического износа. Для расчета коэффициента физического износа используется формула 6.

(6)

где: Поц и Пбаз – значение основного (главного) параметра объекта оценки на дату оценки и на дату ввода его в эксплуатацию;

а – коэффициент, отражающий степень влияния изменения значения (характеристик) анализируемого параметра на рыночную цену.

Поясним назначение коэффициента «а». Отпускные цены заводов-изготовителей, как и их дилеров, устанавливаются в соответствии с потребительскими свойствами товара, отраженными в значении его выходных параметров. Меняется (улучшается) значение параметра (выпускается новая модель) – растет отпускная цена. Важным обстоятельством является то, что рыночная (отпускная) цена растет не линейно по отношению к изменению параметра товара. Например, если рыночная цена емкости объемом 20 м³ составляет 20000 р., то для емкости объемом 40 м³ она будет иметь значение меньшее 40000 р. (например, 36500 р.). Таким образом, изменение рыночной цены «отстает» от соответствующего изменения параметра товара. Степень «отставания» цены и отражает коэффициент Чилтона, называемый также коэффициентом торможения цены.

Коэффициент Чилтона может быть рассчитан для каждой группы машин и оборудования. Зарубежные специалисты в сфере ценообразования и оценки полагают, что значение коэффициента достаточно устойчиво во времени. Порядок его расчета покажем ниже. Среднее значение коэффициента «а» для технологического оборудования лежит в диапазоне 0,6 – 0,7.

Реализацию метода ухудшения главного параметра объекта оценки рассмотрим на примере. Оценщик в процессе оценки рыночной стоимости ножниц гильотинных НГ-13 определяет величину их физического износа. Основным параметром, на состояние которого оценщик обратил внимание, является толщина разрезаемого листа в соответствии с требуемым качеством работы. В новом состоянии ножницы НГ-13 (паспортные данные) способны разрезать металлический лист толщиной 13 мм. В результате 6-летней эксплуатации ножниц их возможности в результате физического износа сократились, и значение параметра составило 10 мм. Определим значение коэффициента физического износа по формуле 6:

Кфиз = 1 – (10 мм. / 13 мм.)^0,7 = 0,17

В представленном расчете оценщик использовал среднее значение коэффициента «а», равное 0,7. Если оценщик располагает информацией о рыночных аналогах объекта оценки (объектах, носящихся к той же классификационной группе и имеющих то же, что и оцениваемый объект функциональное назначение), то это позволит ему рассчитать более точное значение коэффициента «а» и, следовательно, величину коэффициента физического износа.

Коэффициент Чилтона определяют по формуле:

(7)

где: Цан1 и Цан2 – рыночные цены объектов-аналогов на дату оценки;

Пан1 и Пан2 – параметры объектов-аналогов.

Для расчета коэффициента Чилтона необходимы данные о двух рыночных аналогах. На основе анализа рынка ножниц гильотинных оценщиком найдены два аналога: ножницы гильотинные моделей НГ-13М и НГ-16, имеющие следующие значения параметра «толщина разрезаемого листа» и соответственно рыночные цены:

- НГ-13М: 13 мм.; 573,40 тыс. р.;

- НГ-16: 16 мм.; 696,20 тыс. р.

Используем формулу 7 для расчета коэффициента «а»:

а = log(696,20 / 573,40) / log(16 / 13) = 0,93.

Следует отметить, что соотношение цен объектов-аналогов в формуле может быть и иным, что не повлияет на результат:

а = log(573,40 / 696,20) / log(13 / 16) = 0,93.

Значение «а» = 0,93 свидетельствует о высокой зависимости цены ножниц гильотинных от изменения параметра «толщина разрезаемого листа».

Определим коэффициент физического износа с использованием нового значения коэффициента «а»:

Кфиз = 1 – (10 мм. / 13 мм.)^0,93 = 0,22.

Значение физического износа в 22 % в большей степени соответствует степени снижения возможностей (производительности) оцениваемых ножниц в случае резки листа максимальной толщины.

Рассмотренный пример показывает, что рекомендуемое среднее значение коэффициента Чилтона для продукции отрасли машиностроения (0,7) не совсем точно отражает износ отдельных видов технологического оборудования.

Применение метода оценки физического износа основано, как было показано выше, основано на сравнении значений главного параметра объекта оценки на дату его приобретения новым и по состоянию на дату оценки. В отдельных случаях выбор главного параметра объекта оценки очевиден, в других – вызывает затруднения. В отчете Оценщик должен обосновать выбор главного параметра объекта оценки. Решить указанную задачу оценщику помогает корреляционный анализ.

Информационной основой для решения поставленной задачи служат данные об объектах-аналогах, которые подобраны оценщиком в процессе реализации сравнительного подхода к оценке. По каждому из однородных объектов, включая объект оценки (рыночные цены объектов аналогов известны), оценщик выделил основные характеристики, которые, по его мнению, являются ценообразующими, то есть определяют значение рыночной цены. Обычно перечень таких характеристик содержит технический паспорт объекта, они представляются в рекламных проспектах завода-изготовителя.

Выборка объектов-аналогов показывает, что изменение рыночных цен объектов определяется разными значениями их характеристик, то есть рыночная цена объекта является функцией от значения его параметров. Каждый из параметров влияет на величину рыночной цены, но это влияние различно. Оценщику необходимо определить тот параметр (характеристику), влияние изменения значений которого на рыночную цену максимально.

Оценить степень влияния на рыночную цену отдельного параметра объекта можно с помощью расчета парного коэффициента корреляции между ценой и анализируемым параметром. Рассмотрим пример определения главного параметра ножниц гильотинных. Характеристики выборки ножниц гильотинных (https://metall.dukon.ru/gilotinnye-nozhnicy) приведены в таблице 10.

Таблица 10 - Характеристики ножниц гильотинных

По выборочным данным, представленным в таблице 10, в среде Excel с помощью встроенной функции КОРРЕЛ рассчитываем парные коэффициенты корреляции между ценой и значениями параметров. Результаты расчета приведены в таблице 11.

Таблица 11 - Значения парных коэффициентов корреляции между ценой ножниц гильотинных и значениями их функциональных параметров

Наибольшее значение имеет коэффициент корреляции между ценой и параметром «Максимальная толщина разрезаемого листа». По этой причине этот параметр выбирается главным.

Метод ухудшения главного параметра объекта оценки может применяться оценщиком только в том случае, если с достаточной вероятностью он может определить значение главного параметра объекта оценки на дату оценки.